Modelo 210 主要栏位
AEAT 官方 Modelo 210 包含身份、期间、房产数据、税基、税额与缴款栏位。确切栏位因所得类型（推定、出租、出售）而异。
就非居民最常见的推定所得而言，关键栏位为 NIF、地籍编号、地籍价值、持有份额、税基、19%/24% 税率以及应纳税额。
Modelo 210 的申报类型
在填写经济栏位之前，请按您的情况选择正确的税目（epígrafe）。
- 推定所得（未出租房产）：税目 019 — 自用或空置。
- 租金所得：税目 020 — 收入与可扣除费用。
- 出售资本利得：税目 006 — 售价减去购价及费用。
- 预扣 3% 的退还：与资本利得一并申报，结果为应退。
AEAT 更新 — Orden HAC/623/2026
Modelo 210 有何变化：Orden HAC/623/2026 对您意味着什么
Orden HAC/623/2026（6 月 12 日，BOE 于 6 月 23 日公布）修订了 Modelo 210 的内容与申报期限，适用于城市不动产的视同租金（renta imputada）以及出租或转租不动产所得——所得代码 02、01 和 35。
这是自 2024 年由季度汇总改为年度汇总以来，非居民房产税（IRNR）最重要的一次改革：它改变了申报时间、申报数据，尤其是如何通过全新的费用明细附件证明可扣除的出租费用。
重要：上述变化不影响 2026 年 4 月至 9 月期间产生、且未汇总申报的出租所得（仍适用 2026 年 7 月和 10 月各自前 20 个自然日）。2025 年视同租金的期限也不变：2026 年 1 月 1 日至 12 月 31 日。
四项关键变化
1. 新增可扣除费用明细附件
新增专门附件，要求居住在欧盟、冰岛、挪威或列支敦士登的出租人按类别逐项列明从租金收入中扣除的费用。此前只需填报一个总额；此后每一类别都必须明细，审查更严，必须从第一天起保存并分类发票。
2. 新增「天数」与「持有份额」栏
对于自用城市不动产的视同租金，以及出租或转租所得，新增两栏：不动产处于纳税人支配（视同租金）或实际出租（租金所得）的天数，以及所有权百分比。时间与持有份额的分摊不再是内部计算——而成为 AEAT 可核验的申报数据。
3. 视同租金：申报窗口改为 4 月 1 日开始
申报与缴款窗口的起点由 1 月 1 日改为 4 月 1 日。新期限为发生年度的次一公历年 4 月 1 日至 12 月 31 日，银行直接扣款（domiciliación）可在 4 月 1 日至 12 月 23 日办理。首次适用于 2026 年视同租金，自 2027 年 4 月 1 日起可申报。
4. 应缴税款的出租申报：4 月 1 日至 20 日
出租或转租不动产所得、结果为应缴税款的自行申报，须在发生年度次年 4 月前二十个自然日内提交，无论分开申报还是汇总申报。银行直接扣款可在 4 月 1 日至 15 日办理。
Modelo 210 期限：Orden HAC/623/2026 前后对比
| 所得类型 | 原期限 | 新期限 |
|---|---|---|
| 视同租金（自用或空置） | 次年 1 月 1 日 – 12 月 31 日 | 次年 4 月 1 日 – 12 月 31 日（自 2026 年发生起） |
| 视同租金：银行直接扣款 | 截至 12 月 23 日 | 4 月 1 日 – 12 月 23 日 |
| 年度汇总出租（应缴） | 次年 1 月 1 – 20 日 | 次年 4 月 1 – 20 日（自 2026 年发生起） |
| 分开出租申报（应缴） | 4、7、10、1 月各自前 20 日 | 次年 4 月 1 – 20 日（仅自 2026 年第四季度发生起） |
| 出租：银行直接扣款缴款 | 1 月 1 – 15 日 | 4 月 1 – 15 日 |
