Impot Non-Resident en Espagne pour Proprietaires Francais — Guide Complet 2026
Tout ce que les proprietaires francais doivent savoir sur la fiscalite immobiliere en Espagne : obligations, taux, deductions, delais et convention de double imposition.
Avantage UE pour les Francais
En tant que citoyen de l'Union europeenne, vous beneficiez de conditions fiscales avantageuses en Espagne. La France reste membre de l'UE, ce qui vous donne acces au regime preferentiel des non-residents communautaires.
- Taux d'imposition reduit : 19 % seulement (contre 24 % pour les non-EU comme les Britanniques ou les Americains)
- Deduction des charges reelles sur les revenus locatifs (copropriete, IBI, assurance, amortissement, reparations)
- Imposition sur le revenu net et non sur le revenu brut — une difference majeure
- Convention de double imposition France-Espagne — evitez de payer deux fois
Qu'est-ce que le Modelo 210 ?
Le Modelo 210 est le formulaire officiel de l'administration fiscale espagnole (AEAT) utilise pour declarer l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), c'est-a-dire l'impot sur le revenu des non-residents. Toute personne physique ou morale qui possede un bien immobilier en Espagne sans y avoir sa residence fiscale est tenue de deposer ce formulaire. Pour les proprietaires francais residant en France, cela signifie que vous devez declarer aupres du fisc espagnol chaque annee, meme si votre bien est vide et ne genere aucun revenu reel.
La base juridique de cette obligation est le Real Decreto Legislativo 5/2004, du 5 mars, qui approuve le texte reforme de la Loi sur l'Impot sur le Revenu des Non-Residents. Ce decret royal legislatif definit les faits generateurs, les taux applicables, les obligations declaratives et les delais de depot. En tant que proprietaire francais, trois situations declenchent l'obligation de deposer le Modelo 210 : la possession d'un bien vide (revenu impute), la perception de loyers (revenus locatifs) et la vente d'un bien (plus-value immobiliere).
Il est important de souligner que l'AEAT n'envoie aucun rappel ni avis d'imposition. Contrairement au systeme fiscal francais ou l'administration envoie des avis, en Espagne c'est au contribuable de connaitre ses obligations et de deposer spontanement sa declaration dans les delais. Le non-respect de cette obligation entraine des surtaxes et penalites, et l'AEAT peut remonter jusqu'a quatre exercices anterieurs lors d'un controle. C'est pourquoi il est essentiel pour les proprietaires francais de bien comprendre leurs obligations des l'acquisition du bien.
Les Trois Obligations Fiscales
En tant que proprietaire non-resident en Espagne, vous pouvez etre soumis a une, deux ou trois obligations fiscales selon votre situation. Voici le detail de chacune :
Revenu Impute (Bien Vide)
Si votre bien en Espagne n'est ni loue ni occupe (ou s'il l'est uniquement pour vos vacances personnelles), vous devez declarer un revenu impute. Le calcul est le suivant : la valeur cadastrale de votre bien (indiquee sur votre recibo de IBI) est multipliee par 1,1 % (si la valeur cadastrale a ete revisee apres 2012) ou par 2 % (dans le cas contraire). Le resultat est ensuite impose au taux de 19 %.
Par exemple, pour un bien dont la valeur cadastrale est de 150 000 EUR (revisee apres 2012) : 150 000 x 1,1 % = 1 650 EUR de revenu impute, puis 1 650 x 19 % = 313,50 EUR d'impot.
Revenus Locatifs
Si vous louez votre bien (location longue duree ou saisonniere), les revenus locatifs sont imposes en Espagne. Grace a votre statut EU, l'impot est calcule sur le revenu net : vous deduisez toutes les charges directement liees a la location avant d'appliquer le taux de 19 %. Les charges deductibles comprennent : les charges de copropriete (comunidad de propietarios), l'IBI (taxe fonciere), l'assurance habitation, les frais d'agence immobiliere, les reparations et l'entretien courant, l'amortissement du bien (3 % de la valeur de construction), les interets d'emprunt et les frais de publicite.
Si votre bien est loue une partie de l'annee seulement, vous devez deposer deux declarations : une pour les revenus locatifs (periodes louees) et une pour le revenu impute (periodes vides). Les charges sont reparties au prorata temporis.
