Nichtresidentensteuer in Spanien für Deutsche Immobilienbesitzer — Leitfaden 2026
Der vollständige Leitfaden zum Modelo 210 für deutsche Staatsbürger, die eine Immobilie in Spanien besitzen. Erfahren Sie alles über Ihre Steuerpflichten, Fristen, abzugsfähige Ausgaben und das Doppelbesteuerungsabkommen.
Ihr Vorteil als EU-Bürger
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie als EU-Bürger erhebliche steuerliche Vorteile gegenüber Eigentümern aus Nicht-EU-Ländern. Das bedeutet weniger Steuern und mehr Abzugsmöglichkeiten bei der spanischen Nichtresidentensteuer.
Reduzierter Steuersatz: 19%
Statt 24% für Nicht-EU-Bürger. Sie sparen bis zu 21% Steuer gegenüber Eigentümern aus Großbritannien, USA oder Kanada.
Abzugsfähige Ausgaben bei Mieteinnahmen
Nebenkosten, IBI, Versicherung, Hypothekenzinsen, Abschreibung — als EU-Bürger können Sie alle relevanten Kosten geltend machen.
Besteuerung auf Nettoeinkommen
Die Steuer wird nur auf den Nettogewinn berechnet, nicht auf die Bruttomieteinnahmen. Nicht-EU-Bürger zahlen hingegen auf das Bruttoeinkommen.
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
Das DBA zwischen Deutschland und Spanien verhindert die doppelte Besteuerung. In Spanien gezahlte Steuern werden in Deutschland angerechnet.
Was ist das Modelo 210?
Das Modelo 210 ist das offizielle spanische Steuerformular zur Erklärung der Einkommensteuer für Nichtansässige — auf Spanisch Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Jeder, der eine Immobilie in Spanien besitzt, aber nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, muss dieses Formular bei der spanischen Steuerbehörde AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria) einreichen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet, selbst genutzt oder leer steht.
Im Gegensatz zum deutschen Steuersystem, bei dem das Finanzamt Sie in der Regel aktiv kontaktiert, verschickt die spanische AEAT keine Erinnerungen oder Steuerbescheide an Nichtansässige. Sie sind selbst dafür verantwortlich, Ihre Steuerpflichten zu kennen, die Steuer zu berechnen und fristgerecht einzureichen. Viele deutsche Immobilienbesitzer in Spanien sind sich dieser Pflicht gar nicht bewusst — mit der Folge, dass Bußgelder und Zuschläge anfallen können.
Das Modelo 210 deckt drei verschiedene Steuertatbestände ab: unterstellte Einkünfte bei leerstehenden Immobilien, tatsächliche Mieteinnahmen bei vermieteten Objekten und Kapitalgewinne beim Verkauf einer Immobilie. Für jeden Tatbestand gibt es unterschiedliche Berechnungsmethoden, Fristen und Formularvarianten. Unser Online-Service führt Sie durch den gesamten Prozess und reicht das Formular direkt bei der AEAT ein — ganz ohne digitales Zertifikat und ohne nach Spanien reisen zu müssen.
Drei Steuerpflichten als Nichtansässiger
Als deutscher Eigentümer in Spanien können bis zu drei verschiedene Steuerpflichten entstehen. Hier erklären wir jede einzelne im Detail.
1. Unterstellte Einkünfte (Renta Imputada)
Leerstehende oder selbst genutzte Immobilie · Ab 30€
Wenn Ihre Immobilie leer steht oder ausschließlich privat genutzt wird (z.B. als Ferienhaus), unterstellt das spanische Finanzamt ein fiktives Einkommen — die sogenannte renta imputada. Diese Steuer fällt jedes Jahr an, auch wenn Sie keinerlei tatsächliche Einnahmen erzielen.
Berechnung:
Katasterwert × 1,1% (revidiert nach 1994) oder 2% (nicht revidiert) = Bemessungsgrundlage
Bemessungsgrundlage × 19% (EU-Steuersatz) = Steuerbetrag
Rechenbeispiel:
Katasterwert: 200.000€ (revidiert)
Bemessungsgrundlage: 200.000€ × 1,1% = 2.200€
Jährliche Steuer: 2.200€ × 19% = 418€
2. Mieteinnahmen (Rendimientos del Capital Inmobiliario)
Vermietete Immobilie · Ab 80€
Wenn Sie Ihre Immobilie ganz oder teilweise vermieten (auch Ferienvermietung über Airbnb, Booking.com etc.), müssen Sie die Mieteinnahmen in Spanien versteuern. Als EU-Bürger haben Sie den großen Vorteil, dass Sie tatsächliche Ausgaben abziehen können und nur auf den Nettogewinn Steuern zahlen.