| 2025 年视同租金 | 2026 年 1 月 1 日 – 12 月 31 日 | 不变：2026 年 1 月 1 日 – 12 月 31 日 |
对出租意味着什么
出租所得是受影响最大的类别。自 2024 年发生起，汇总周期由季度改为年度：同一不动产、同一支付人在公历年内发生的全部所得并入一份自行申报。Orden HAC/623/2026 现将该年度申报由 1 月改至 4 月，与年终结账对齐，并多出三个月收集发票与证明文件。
若选择汇总申报，新的 4 月 1–20 日窗口已适用于 2026 年发生，于 2027 年 4 月 1 日至 20 日申报。
若选择分笔申报，新期限仅适用于 2026 年最后一个自然季度发生的所得。2026 年 4 月至 9 月发生的所得仍适用原期限：2026 年 7 月和 10 月各自前 20 日，使用旧表格且无费用附件。
自 2027 年 1 月 1 日起提交的每一份自行申报均使用新表格内容——费用附件、「天数」和「持有份额」——无论发生日期如何。因此即使在 2027 年申报更早的纳税年度，也将使用新表格。
实务后果：凡扣除费用者必须填写明细附件。没有按类别证明的单一总额，现已成为税务审查的邀请。请自 2026 年 1 月起按不动产、按类别、按出租天数记录费用。
出租可扣除费用完整明细
仅居住在欧盟、冰岛、挪威或列支敦士登的纳税人可扣除费用（非居民所得税法 TRLIRNR 第 24.6 条），并按净所得的 19% 纳税。欧洲经济区以外居民（含中国）按毛收入的 24% 纳税，不得扣除任何费用。可扣除项目以个人所得税法规定为准，且须与西班牙不动产取得的所得直接相关。
| 费用类别 | 细则、标准与限额 |
|---|---|
| 利息与融资费用 | 用于购置或改良不动产所投入资本的按揭利息及其他融资费用。本金偿还不可扣除。 |
| 保养与维修 | 粉刷、抹灰、设施修理、部件更换（供暖、电梯、防盗门）。扩建与改良不包括在内——通过折旧收回。 |
| 合计上限：利息 + 维修 | 利息加保养维修费用不得超过该年该不动产的毛收入。超出部分可在随后四年扣除，适用同一上限。 |
| 非国家税与附加 | IBI 市政房产税、垃圾清运、排污、车辆出入口及其他非处罚性地方收费。 |
| 业主社区费用 | 普通物业费。用于改良或扩建工程的特别摊款不是费用：它们增加购置价值并计提折旧。 |
| 不动产折旧 | 每年 3%，取实际支付购置成本与地籍价值中较高者，两种情形均须扣除土地价值。 |
| 家具与设备折旧 | 随房产一并出租的家具、家电与设备，按简化表通常每年折旧 10%。 |
| 公用事业与服务 | 电、水、燃气、互联网、电话、门卫与园艺，由房东支付且未转嫁给租客时。 |
| 保险 | 建筑物与室内财物保险、民事责任及租金违约保险。 |
| 专业与管理费用 | 物业管理人、租赁中介、税务顾问以及与出租相关的律师或公证费用。 |
| 合同订立与法律抗辩 | 起草并订立租赁合同的费用，以及不动产法律抗辩费用（例如驱逐或追讨租金诉讼）。 |
| 广告与营销 | 房源刊登、房产门户以及度假短租平台佣金（Airbnb、Booking 等）。 |
| 呆账 | 在债务人破产，或自首次催收至纳税期结束已超过六个月时，未收租金可扣除。 |
| 清洁与布草（度假短租） | 度假短租：入住间隔清洁、洗衣与办理入住，由业主承担且发票开具在业主名下时。 |
分摊与证明规则
- 时间分摊：费用仅就可实际出租的天数扣除。空置天数产生视同租金，不得扣除。新的「天数」栏使该计算对 AEAT 透明。
- 持有份额分摊：每位共有人按持有份额比例扣除费用，现须在独立栏申报。各持 50% 的配偶须分别提交两份 Modelo 210，各自申报 50% 的收入与费用。
- 书面证明：发票须开具在业主名下，载明金额、日期与供应商。申报期限届满后至少保存四年。
- 与所得对应：仅与该年、该不动产所申报所得直接相关的费用可扣除。一处不动产的费用不得抵消另一处的收入。
