西班牙非居民税 — 2026 完整指南

非居民房产税的三种类型

西班牙非居民业主面临三项可能同时适用的独立纳税义务，均通过 Modelo 210 申报。明确哪些适用于您，是合规的第一步。

若您的西班牙房产空置、仅作度假自用或并未出租，西班牙仍认定您因持有本身获得经济利益。这一概念称为 视同租金（renta imputada）。其逻辑是：持有房产即意味着您可以使用或出租，因此即使没有现金往来，西班牙也推定您取得名义所得。这是最常见、也最容易被外国业主遗漏的非居民税。

计算很直接。取房产的 地籍价值（valor catastral）——见于每年 IBI 缴款通知——乘以 1.1%（最近十年内修订过）或 2%（未修订）。得出视同租金后，再按您的居民国适用 19% 或 24%。例如：白色海岸一套公寓地籍价值 80,000 €（2018 年修订），视同租金为 80,000 € × 1.1% = 880 €。欧盟居民应纳税 880 € × 19% = 167.20 €/年；中国居民应纳税 880 € × 24% = 211.20 €。

视同租金的申报期限相对宽松：纳税年度的次年全年均可申报。2025 纳税年度可在 2026 年 1 月 1 日至 12 月 31 日之间任意时点申报。但仍不宜拖到最后——尽早申报可减少遗忘风险。

若您出租西班牙房产——无论长期租客还是通过 Airbnb、Booking.com 等短租——须通过 Modelo 210 向 AEAT 申报。关键区别在于 欧盟/欧洲经济区居民 可从毛租金中扣除直接相关费用，而 非欧盟居民（含中国） 必须按毛额纳税、不得扣除。欧盟居民可扣除项目包括按揭利息、房产保险、社区费用、IBI、保养维修、业主支付的公用事业、管理费，以及折旧（建筑物购置成本不含土地价值的最高 3%）。

例如：德国业主在马尔贝拉出租公寓，年租金 15,000 €，可扣除费用 6,000 €。作为欧盟居民，就净所得按 19% 纳税：（15,000 € − 6,000 €）× 19% = 1,710 €。再设想中国业主有相同租金与费用。作为非欧盟居民，须按毛额 24% 纳税：15,000 € × 24% = 3,600 €。中国业主每年多缴 1,890 €——仅因不得扣除费用。已缴西班牙税款可依中西税收协定在中国申请境外抵免。

2024 年起有一项重要变化：租金收入改为 一次年度申报。此前须按季度申报（每季结束后 20 日内）。2025 纳税年度须在 2026 年 1 月 1 日至 20 日申报。自 2026 纳税年度起，Orden HAC/623/2026 将窗口改为 2027 年 4 月 1–20 日。错过适用窗口即立即产生附加费。

非居民在西班牙出售房产时，利润（售价与原购置成本之差，经允许的改良与交易成本调整）须缴纳资本利得税，欧盟与非欧盟（含中国）均为 19%。购置成本包括原购价、购置时缴纳的转让税（ITP）或增值税、公证与登记费，以及持有期间有文件证明的结构性改良。售价为公证公证书载明金额，减去中介佣金及其他出售费用。

非居民卖方适用独特机制：买方必须预扣 约定售价的 3%，并以 Modelo 211 直接缴入 AEAT。该 3% 预扣作为您资本利得税的预缴。若实际应纳税额低于预扣——例如利得较小或改良成本较高——可申请退还差额。亏本出售时，往往可全额收回 3%。

资本利得申报期限为自公证公证书（escritura）之日起 四个月。例如，若于 2026 年 3 月 15 日签署公证书，申报截止为 2026 年 7 月 15 日。3% 预扣退还适用同一四个月窗口。务必在此期限内申报——逾期不仅产生附加费，还可能拖延您有权获得的退税。