Madrid 2015-2025: warum es trotz zehn Jahren Preissteigerungen Spaniens sicherste Immobilieninvestition bleibt

Madrid verzeichnet ein Jahrzehnt an Preissteigerungen, die seine Position als erste europäische Stadt für Immobilieninvestitionen laut PwC und ULI (2024-2025) [1] stärken. Die strukturelle Nachfrage wächst schneller als die Preise.

Preisentwicklung: wie stark Madrid in 10 Jahren gestiegen ist

Der IPV des INE zeigt +78 % kumuliert 2015-2024 in der Region Madrid gegenüber +55 % national [2]. Tinsa: 4.250 €/m² Ende 2024 gegenüber ≈ 2.450 €/m² 2014 (+73 %) [3]. Idealista: 5.100 €/m² 2025 [4].

Quellen: Tinsa IMIE und Registradores [3][5].

Preiskarte nach Bezirk: Gewinner und Nachzügler

Die Rallye war nicht gleichmäßig. Idealista und das Wirtschaftsobservatorium zeigen: Prime-Bezirke haben sich fast verdoppelt, der Süden startet seinen eigenen Zyklus [4][6].

Quellen: Idealista und Wirtschaftsobservatorium Madrid [4][6].

Drei zentrale Erkenntnisse:

• Prime steigt absolut weiter, beschleunigt aber nicht mehr am stärksten. Salamanca und Chamberí setzen Rekorde, periphere Bezirke wachsen schneller.
• Der jüngste Zyklus liegt im Süden und Südosten: Carabanchel, Puente de Vallecas, Villaverde und Usera führen die prozentualen Gewinne an (build-to-rent, Gentrifizierung, Verkehr).
• Tetuán und Arganzuela sind die Gewinner im Zentrum-Norden.

Warum Madrid trotz Rally attraktiv bleibt

1. Europäische Spitze bei Immobilieninvestitionen

PwC + ULI 2025: Madrid Nr. 1 in Europa [1]. CBRE: 14 Mrd. € Investitionen in Spanien 2024, ~50 % in Madrid [7].

2. Strukturell unzureichendes Angebot

Die Banco de España warnt: weniger als die Hälfte des benötigten Wohnungsbaus [8] — Preisboden mittelfristig.

3. Arbeitsmarkt und Talentmagnet

20 % des nationalen BIP, IBEX-35-Sitze, Banken und Kanzleien [9]. Niedrige Arbeitslosigkeit.

4. Günstige Regionalsteuern

100 % Vermögensteuer-Bonifikation, 6 % ITP, Erbschaftsvorteile [10][11].

5. Internationales Kapital und ehemalige Golden Visa

~15 % der Transaktionen durch Ausländer [5]. Golden Visa ab April 2025 abgeschafft [12], lateinamerikanischer Fluss hält an.

6. Corporate- und Büro-Hub

Spaniens größter Büromarkt: Cuatro Torres, AZCA, Méndez Álvaro.

7. Infrastruktur und Konnektivität

66,2 Mio. Passagiere in Barajas 2024 [13]. Metro, Cercanías und AVE.

8. Build-to-rent

~60 % der spanischen Build-to-rent-Pipeline in Madrid [14].

Bruttomietrendite in Madrid

Bruttorendite ~5,0 % 2025 laut Idealista [4]:

• Puente de Vallecas, Villaverde, Usera, Carabanchel: 6,5 % – 7,5 % brutto.
• Tetuán, Arganzuela, Latina: 5,0 % – 6,0 %.
• Centro, Chamberí, Retiro: 4,0 % – 5,0 %.
• Salamanca, Chamartín: 3,5 % – 4,5 %.

Risiken im Blick

• Mietregulierung — angespannte Zonen möglich [15].
• Ferienvermietung in Centro verschärft.
• Zinsen über dem historischen Durchschnitt.
• Solidaritätssteuer auf große Vermögen (≥3 M€).

Steuerpflichten für nicht ansässige Käufer

Wenn Sie in Madrid kaufen, ohne in Spanien steuerlich ansässig zu sein, haben Sie wiederkehrende Pflichten über das Modelo 210:

• Kalkulatorische Miete (1,1 % oder 2 % des Katasterwerts), wenn nicht vermietet.
• Mieteinnahmensteuer: 19 % mit Abzügen für EU/EWR-Ansässige, 24 % ohne Abzüge für andere.
• Kapitalertrag beim Verkauf, mit der Rückerstattung der 3-%-Einbehaltung.
• Vollständiger Leitfaden: Was ist Modelo 210? · Madrid-Hub · Madrid Stadt · Pozuelo · Las Rozas.

Fazit

Zehn Jahre Preissteigerungen haben Madrids Attraktivität gefestigt — mit der wiederkehrenden Modelo 210-Pflicht.