在西班牙拥有不动产，即产生独立于中国申报的西班牙纳税义务。无论房产空置、产生租金，还是出售，均须通过 Modelo 210 自行核定并缴纳西班牙非居民所得税（IRNR）。对中国税收居民而言，推定所得与租金税率为 24%，资本利得为 19%，并且——按 AEAT 现行口径——出租不得扣除费用。
与中国征管实践的关键差异是：西班牙不发提醒、不主动核定。义务完全自行申报。许多中国业主多年后才在出售受阻或 AEAT 补征附加费时发现。申报为年度、按业主个人进行，即使零收入也强制。巴塞罗那、马德里、太阳海岸与马略卡的中国买家适用同一套 IRNR 规则。
西班牙对西班牙来源的房产所得享有优先征税权。先缴纳西班牙税款，再就已缴 IRNR 申请中国个人所得税境外税收抵免，以避免双重征税。请保存 AEAT 官方 Modelo 210 申报凭证作为抵免证明。
由西班牙特许经济学家（nº 3370）提交。
推定、出租与资本利得——含 2027 年变化。
AEAT 官方申报证明，用于中国境外税收抵免。
西班牙适用两套制度。欧盟/欧洲经济区居民按扣除费用后的净租金所得缴纳 19%；其余所有人——包括中国居民以及脱欧后的英国居民——按毛收入缴纳 24%。就出租房产而言，同等租金下有效税负往往高出 40–60%。
| 项目 | 中国居民（非欧盟） | 欧盟/欧洲经济区居民 |
|---|---|---|
| 推定所得税率 | 24% | 19% |
| 租金所得税率 | 按毛收入 24% | 按净所得 19% |
| 出租费用扣除 | 不允许（AEAT 口径——上诉中） | 允许（IBI、物业、利息、3% 折旧） |
| 出售资本利得 | 19% | 19% |
| 出售 3%预扣 | 是 | 是 |
| 申报频率 | 年度、按业主个人 | 年度、按业主个人 |
2025 年 7 月 28 日，西班牙 Audiencia Nacional 认定非欧盟居民可按与欧盟纳税人相同的条件，扣除与出租西班牙房产直接相关的费用——按揭利息、维修、地方税、管理费。国家律师已上诉至最高法院，因此 AEAT 仍按毛收入向中国业主征税。在上诉解决之前，中国房东可就尚未超过时效的年度提出 保护性更正申请，以便一旦判决得到维持，多缴税款可以取回，而不是被 4 年追征时效挡住。
6 月 12 日的 Orden HAC/623/2026 自 2026 年产生的所得起（于 2027 年申报）重塑申报日历。2025 年所得的期限不变，因此这是过渡年：须分清哪个纳税年度适用哪套日历。
| 所得类型 | 申报窗口 | 说明 |
|---|---|---|
| 推定所得（2025） | 2026 年 1 月 1 日 – 12 月 31 日 | 空置或自用房产 |
| 租金所得（2025） | 2026 年 1 月 1–20 日 | 自 Orden HAC/56/2024 起为年度申报 |
| 推定所得（2026 年起） | 2027 年 4 月 1 日 – 12 月 31 日 | Orden HAC/623/2026 下的新窗口 |
| 租金所得（2026 年起） | 2027 年 4 月 1–20 日 | 由 1 月改至 4 月 |
| 房产出售 | 自公证书起 4 个月 | 资本利得与 3% 退还 |
在 AEAT 发函之前逾期申报，附加费为每月 1%、最高 15%，另加滞纳利息，无罚款。若 AEAT 先行发现，罚款为应纳税额的 50% 至 150%。
推定所得 = 地籍价值 × 1.1%（或 2%）× 24% · 资本利得 =（售价 − 购价 − 费用）× 19%
180,000 € × 1.1% = 1,980 € 税基。1,980 € × 24% = 475.20 €。
应纳税额：475.20 €/年
AEAT 现行口径：18,000 € × 24% = 4,320 €。若费用可扣：12,800 € × 24% = 3,072 €。
目前应纳税额：4,320 €——潜在可退差额：1,248 €/年
利得 = 520,000 € − 420,000 € = 100,000 €。税额 = 100,000 € × 19% = 19,000 €。减去已预扣 15,600 €。
尚须补缴：3,400 €（若税额低于 15,600 €，超额部分可退还）
该协定并不免除西班牙纳税——它防止您就同一所得缴两次税。西班牙在来源地征税；中国对居民个人的境内外所得征税，然后就西班牙已征税款给予抵免。
| 不动产所得 | 可在房产所在地西班牙征税 |
| 中国申报 | 个人所得税——境内外所得，含西班牙租金与转让所得 |
| 避免双重征税 | 就已缴西班牙 IRNR 申请境外税收抵免 |
| 所需证明 | 载明已缴税款的 AEAT 官方 Modelo 210 申报凭证 |
| 协定名称 | 中华人民共和国政府和西班牙王国政府关于对所得和财产避免双重征税和防止偷漏税的协定（1985/1990） |
| 货币 | 按中国税务机关接受的汇率将欧元折算为人民币 |
实务上顺序很重要：先在西班牙申报并缴纳 Modelo 210，保存 AEAT 凭证，再以此支持中国个人所得税的境外税收抵免。若先完成中国申报、后补西班牙申报，通常需要更正或结转抵免。中国税务师办理个人所得税；我们办理西班牙一侧，并向您提供所需文件。
出售时，买方依法须按 售价的 3% 预扣，并以 Modelo 211 缴入 AEAT，作为您的税款预缴。您须在 公证书之日起 4 个月 内以 Modelo 210 按 19% 申报实际利得。
若您继承了西班牙住房，两项义务同时开始。第一，西班牙继承税（Impuesto de Sucesiones y Donaciones），须在死亡后 6 个月内缴纳——若及时申请可再延长 6 个月。非居民继承人可适用房产所在自治区规则，自治区减免往往远优于国家税率，因此处理得当能节省可观金额。
第二，自死亡之日起您即成为非居民业主：即使遗产仍在办理中，亦须每年申报 Modelo 210。多年未申报的推定所得，是我们见到中国继承人最终出售时最常见的问题。
更多细节见我们的 非居民西班牙继承税指南。