Abzugsfähige Ausgaben:
- IBI (Grundsteuer) — anteilig für vermietete Zeiträume
- Gemeinschaftskosten (Comunidad de Propietarios)
- Versicherungsprämien (Gebäude- und Hausratversicherung)
- Hypothekenzinsen (nur der Zinsanteil, nicht die Tilgung)
- Abschreibung: 3% des Gebäudewerts pro Jahr
- Reparatur- und Instandhaltungskosten
- Verbrauchskosten (Strom, Wasser, Gas, Internet)
- Hausverwaltung und professionelle Reinigung
Rechenbeispiel — Ferienvermietung auf Mallorca:
Bruttomieteinnahmen (6 Monate): 18.000€
Abzugsfähige Ausgaben: IBI (anteilig 600€) + Comunidad (1.800€) + Versicherung (400€) + Hypothekenzinsen (2.400€) + Abschreibung (1.500€) + Nebenkosten (800€) = 7.500€
Nettoeinkommen: 18.000€ − 7.500€ = 10.500€
Steuer: 10.500€ × 19% = 1.995€
Zum Vergleich: Ein Nicht-EU-Bürger zahlt auf 18.000€ Brutto × 24% = 4.320€ — mehr als doppelt so viel!
Wichtig: Für Zeiträume, in denen die Immobilie nicht vermietet ist, fallen zusätzlich unterstellte Einkünfte (renta imputada) an — anteilig berechnet für die leerstehenden Monate.
3. Kapitalgewinn bei Verkauf (Ganancia Patrimonial)
Immobilienverkauf · 160€ (Festpreis)
Beim Verkauf Ihrer spanischen Immobilie fällt Kapitalertragsteuer auf den Gewinn an. Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und als Vorauszahlung an die AEAT abzuführen. Diese Einbehaltung erfolgt direkt beim Notar bei der Beurkundung (Escritura).
Berechnung des Kapitalgewinns:
Verkaufspreis − Kaufpreis − Kaufnebenkosten − Wertsteigerungskosten = Kapitalgewinn
Kapitalgewinn × 19% = Steuerbetrag
Rechenbeispiel:
Kaufpreis 2015: 250.000€ (inkl. Nebenkosten: 275.000€)
Verkaufspreis 2026: 350.000€
Kapitalgewinn: 350.000€ − 275.000€ = 75.000€
Steuer: 75.000€ × 19% = 14.250€
3% Einbehaltung: 350.000€ × 3% = 10.500€
Nachzahlung: 14.250€ − 10.500€ = 3.750€
Rückerstattung: Ist die 3% Einbehaltung höher als die tatsächliche Steuer, können Sie die Differenz über das Modelo 210 zurückfordern. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie mit Verlust verkaufen.
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien
Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien ist seit 2012 in Kraft und regelt, wie Einkünfte zwischen beiden Ländern steuerlich behandelt werden. Für deutsche Immobilienbesitzer in Spanien ist es besonders wichtig, die Mechanismen des Abkommens zu verstehen.
Besteuerungsrecht — Welches Land besteuert was?
- Mieteinnahmen: Spanien hat das Besteuerungsrecht als Belegenheitsstaat. Deutschland rechnet die spanische Steuer an.
- Kapitalgewinne: Spanien besteuert den Gewinn beim Verkauf. Deutschland wendet die Anrechnungsmethode an.
- Unterstellte Einkünfte: Werden ausschließlich in Spanien besteuert.
Anrechnung in der deutschen Steuererklärung
- Anlage AUS: Tragen Sie Ihre spanischen Einkünfte und die gezahlte Steuer in die Anlage AUS Ihrer Einkommensteuererklärung ein.
- Anrechnungsmethode: Die in Spanien gezahlte Steuer wird auf Ihre deutsche Steuerschuld angerechnet — bis zur Höhe der deutschen Steuer auf diese Einkünfte.