Plus-Value Immobiliere (Vente)
Lors de la vente de votre bien en Espagne, la plus-value est imposee au taux de 19 %. La plus-value correspond a la difference entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ajuste des frais d'achat (notaire, registre, droits de mutation) et des travaux d'amelioration justifies par des factures. L'acheteur est legalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser a l'AEAT dans le mois suivant l'acte notarie, en tant qu'acompte sur l'impot du vendeur.
Si l'impot reel (19 % de la plus-value) est inferieur aux 3 % retenus, vous avez droit a un remboursement. Cette demande de remboursement se fait egalement via le Modelo 210 et le delai pour la deposer est de 4 mois a compter de la date de l'acte notarie. Attention : de nombreux proprietaires francais oublient de demander ce remboursement et perdent des milliers d'euros.
Convention de Double Imposition France-Espagne
La France et l'Espagne ont signe une convention fiscale bilaterale le 10 octobre 1995, entree en vigueur le 1er juillet 1997, visant a eviter la double imposition et a prevenir l'evasion fiscale. Cette convention est essentielle pour les proprietaires francais en Espagne, car elle definit clairement quel pays a le droit d'imposer quels revenus et comment les deux systemes fiscaux s'articulent.
Selon l'article 6 de la convention, les revenus immobiliers (loyers et revenu impute) sont imposables dans l'Etat ou le bien est situe, c'est-a-dire l'Espagne. L'article 13 prevoit que les plus-values immobilieres sont egalement imposables dans le pays de situation du bien. Cela signifie que l'Espagne a le droit prioritaire d'imposer ces revenus. La France, en tant qu'Etat de residence du proprietaire, impose egalement ces revenus dans le cadre de l'obligation fiscale mondiale, mais accorde un mecanisme pour eviter la double imposition.
Le mecanisme retenu par la convention est le credit d'impot (methode de l'imputation). Concretement, la France accorde un credit d'impot egal a l'impot francais correspondant aux revenus immobiliers espagnols. Cela signifie que vous ne payez pas d'impot supplementaire en France sur ces revenus, mais ils sont pris en compte pour le calcul du taux effectif d'imposition de vos autres revenus.
Comment declarer en pratique en France ?
- 1.Remplissez le formulaire 2047 (Declaration des revenus encaisses a l'etranger) : indiquez vos revenus fonciers espagnols en section IV.
- 2.Reportez ces revenus sur votre declaration 2042 dans la categorie des revenus fonciers.
- 3.Inscrivez le credit d'impot en case 8TK de la declaration 2042C (revenus fonciers) ou en case 8VM (plus-values immobilieres).
- 4.Pour les plus-values, deposez egalement le formulaire 2048-IMM aupres de votre centre des impots.
Regions Preferees des Francais en Espagne
Les proprietaires francais se concentrent principalement dans ces regions espagnoles, chacune avec ses specificites fiscales et son attrait particulier :
Barcelone
Les Francais constituent le premier groupe d'acheteurs etrangers. Vie cosmopolite, culture et proximite avec la France.
Costa Brava
A quelques heures en voiture de la frontiere francaise. Cadaques, Roses, Lloret de Mar — la destination historique des Francais.
Baleares
Majorque, Ibiza, Minorque — art de vivre mediterraneen. Marche immobilier haut de gamme tres prise des Francais.
Costa Blanca
Soleil, prix accessibles et grande communaute francophone. Alicante, Denia, Javea, Torrevieja.
Madrid
Investissement locatif urbain, forte rentabilite et style de vie metropolitain. Communaute francaise croissante.
Erreurs Courantes des Proprietaires Francais
Apres des annees d'accompagnement de proprietaires francais, voici les erreurs les plus frequentes que nous constatons. Evitez-les pour rester en conformite avec le fisc espagnol.
1Ignorer l'impot sur le revenu impute
La majorite des proprietaires francais ne savent pas qu'un bien vide en Espagne genere une obligation fiscale. Meme si vous n'y passez que deux semaines de vacances par an, vous devez deposer le Modelo 210 pour le revenu impute. Cette obligation n'existe pas en France sous cette forme, ce qui explique la confusion.
2Ne pas declarer parce qu'on paie deja des impots en France
Beaucoup pensent que le paiement de l'impot sur le revenu en France les exonere de toute obligation en Espagne. C'est faux. L'Espagne impose les non-residents sur les revenus de source espagnole, independamment de ce que vous payez en France. La convention de double imposition sert justement a eviter une double taxation, pas a eliminer l'une des deux obligations declaratives.
