Impuesto de no residentes en España — guía IRNR 2026

Tres tipos de impuesto para propietarios no residentes

Los propietarios no residentes en España afrontan una o varias de tres obligaciones fiscales distintas, todas declaradas mediante el Modelo 210. Entender cuáles aplican a tu situación es el primer paso para cumplir con Hacienda.

Si tu inmueble en España está vacío, lo usas como vivienda vacacional o simplemente no lo alquilas, España considera que obtienes un beneficio económico por el mero hecho de ser propietario. Este concepto se denomina renta imputada. La idea de fondo es que poseer un inmueble te da la posibilidad de usarlo o alquilarlo, por lo que el Estado español entiende que obtienes un ingreso ficticio aunque no se mueva dinero real. Es el tipo de impuesto de no residentes más común y el que más frecuentemente pasan por alto los propietarios extranjeros.

El cálculo es sencillo. Se toma el valor catastral del inmueble — que figura en tu recibo anual del IBI — y se multiplica por el 1.1 % (si el valor catastral se revisó en los últimos diez años) o por el 2 % (si no se revisó). El resultado es tu renta imputada, que tributa al 19 % o al 24 % según tu país de residencia. Por ejemplo: si tu apartamento en la Costa Blanca tiene un valor catastral de €80,000 (revisado en 2018), tu renta imputada es €80,000 × 1.1 % = €880. Un residente de la UE pagaría €880 × 19 % = €167.20 al año; un residente del Reino Unido pagaría €880 × 24 % = €211.20.

El plazo de presentación de la renta imputada es amplio: dispones de todo el año natural siguiente al ejercicio fiscal. Para el ejercicio 2025, puedes presentar en cualquier momento entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2026. Aun así, es mejor no dejarlo para el último momento: presentar pronto es una preocupación menos y reduce el riesgo de olvidarlo por completo.

Si alquilas tu inmueble en España — ya sea a largo plazo a un inquilino o por temporadas a través de plataformas como Airbnb o Booking.com — debes declarar los ingresos a la AEAT mediante el Modelo 210. La distinción clave es entre los residentes de la UE/EEE, que pueden deducir de los ingresos brutos los gastos directamente relacionados, y los residentes fuera de la UE, que tributan sobre el importe bruto sin deducción alguna. Entre los gastos deducibles para residentes de la UE se incluyen los intereses de la hipoteca, el seguro del inmueble, los gastos de comunidad, el IBI (impuesto local sobre bienes inmuebles), los costes de mantenimiento y reparación, los suministros pagados por el propietario, los honorarios de gestión y la amortización (hasta el 3 % del coste de adquisición de la construcción, excluido el valor del suelo).

Veamos un ejemplo: un propietario alemán alquila un apartamento en Marbella por €15,000 al año. Sus gastos deducibles suman €6,000 (intereses de hipoteca, seguro, IBI, gastos de comunidad y pequeñas reparaciones). Como residente de la UE, tributa al 19 % sobre el rendimiento neto: (€15,000 − €6,000) × 19 % = €1,710. Ahora imagina un propietario británico con los mismos ingresos y gastos. Tras el Brexit, tributa al 24 % sobre el importe bruto: €15,000 × 24 % = €3,600. El propietario británico paga más del doble — €1,890 más al año — únicamente porque el Reino Unido ya no forma parte de la UE.

En 2024 entró en vigor un cambio importante: los ingresos por alquiler se declaran ahora en una única declaración anual. Antes se exigían declaraciones trimestrales (dentro de los 20 días siguientes al cierre de cada trimestre). Para el ejercicio 2025, debes presentar entre el 1 y el 20 de enero de 2026. A partir del ejercicio 2026 llega otro cambio: la Order HAC/623/2026 traslada esta ventana al 1-20 de abril de 2027. Sea cual sea la ventana aplicable a tu ejercicio, no cumplirla implica recargos inmediatos.

Cuando un no residente vende un inmueble en España, el beneficio (la diferencia entre el precio de venta y el coste de adquisición original, ajustado por mejoras admisibles y costes de la operación) está sujeto al impuesto sobre la ganancia patrimonial: 19 % para residentes de la UE/EEE o 24 % para residentes fuera de la UE. El coste de adquisición incluye el precio de compra original, el impuesto de transmisiones (ITP) o el IVA pagado en la compra, los gastos de notaría y registro, y el coste de las mejoras estructurales documentadas realizadas durante la titularidad. El precio de venta es el importe que consta en la escritura notarial, menos las comisiones de agencia y otros gastos de venta.

A los vendedores no residentes se les aplica un mecanismo particular: el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio de venta acordado y a ingresarlo directamente en la AEAT mediante el Modelo 211. Esta retención del 3 % funciona como un pago a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia patrimonial. Si tu cuota real es inferior al importe retenido — por ejemplo, porque la ganancia fue pequeña o porque tuviste costes de mejora significativos — puedes solicitar la devolución del exceso. En algunos casos, especialmente cuando se vende con pérdidas, se puede recuperar la totalidad del 3 %.

El plazo de presentación de la ganancia patrimonial es de cuatro meses desde la fecha de la escritura notarial. Por ejemplo, si firmaste la escritura el 15 de marzo de 2026, tu declaración vence el 15 de julio de 2026. La misma ventana de cuatro meses se aplica a la solicitud de devolución de la retención del 3 %. Es esencial presentar dentro de este plazo: hacerlo tarde no solo genera recargos, sino que también puede retrasar la devolución a la que tengas derecho.