Nichtansässigensteuer Spanien — IRNR-Leitfaden 2026

Drei Arten der Nichtresidenten-Immobiliensteuer

Nichtresidente Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen einer oder mehreren von drei verschiedenen Steuerpflichten, die alle über das Modelo 210 erklärt werden. Zu verstehen, welche auf Ihre Situation zutreffen, ist der erste Schritt zur Steuerkonformität.

Wenn Ihre spanische Immobilie leer steht, als Ferienhaus genutzt oder einfach nicht vermietet wird, geht Spanien davon aus, dass Sie allein aus dem Eigentum einen wirtschaftlichen Vorteil ziehen. Dieses Konzept heißt fiktive Miete (renta imputada). Der Gedanke dahinter: Der Besitz einer Immobilie gibt Ihnen die Möglichkeit, sie zu nutzen oder zu vermieten, weshalb der spanische Staat annimmt, dass Sie ein fiktives Einkommen erzielen, auch wenn kein echtes Geld fließt. Dies ist die häufigste Art der Nichtresidentensteuer und diejenige, die ausländische Eigentümer am häufigsten übersehen.

Die Berechnung ist einfach. Sie nehmen den Katasterwert (valor catastral) der Immobilie — zu finden auf Ihrem jährlichen IBI-Bescheid — und multiplizieren ihn mit 1.1 % (wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde) oder 2 % (wenn nicht). Das Ergebnis ist Ihre fiktive Miete, die dann je nach Wohnsitzland mit 19 % oder 24 % besteuert wird. Ein Beispiel: Hat Ihre Wohnung an der Costa Blanca einen Katasterwert von €80,000 (revidiert 2018), beträgt Ihre fiktive Miete €80,000 × 1.1 % = €880. Ein EU-Resident zahlt €880 × 19 % = €167.20 pro Jahr; ein britischer Resident zahlt €880 × 24 % = €211.20.

Die Frist für die Erklärung der fiktiven Miete ist großzügig: Sie haben das gesamte Kalenderjahr nach dem Steuerjahr Zeit. Für das Steuerjahr 2025 können Sie jederzeit zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2026 einreichen. Dennoch sollten Sie es nicht auf den letzten Moment verschieben — wer früh einreicht, hat eine Sorge weniger und verringert das Risiko, es ganz zu vergessen.

Wenn Sie Ihre spanische Immobilie vermieten — ob langfristig an einen Mieter oder kurzfristig über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com — müssen Sie die Einnahmen über das Modelo 210 bei der AEAT erklären. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen EU-/EWR-Residenten, die direkt zusammenhängende Kosten von ihren Bruttomieteinnahmen abziehen können, und Nicht-EU-Residenten, die den Bruttobetrag ohne jeglichen Abzug versteuern müssen. Zu den abzugsfähigen Kosten für EU-Residenten gehören Hypothekenzinsen, Gebäudeversicherung, Gemeinschaftsgebühren, IBI (kommunale Grundsteuer), Instandhaltungs- und Reparaturkosten, vom Eigentümer gezahlte Nebenkosten, Verwaltungsgebühren und Abschreibung (bis zu 3 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne Grundstückswert).

Ein Beispiel: Ein deutscher Eigentümer vermietet eine Wohnung in Marbella für €15,000 pro Jahr. Seine abzugsfähigen Kosten betragen insgesamt €6,000 (Hypothekenzinsen, Versicherung, IBI, Gemeinschaftsgebühren und kleinere Reparaturen). Als EU-Resident zahlt er 19 % auf das Nettoeinkommen: (€15,000 − €6,000) × 19 % = €1,710. Stellen Sie sich nun einen britischen Eigentümer mit identischen Mieteinnahmen und Kosten vor. Nach dem Brexit zahlt er 24 % auf den Bruttobetrag: €15,000 × 24 % = €3,600. Der britische Eigentümer zahlt mehr als das Doppelte — €1,890 mehr pro Jahr — nur weil Großbritannien nicht mehr zur EU gehört.

Seit 2024 gilt eine wichtige Änderung: Mieteinnahmen werden jetzt in einer einzigen Jahreserklärung angegeben. Zuvor waren vierteljährliche Erklärungen erforderlich (fällig innerhalb von 20 Tagen nach Quartalsende). Für das Steuerjahr 2025 müssen Sie zwischen dem 1. und dem 20. Januar 2026 einreichen. Ab dem Steuerjahr 2026 folgt eine weitere Änderung: Die Order HAC/623/2026 verlegt dieses Zeitfenster auf den 1.-20. April 2027. Welches Fenster auch immer für Ihr Erklärungsjahr gilt — wer es verpasst, muss sofort mit Zuschlägen rechnen.

Verkauft ein Nichtresident eine Immobilie in Spanien, unterliegt der Gewinn (die Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichen Anschaffungskosten, bereinigt um zulässige Verbesserungen und Transaktionskosten) der Steuer auf Veräußerungsgewinne: 19 % für EU-/EWR-Residenten oder 24 % für Nicht-EU-Residenten. Zu den Anschaffungskosten zählen der ursprüngliche Kaufpreis, die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer, Notar- und Registergebühren sowie die Kosten dokumentierter baulicher Verbesserungen während der Eigentumszeit. Der Verkaufspreis ist der in der notariellen Urkunde genannte Betrag, abzüglich Maklerprovisionen und anderer Verkaufskosten.

Für nichtresidente Verkäufer gilt ein besonderer Mechanismus: Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des vereinbarten Verkaufspreises einzubehalten und über das Modelo 211 direkt an die AEAT abzuführen. Dieser 3-%-Einbehalt dient als Vorauszahlung auf Ihre Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Ist Ihre tatsächliche Steuerschuld niedriger als der einbehaltene Betrag — etwa weil der Gewinn gering war oder Sie erhebliche Verbesserungskosten hatten — können Sie die Erstattung des Überschusses beantragen. In manchen Fällen, insbesondere bei einem Verkauf mit Verlust, können die gesamten 3 % zurückgeholt werden.

Die Frist für die Erklärung des Veräußerungsgewinns beträgt vier Monate ab dem Datum der notariellen Urkunde (escritura). Haben Sie die Urkunde beispielsweise am 15. März 2026 unterzeichnet, ist Ihre Erklärung bis zum 15. Juli 2026 fällig. Dasselbe Vier-Monats-Fenster gilt für den Antrag auf Rückerstattung des 3-%-Einbehalts. Es ist entscheidend, innerhalb dieser Frist einzureichen — eine verspätete Einreichung führt nicht nur zu Zuschlägen, sondern kann auch die Ihnen zustehende Erstattung verzögern.