3Rater le delai de janvier pour les revenus locatifs
La declaration annuelle des revenus locatifs doit etre deposee entre le 1er et le 20 janvier de l'annee suivante. Ce delai est beaucoup plus court que celui du revenu impute et surprend souvent les proprietaires francais habitues au calendrier fiscal francais (declaration en mai-juin). Un depot tardif entraine automatiquement des surtaxes.
4Ne pas deduire toutes les charges admissibles
En tant que citoyen EU, vous pouvez deduire de nombreuses charges de vos revenus locatifs : copropriete, IBI, assurance, reparations, amortissement, interets d'emprunt. Trop de Francais declarent le revenu brut sans deductions, payant ainsi beaucoup plus d'impot que necessaire. L'amortissement seul (3 % de la valeur de construction) peut representer plusieurs milliers d'euros par an.
5Oublier de demander le remboursement des 3 % apres une vente
Lors de la vente, l'acheteur retient 3 % du prix de vente pour le fisc espagnol. Si votre plus-value est faible ou nulle, une grande partie de cette retenue vous est remboursable. Or beaucoup de vendeurs francais, mal conseilles, ne deposent pas la demande de remboursement dans le delai de 4 mois et perdent definitivement cet argent.
Comment Declarer le Modelo 210 avec SpainTaxForm
SpainTaxForm simplifie le processus pour les proprietaires francais. Pas besoin de certificat numerique espagnol, pas besoin de parler espagnol, tout se fait 100 % en ligne en 4 etapes simples :
Choisissez votre service
Selectionnez le type de declaration dont vous avez besoin : renta imputada (bien vide, a partir de 30 EUR), revenus locatifs (a partir de 80 EUR), ou declaration de plus-value immobiliere (160 EUR). Si votre bien est loue une partie de l'annee, nous gerons les deux declarations.
Creez votre compte et entrez vos donnees
Fournissez vos informations personnelles (NIE, identite) et les details de votre propriete (referencia catastral, valeur cadastrale). Pour les locations, ajoutez vos revenus et charges deductibles. Nous vous guidons etape par etape.
Nous calculons et preparons votre declaration
Notre systeme calcule automatiquement votre impot en appliquant le taux preferentiel de 19 % et toutes les deductions applicables. Nous preparons votre Modelo 210 au format officiel de l'AEAT, pret a etre depose.
Payez et recevez votre document officiel
Effectuez le paiement securise en ligne. Nous deposons votre declaration aupres de l'AEAT et vous recevez votre document officiel avec le sceau de validation de l'administration fiscale espagnole, generalement sous 1 a 2 jours ouvrables.
Calendrier Fiscal 2026
Voici les delais importants a retenir pour l'annee fiscale 2026. Marquez-les dans votre agenda pour eviter les penalites de retard.
| Obligation | Periode / Delai |
|---|---|
| Revenu impute 2025 (bien vide) | 1er janvier - 31 decembre 2026 |
| Revenus locatifs 2025 (declaration annuelle) | 1er - 20 janvier 2026 |
| Plus-value immobiliere (vente) | 4 mois apres l'acte notarie |
| Retenue de 3 % (a charge de l'acheteur) | 1 mois apres l'acte notarie |
| Demande de remboursement des 3 % | 4 mois apres l'acte notarie |
Note : si le dernier jour tombe un week-end ou un jour ferie, le delai est generalement reporte au jour ouvrable suivant.
Modelo 210 + Convention fiscale France–Espagne
Le Modelo 210 est le formulaire officiel de l'AEAT que tout propriétaire non-résident doit déposer en Espagne. La convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995 définit exactement comment l'impôt payé en Espagne s'articule avec votre déclaration française pour éviter toute double imposition.
| Formulaire espagnol | Modelo 210 — Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) |
| Convention en vigueur | Convention France–Espagne du 10 octobre 1995 |
| Droit d'imposition | L'Espagne taxe en premier (Art. 6 — biens immobiliers) |
| Taux applicable (UE) | 19 % sur revenu imputé, locatif (avec déductions) et plus-values |
| Mécanisme français | Crédit d'impôt égal à l'impôt français — formulaire 2047 puis report sur 2042 |
| Déposé par | SpainTaxForm — révisé par Omar Rahmani, économiste agréé nº 3370 |
Concrètement : nous déposons votre Modelo 210 auprès de l'AEAT, vous recevez le justificatif officiel de paiement, et vous l'annexez à votre formulaire 2047 français. La convention garantit que l'impôt payé en Espagne efface l'impôt français équivalent — vous ne payez jamais deux fois sur le même revenu.
Questions Frequentes des Proprietaires Francais
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