El mercado inmobiliario español sigue batiendo récords de compras por extranjeros. Te explicamos todo lo que debes saber sobre impuestos, alquileres y la nueva normativa de 2026.
España sigue siendo uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria extranjera en Europa. En 2026, el mercado muestra una vitalidad sin precedentes, con precios al alza en las zonas costeras y grandes ciudades, y una demanda extranjera que representa casi el 15% de todas las operaciones de compraventa.
El Mercado Inmobiliario Español en 2026
Según los últimos datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), el precio medio de la vivienda en España creció un 7,3% en 2025 y la tendencia se mantiene en 2026, especialmente en zonas de alta demanda internacional:
- Costa Blanca (Alicante): +9,2% interanual. Sigue siendo la zona favorita de compradores británicos, alemanes y holandeses.
- Islas Baleares: +11,8% interanual. Mallorca e Ibiza mantienen precios de récord con oferta muy limitada.
- Costa del Sol (Málaga): +8,5% interanual. Marbella y Estepona concentran el mayor volumen de inversión extranjera.
- Canarias: +7,1% interanual. Tenerife y Gran Canaria registran máximos históricos en compras por no residentes.
El endurecimiento de las condiciones hipotecarias en países del norte de Europa ha impulsado paradójicamente las compras al contado en España, facilitando las transacciones para compradores extranjeros con capital disponible.
Obligaciones Fiscales del No Residente en España
Si eres propietario de un inmueble en España y no resides en el país, estás obligado a presentar el Modelo 210 (IRNR - Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Esta obligación existe independientemente de si alquilas o no la propiedad. Hay tres situaciones principales:
1. Renta Imputada (Propiedad vacía o no alquilada)
Si tu propiedad en España no genera ingresos por alquiler, igualmente debes tributar por la renta imputada. El importe se calcula como un porcentaje del valor catastral: 1,1% si fue revisado tras el año 2012, o 2% si no. El tipo impositivo es del 19% para residentes en la UE/EEE y del 24% para el resto del mundo.
Plazo: Del 1 de enero al 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio fiscal.
2. Ingresos por Alquiler
Los ingresos de alquiler en España tributan al 19% (residentes UE/EEE) o al 24% (no residentes fuera de la UE). Los residentes en la UE pueden deducir gastos como intereses hipotecarios, comunidad, seguros y mantenimiento. La declaración es trimestral.
3. Ganancia Patrimonial (Venta de inmuebles)
Al vender un inmueble, el comprador retiene obligatoriamente el 3% del precio de venta como garantía fiscal (Modelo 211). El vendedor no residente tributa por la ganancia al tipo del 19% (residentes europeos). Si la retención supera la cuota, el no residente tiene derecho a solicitar la devolución.
Nueva Regulación de Alquileres en España
La Ley de Vivienda y sus desarrollos normativos autonómicos siguen marcando el panorama del alquiler en 2026. Los puntos más relevantes para propietarios no residentes:
- Zonas tensionadas: En mercados "tensionados" (Barcelona, Madrid y alrededores), el precio del alquiler no puede superar el índice oficial de referencia.
- Alquiler turístico: Madrid, Barcelona, Baleares, Canarias y Costa del Sol han endurecido las licencias de alquiler turístico tipo Airbnb. En muchas zonas, nuevas licencias están congeladas.
- Obligaciones del arrendador no residente: Debes declarar los ingresos de alquiler trimestralmente mediante el Modelo 210 y tributar sobre los ingresos netos.
Compraventa e Impacto de las Plusvalías
2026 está siendo un año muy activo en transacciones inmobiliarias. Según el Consejo General del Notariado, los compradores extranjeros representaron el 14,7% de las escrituras de compraventa en 2025. Las principales nacionalidades compradoras:
- 🇬🇧 Británicos (9,1%)
- 🇩🇪 Alemanes (7,6%)
- 🇫🇷 Franceses (6,5%)
- 🇳🇱 Holandeses (5,8%)
- 🇸🇪 Suecos (4,2%)
Para la venta, es fundamental planificar correctamente la operación. La fecha de adquisición puede ser determinante para acceder a coeficientes de abatimiento en inmuebles adquiridos antes de 1995, que pueden reducir significativamente la plusvalía fiscal.
Turismo y su Impacto en el Mercado
España batió en 2025 su propio récord con más de 94 millones de turistas internacionales, según el INE. Esta presión turística tiene un impacto directo en el mercado inmobiliario:
- Incremento de la demanda de alquiler de corta estancia en zonas turísticas
- Presión al alza en precios de compraventa en destinos consolidados
- Mayor regulación y control de plataformas de alquiler vacacional
- Nuevos impuestos turísticos en varias comunidades autónomas
Barcelona ya aplica una tasa turística de hasta 4€ por noche, y otras localidades populares están siguiendo el mismo camino.
¿Qué Debes Hacer si Eres Propietario No Residente?
- ✅ Presentar el Modelo 210 dentro de los plazos establecidos
- ✅ Conocer el valor catastral actualizado de tu propiedad
- ✅ Si alquilas, declarar los ingresos trimestralmente y conservar facturas de gastos deducibles
- ✅ Si has vendido, calcular correctamente la plusvalía y gestionar la retención del 3%
- ✅ Consultar con un especialista en fiscalidad para no residentes
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