Impôt des non-résidents en Espagne — guide IRNR 2026

Trois types d'impôt immobilier pour les non-résidents

Les propriétaires non résidents en Espagne font face à une ou plusieurs de trois obligations fiscales distinctes, toutes déclarées via le Modelo 210. Comprendre lesquelles concernent votre situation est le premier pas vers la conformité.

Si votre bien espagnol est vide, utilisé comme résidence de vacances ou simplement non loué, l'Espagne considère que vous tirez un avantage économique de la seule propriété. Ce concept s'appelle le revenu imputé (renta imputada). L'idée sous-jacente est que posséder un bien vous donne la possibilité de l'utiliser ou de le louer, et que l'État espagnol estime donc que vous percevez un revenu fictif même si aucun argent réel ne circule. C'est le type d'impôt des non-résidents le plus courant et celui que les propriétaires étrangers oublient le plus souvent.

Le calcul est simple. Vous prenez la valeur cadastrale (valor catastral) du bien — indiquée sur votre avis annuel d'IBI — et vous la multipliez par 1.1 % (si la valeur cadastrale a été révisée au cours des dix dernières années) ou par 2 % (si elle ne l'a pas été). Le résultat est votre revenu imputé, ensuite imposé à 19 % ou 24 % selon votre pays de résidence. Par exemple : si votre appartement sur la Costa Blanca a une valeur cadastrale de €80,000 (révisée en 2018), votre revenu imputé est de €80,000 × 1.1 % = €880. Un résident de l'UE devrait €880 × 19 % = €167.20 par an ; un résident britannique devrait €880 × 24 % = €211.20.

Le délai de déclaration du revenu imputé est généreux : vous disposez de toute l'année civile suivant l'année fiscale. Pour l'exercice 2025, vous pouvez déclarer à tout moment entre le 1er janvier et le 31 décembre 2026. Cela dit, mieux vaut ne pas attendre le dernier moment — déclarer tôt, c'est un souci de moins et un risque d'oubli réduit.

Si vous louez votre bien espagnol — que ce soit à long terme à un locataire ou à court terme via des plateformes comme Airbnb ou Booking.com — vous devez déclarer les revenus à l'AEAT via le Modelo 210. La distinction clé se fait entre les résidents UE/EEE, qui peuvent déduire de leurs revenus locatifs bruts les charges directement liées, et les résidents hors UE, qui doivent payer l'impôt sur le montant brut sans aucune déduction. Les charges déductibles pour les résidents de l'UE comprennent les intérêts d'emprunt, l'assurance du bien, les charges de copropriété, l'IBI (taxe foncière locale), les frais d'entretien et de réparation, les services payés par le propriétaire, les frais de gestion et l'amortissement (jusqu'à 3 % du coût d'acquisition du bâtiment, hors valeur du terrain).

Prenons un exemple : un propriétaire allemand loue un appartement à Marbella pour €15,000 par an. Ses charges déductibles totalisent €6,000 (intérêts d'emprunt, assurance, IBI, charges de copropriété et petites réparations). En tant que résident de l'UE, il paie 19 % sur le revenu net : (€15,000 − €6,000) × 19 % = €1,710. Imaginez maintenant un propriétaire britannique avec des revenus locatifs et des charges identiques. Après le Brexit, il paie 24 % sur le montant brut : €15,000 × 24 % = €3,600. Le propriétaire britannique paie plus du double — €1,890 de plus par an — uniquement parce que le Royaume-Uni ne fait plus partie de l'UE.

Un changement important est entré en vigueur en 2024 : les revenus locatifs se déclarent désormais dans une déclaration annuelle unique. Auparavant, des déclarations trimestrielles étaient exigées (dans les 20 jours suivant la fin de chaque trimestre). Pour l'exercice 2025, vous devez déclarer entre le 1er et le 20 janvier 2026. Un autre changement suit à partir de l'exercice 2026 : l'Order HAC/623/2026 déplace cette fenêtre au 1er-20 avril 2027. Quelle que soit la fenêtre applicable à votre exercice, la manquer entraîne des majorations immédiates.

Lorsqu'un non-résident vend un bien en Espagne, tout profit (la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition initial, ajusté des améliorations admissibles et des frais de transaction) est soumis à l'impôt sur les plus-values : 19 % pour les résidents UE/EEE ou 24 % pour les résidents hors UE. Le coût d'acquisition comprend le prix d'achat initial, les droits de mutation (ITP) ou la TVA payés à l'achat, les frais de notaire et d'enregistrement, ainsi que le coût des améliorations structurelles documentées réalisées pendant la détention. Le prix de vente est le montant indiqué dans l'acte notarié, moins les commissions d'agence et autres frais de vente.

Un mécanisme particulier s'applique aux vendeurs non résidents : l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente convenu et de le verser directement à l'AEAT via le Modelo 211. Cette retenue de 3 % agit comme un acompte sur votre impôt sur la plus-value. Si votre impôt réel est inférieur au montant retenu — par exemple parce que la plus-value était faible ou que vous avez engagé d'importants coûts d'amélioration — vous pouvez demander le remboursement de l'excédent. Dans certains cas, notamment en cas de vente à perte, la totalité des 3 % peut être récupérée.

Le délai de déclaration de la plus-value est de quatre mois à compter de la date de l'acte notarié (escritura). Par exemple, si vous avez signé l'acte le 15 mars 2026, votre déclaration est due au plus tard le 15 juillet 2026. La même fenêtre de quatre mois s'applique à la demande de remboursement de la retenue de 3 %. Il est essentiel de déclarer dans ce délai — un dépôt tardif entraîne non seulement des majorations, mais peut aussi retarder le remboursement auquel vous avez droit.