- 非欧洲经济区居民：无权扣除。按收到的毛额的 24% 纳税。中国税收居民属于此类。
官方示例套用
视同租金 — 德国居民在马拉加的住宅
2026 年 4 月 1 日购入不动产供自用。就 2026 年的比例部分（9 个月，「天数」栏）申报视同租金，使用新内容的 Modelo 210，于 2027 年 4 月 1 日至 12 月 31 日提交。
汇总出租 — 挪威居民在阿利坎特的别墅
自 2026 年 7 月起出租，并选择将公历年全部所得汇总征税。于 2027 年 4 月 1 日至 20 日提交一份自行申报，使用新表格；若扣除费用，须填妥明细附件。
分开出租申报 — 同一情形、未汇总
2026 年 7、8、9 月所得在 2026 年 10 月前 20 日内用旧表格申报（不受期限变更影响）。2026 年 10、11、12 月所得于 2027 年 4 月 1 日至 20 日申报，使用新表格及（如适用）费用附件。
非居民业主核对清单
- 自 2026 年 1 月起，记录每处不动产的准确出租天数与可供支配天数。
- 按类别归档发票（利息、IBI、社区费用、公用事业、保险、折旧、营销），且开具在业主名下。
- 按公证书或 IBI 缴款通知将土地价值与建筑价值分开，计算 3% 折旧。
- 在汇总与分开申报之间作选择：年度汇总更简便，并可享受新的 4 月窗口。
- 若以银行直接扣款缴款，须遵守窗口：出租为 4 月 1–15 日，视同租金为 4 月 1 日 – 12 月 23 日。
- 核验税收居民证明：它支撑 19% 税率及扣除费用的权利。中国居民适用 24%，不得扣除出租费用。
示例中应用的公式
税额 = 地籍价值 × 1.1% × 税率（欧盟 19% / 中国 24%）
- 120,000 €
- IBI 缴款通知上的地籍价值。
- 1.1%
- 最近 10 年内已修订价值的推定比例。
- 19% 或 24%
- 欧盟税收居民为 19%；中国等非欧盟为 24%。
完整数值示例：2025 年推定所得
德国业主，阿利坎特公寓，已修订地籍价值
- 地籍价值
- 120,000 €
- 地籍修订
- 是 → 1.1%
- 税收居民
- 德国（欧盟）→ 19%
- 持有份额
- 100%
税基 = 120,000 × 1.1% = 1,320 € | 税额 = 1,320 × 19% = 250.80 €
应缴 250.80 €
中国业主，马德里公寓，已修订地籍价值
- 地籍价值
- 120,000 €
- 地籍修订
- 是 → 1.1%
- 税收居民
- 中国（非欧盟）→ 24%
- 持有份额
- 100%
税基 = 120,000 × 1.1% = 1,320 € | 税额 = 1,320 × 24% = 316.80 €
应缴 316.80 €
Modelo 210 栏位表（推定所得）
| 栏位 / 字段 | 说明 | 示例 |
|---|---|---|
| NIF/NIE | 申报人身份识别 | X1234567L |
| 期间 | 税款产生年度（例如 2025） | 2025 |
| 地籍编号 | 房产 20 位代码 | 1234567DF2890S0001WX |
| 地籍价值 | IBI 缴款通知总额 | 120,000 € |
| 持有份额 % | 产权比例 | 100% |
| 税基 | 地籍价值 × 1.1% 或 2% | 1,320 € |
| 税率 | 19%（欧盟/欧洲经济区）或 24%（其余，含中国） | 24% |
| 税额 | 税基 × 税率 | 316.80 € |
| 缴款 / NRC | 付款参考号 | 22 位字母数字字符 |
关于 Modelo 210 栏位的常见问题
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