Quelles charges puis-je déduire en tant que non-résident UE ?

Charges d'administration de communauté, IBI (impôt de bienes immeubles), assurance de la propriété, réparations et maintenance, fournitures (si tu les paies et non le locataire), intérêts hypothécaires, et amortissement du bien (3% annuel du plus grand valeur entre prix d'achat et valeur cadastrale).

Puis-je déduire des charges en tant que non-résident hors UE ?

Non. Les résidents de pays hors EEE (incluant le Royaume-Uni depuis le Brexit) sont imposés sur les revenus bruts sans possibilité de déduction de charges. C'est l'une des plus grandes différences fiscales pour les non-résidents.

Quels sont les frais que je NE peux PAS déduire même en tant que résident UE ?

Vous ne pouvez pas déduire le courtage immobilier, les tributs (comme la TVA non récupérable), les frais de gestion de la propre déclaration, ou les investissements en améliorations substantielles qui augmentent la valeur du bien (ceux-ci s'incluent dans le prix d'acquisition pour les ventes futures).

Que se passe-t-il si mon locataire ne paie pas ?

Vous devez déclarer les revenus courus (ce que vous auriez dû recevoir selon le contrat), pas le montant effectivement reçu. Vous ne pouvez les exclure que s'il existe une résolution judiciaire reconnaissant que le locataire ne paie pas et est insolvable. Les dettes moroses sans sentence doivent être déclarées.

Puis-je déduire l'amortissement du bien ?

Oui, mais uniquement si vous résidez dans l'UE/EEE. Il se calcule comme 3% annuel sur la plus grande valeur entre le prix d'achat et la valeur cadastrale actuelle. La valeur du sol s'exclut (typiquement 25-30% du total). C'est un avantage fiscal significatif pour les résidents européens.

Si j'ai encore une hypothèque, puis-je déduire les intérêts ?

Oui. Les intérêts hypothécaires sont totalement déductibles (uniquement pour résidents UE/EEE). Vous devez fournir la documentation de la banque montrant la parte d'intérêts et la parte d'amortissement du capital.

Qu'est-ce que le Modelo 720 et dois-je le présenter ?

Le Modelo 720 est la déclaration de biens à l'étranger. Si tu résides hors d'Espagne mais tu as un bien immobilier en Espagne, tu ne dois généralement pas le présenter. Seuls les résidents espagnols ayant des biens à l'étranger le nécessitent.

Ai-je besoin d'un représentant fiscal en Espagne ?

Ce n'est pas obligatoire pour les citoyens de l'UE. Pour les autres nationalités, l'AEAT peut le demander dans certains cas, bien qu'en pratique ce ne soit généralement pas nécessaire si vous utilisez un service professionnel comme SpainTaxForm qui gère tout en votre nom.

Revenus Locatifs — Modelo 210

Comment déclarer les revenus de votre bien loué en Espagne en tant que non-résident

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés pour les non-résidents ?

Les non-résidents qui louent un bien en Espagne doivent déclarer les revenus obtenus via le Modelo 210 (Impôt sur la Renta de Non Résidents - IRNR). Le taux d'imposition est de 19% pour les résidents UE/EEE et de 24% pour les résidents d'autres pays. C'est un impôt spécifique sur les rendements du capital immobilier en territoire espagnol.

Un avantage important : les résidents UE/EEE peuvent déduire les charges liées à la location (charges de copropriété, IBI, assurance, réparations, intérêts hypothécaires, amortissement). Les non-UE sont imposés sur les revenus bruts sans déductions. Exemple : location 12 000€/an, charges 5 000€ (UE) : base 7 000€ × 19% = 1 330€. Sans déductions (non-UE) : 12 000€ × 24% = 2 880€.

Les revenus se déclarent dans le Modelo 210 qui couvre la période fiscale complète (une année calendaire). Depuis 2024, cette déclaration est annuelle et doit être présentée en janvier de l'année suivante, non en plusieurs périodes comme avant.

Délais de dépôt

Depuis 2024, la déclaration de locations est annuelle (Arrêté HAC/56/2024). Pour les revenus 2025, le dépôt se fait du 1er au 20 janvier 2026. À partir des revenus 2026, l'Orden HAC/623/2026 déplace le délai à avril : du 1er au 20 avril 2027. Avant 2024, il y avait des déclarations trimestrielles qui créaient plus de complexité administrative.

Calculateur de location

Revenus bruts annuels (€)

Pays de résidence

UE/EEE (19% avec charges déductibles)

Charges déductibles (€)

Copropriété, taxe foncière, assurance, réparations, intérêts, amortissement

Entrez les revenus

Exemples location Modelo 210

Impôt UE = (Revenus − Charges) × 19% | Hors UE = Revenus bruts × 24%

Propriétaire allemand (UE) avec charges déductibles

Revenus bruts annuels: 12.000 €
Charges (IBI, copropriété, intérêts, amort. 3%): 4.500 €
Base imposable: 7.500 €
Taux: 19%

Impôt = 7.500 × 19%

1.425 €/an

Propriétaire britannique (hors UE) sans déductions

Revenus bruts: 10.000 €
Charges déductibles: 0 €
Base imposable: 10.000 €
Taux: 24%

Impôt = 10.000 × 24%

2.400 €/an

Couple néerlandais 50/50 avec charges

Revenus bruts: 8.000 €
Charges: 2.800 €
Base nette totale: 5.200 €
Base par époux: 2.600 € × 19%

Impôt individuel = 2.600 × 19%

494 €/an par époux

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