- Progressionsvorbehalt: Auch freigestellte Einkünfte können den Steuersatz für Ihr übriges Einkommen erhöhen.
Praxis-Tipp: So vermeiden Sie Doppelbesteuerung
Bewahren Sie immer den Nachweis über die in Spanien gezahlte Steuer auf (Modelo 210 mit Zahlungsbestätigung). Ihr deutsches Finanzamt wird diesen Beleg als Nachweis für die Steueranrechnung in der Anlage AUS benötigen. Empfehlung: Lassen Sie sich von einem Steuerberater unterstützen, der sowohl das deutsche als auch das spanische Steuersystem kennt. Die Kosten für den Steuerberater sind als Werbungskosten absetzbar.
Beliebte Regionen für Deutsche Immobilienbesitzer
Deutsche gehören zu den größten Gruppen ausländischer Immobilienkäufer in Spanien. Hier sind die fünf beliebtesten Regionen mit spezifischen Steuerinformationen.
Mallorca
42% aller ausländischen Käufer auf Mallorca sind Deutsche — die mit Abstand größte Gruppe. Besonders beliebt: Palma, Andratx, Sóller, Pollença.
Steuerguide ansehenCosta Blanca
Die Küstenorte Jávea, Dénia, Calpe und Altea ziehen viele deutsche Rentner und Ferienhausbesitzer an. Attraktive Katasterwerte und moderate IBI.
Steuerguide ansehenTeneriffa
Besonders der Süden Teneriffas (Costa Adeje, Los Cristianos) ist bei Deutschen sehr beliebt. Ganzjährig mildes Klima und günstigere Immobilienpreise.
Steuerguide ansehenCosta del Sol
Marbella, Estepona und Fuengirola bieten Luxusimmobilien und eine etablierte deutsche Gemeinschaft. Höhere Katasterwerte bedeuten höhere unterstellte Einkünfte.
Steuerguide ansehenBarcelona & Costa Brava
Sitges, Tossa de Mar und die gesamte Costa Brava bieten eine Mischung aus Kultur und Strandleben. Hohe Mietrenditen in der Hauptsaison.
Steuerguide ansehenSchritt für Schritt: Modelo 210 Online Einreichen
Mit SpainTaxForm können Sie Ihr Modelo 210 in wenigen Minuten online einreichen — ganz ohne spanisches digitales Zertifikat und ohne Behördengang.
Service-Typ auswählen
Wählen Sie zwischen unterstellten Einkünften (leere Immobilie), Mieteinnahmen oder Kapitalgewinn beim Verkauf. Unser System hilft Ihnen, den richtigen Formultyp zu identifizieren.
Immobiliendaten eingeben
Geben Sie die Daten Ihrer Immobilie ein: Katasterwert, Kataster-Referenznummer, Adresse und ggf. Ihre Mieteinnahmen und -ausgaben. Diese Informationen finden Sie in Ihrem IBI-Bescheid oder Grundbuchauszug.
Automatische Steuerberechnung
Unser System berechnet Ihre Steuerschuld automatisch unter Berücksichtigung des EU-Steuersatzes von 19%, aller abzugsfähigen Ausgaben und der korrekten Formulvariante. Sie sehen den genauen Betrag vor der Bezahlung.
Sicher bezahlen
Bezahlen Sie unseren Service-Betrag sicher per Kreditkarte oder Banküberweisung. Die Servicegebühr beginnt ab 30€ für unterstellte Einkünfte. Die eigentliche Steuerzahlung an die AEAT erfolgt separat per Bankeinzug.
Einreichung & Bestätigung
Wir reichen Ihr Modelo 210 direkt bei der spanischen AEAT ein. Sie erhalten Ihr offizielles AEAT-Dokument mit Einreichungsnachweis innerhalb von 1-2 Werktagen per E-Mail — als Beleg für Ihre deutsche Steuererklärung.
Häufige Fehler Deutscher Eigentümer
Viele deutsche Immobilienbesitzer in Spanien machen bei der Nichtresidentensteuer vermeidbare Fehler. Hier sind die sechs häufigsten — und wie Sie sie umgehen.
Steuerpflicht ignorieren
Viele Deutsche wissen nicht, dass sie in Spanien steuerpflichtig sind, auch wenn die Immobilie leer steht. Die AEAT sendet keine Erinnerungen — Unwissenheit schützt nicht vor Bußgeldern.
