Le marché immobilier espagnol continue de battre des records d'achats étrangers. Tout ce que vous devez savoir sur les impôts, les locations et la nouvelle réglementation 2026.
L'Espagne reste l'une des destinations les plus attractives pour l'investissement immobilier étranger en Europe. En 2026, le marché affiche une vitalité sans précédent, avec des prix en hausse dans les zones côtières et les grandes villes, et une demande étrangère représentant près de 15% de toutes les transactions immobilières.
Le Marché Immobilier Espagnol en 2026
Selon les dernières données de l'INE (Institut national de la statistique espagnol), le prix moyen de l'immobilier en Espagne a augmenté de 7,3% en 2025 et la tendance se maintient en 2026, notamment dans les zones à forte demande internationale :
- Costa Blanca (Alicante) : +9,2% en glissement annuel. Reste la destination favorite des acheteurs britanniques, allemands et néerlandais.
- Îles Baléares : +11,8% en glissement annuel. Majorque et Ibiza maintiennent des prix records avec une offre très limitée.
- Costa del Sol (Málaga) : +8,5% en glissement annuel. Marbella et Estepona concentrent le plus grand volume d'investissements étrangers.
- Îles Canaries : +7,1% en glissement annuel. Ténériffe et Grande Canarie enregistrent des records historiques d'achats par des non-résidents.
Obligations Fiscales du Non-Résident en Espagne
Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en Espagne sans y résider, vous êtes tenu de déposer le Formulaire 210 (IRNR — Impôt sur le revenu des non-résidents). Cette obligation s'applique que vous louiez ou non votre bien. Il existe trois situations principales :
1. Revenus imputés (Bien vide ou non loué)
Même si votre propriété en Espagne ne génère aucun revenu locatif, vous devez payer l'impôt sur les revenus imputés. Le montant est calculé en pourcentage de la valeur cadastrale : 1,1% si révisée après 2012, ou 2% sinon. Le taux d'imposition est de 19% pour les résidents UE/EEE et 24% pour les autres.
2. Revenus locatifs
Les revenus de location en Espagne sont taxés à 19% (résidents UE/EEE) ou 24% (non-résidents hors UE). Les résidents UE peuvent déduire les charges telles que les intérêts hypothécaires, les charges de copropriété, les assurances et les frais d'entretien. Les déclarations sont trimestrielles.
3. Plus-values immobilières (Vente de biens)
Lors de la vente d'un bien, l'acheteur est tenu de retenir 3% du prix de vente comme garantie fiscale (Formulaire 211). Le vendeur non-résident paie l'impôt sur la plus-value au taux de 19% (résidents européens). Si la retenue dépasse l'impôt dû, le non-résident a le droit de demander le remboursement de la différence.
Réglementation Locative en Espagne
La loi sur le logement et ses développements réglementaires régionaux continuent de façonner le marché locatif en 2026. Points clés pour les propriétaires non-résidents :
- Zones tendues : Dans les marchés déclarés "tendus" (Barcelone, Madrid et environs), les loyers ne peuvent dépasser l'indice de référence officiel.
- Locations touristiques : Madrid, Barcelone, les Baléares, les Canaries et la Costa del Sol ont considérablement renforcé les licences de location touristique de type Airbnb. Les nouvelles licences sont gelées dans de nombreuses zones.
- Obligations du bailleur non-résident : Vous devez déclarer les revenus locatifs trimestriellement via le Formulaire 210 et payer l'impôt sur les revenus nets.
Tourisme et Impact sur le Marché
L'Espagne a battu son propre record en 2025 avec plus de 94 millions de touristes internationaux. Cette pression touristique a un impact direct sur le marché immobilier :
- Augmentation de la demande de locations courte durée dans les zones touristiques
- Pression à la hausse sur les prix de vente dans les destinations établies
- Réglementation croissante des plateformes de location saisonnière
- Nouvelles taxes touristiques dans plusieurs communautés autonomes
Ce Que Vous Devez Faire en Tant que Propriétaire Non-Résident
- ✅ Déposer le Formulaire 210 dans les délais impartis
- ✅ Connaître la valeur cadastrale actualisée de votre bien
- ✅ Si vous louez, déclarer les revenus trimestriellement et conserver les justificatifs de charges déductibles
- ✅ Si vous avez vendu, calculer correctement la plus-value et gérer la retenue de 3%
- ✅ Consulter un spécialiste en fiscalité des non-résidents
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