Mieteinnahmen nicht deklarieren
Besonders bei Ferienvermietung über Plattformen wie Airbnb werden Einnahmen oft nicht gemeldet. Die AEAT hat Zugang zu den Plattform-Daten und kann nicht deklarierte Einkünfte leicht aufdecken.
Abzugsfähige Ausgaben vergessen
Als EU-Bürger können Sie erhebliche Kosten abziehen. Viele Eigentümer versäumen es, Hypothekenzinsen, Abschreibung und Nebenkosten geltend zu machen — und zahlen so unnötig zu viel Steuer.
Renta Imputada für leere Monate vergessen
Bei Teilzeitvermietung fallen für die nicht vermieteten Monate anteilig unterstellte Einkünfte an. Viele Eigentümer deklarieren nur die Mieteinnahmen und vergessen die renta imputada für die leeren Monate.
Fristen versäumen
Die Frist für Mieteinnahmen ist der 20. Januar — deutlich früher als viele denken. Verspätete Einreichungen führen automatisch zu Zuschlägen von 5% bis 20% plus Verzugszinsen.
Spanische Steuer nicht in Deutschland angeben
Die in Spanien gezahlte Steuer muss in der Anlage AUS angegeben werden, um die Anrechnung zu erhalten. Ohne Angabe zahlen Sie in beiden Ländern — echte Doppelbesteuerung.
Steuerliche Fristen 2026
Hier finden Sie die wichtigsten Fristen für die spanische Nichtresidentensteuer im Jahr 2026.
| Steuerart | Steuerjahr | Frist | Preis |
|---|---|---|---|
| Unterstellte Einkünfte (leere Immobilie) | 2025 | 31. Dez. 2026 | Ab 30€ |
| Mieteinnahmen | 2025 | 20. Jan. 2026 | Ab 80€ |
| Kapitalgewinn (Verkauf) | Bei Verkauf | 4 Monate nach Escritura | 160€ |
| Rückerstattung 3% Einbehaltung | Bei Verkauf | 4 Monate nach Escritura | 160€ |
Hinweis: Wir empfehlen, die Steuererklärung mindestens 2-4 Wochen vor Ablauf der Frist einzureichen, um ausreichend Zeit für eventuelle Rückfragen oder Korrekturen zu haben.
Modelo 210 + Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien
Modelo 210 ist das offizielle AEAT-Formular, das jeder nicht in Spanien ansässige Immobilieneigentümer einreichen muss. Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien vom 3. Februar 2011 (in Kraft seit 18. Oktober 2012) regelt, wie diese in Spanien gezahlte Steuer in Ihrer deutschen Steuererklärung berücksichtigt wird.
| Spanisches Formular | Modelo 210 — Steuer für Nichtansässige (IRNR) |
| Geltendes DBA | DBA Deutschland–Spanien 2011 (in Kraft seit 18.10.2012) |
| Besteuerungsrecht | Spanien hat das primäre Recht (Art. 6 — unbewegliches Vermögen) |
| Steuersatz (EU) | 19 % auf unterstellte Einkünfte, Miete (mit Abzügen) und Veräußerungsgewinne |
| Entlastung in Deutschland | Anrechnungsmethode (Anlage AUS, § 34c EStG) — in Spanien gezahlte Steuer wird angerechnet |
| Eingereicht von | SpainTaxForm — geprüft von Omar Rahmani, dipl. Wirtschaftswissenschaftler Nr. 3370 |
In der Praxis: Wir reichen Ihr Modelo 210 bei der AEAT ein, Sie erhalten den offiziellen Zahlungsnachweis (justificante) und fügen ihn der Anlage AUS Ihrer deutschen Einkommensteuererklärung bei. Das DBA garantiert, dass die in Spanien gezahlte Steuer auf Ihre deutsche Steuerschuld angerechnet wird — keine Doppelbesteuerung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Hier beantworten wir die häufigsten Fragen deutscher Immobilienbesitzer zur spanischen Nichtresidentensteuer.
Jetzt Ihr Modelo 210 einreichen
Über 5.000 Nichtansässige vertrauen bereits auf SpainTaxForm. Reichen Sie Ihre spanische Steuererklärung bequem von Deutschland aus ein — in wenigen Minuten, ohne Behördengang.