Qué busca el comprador extranjero en España

En 2025 los extranjeros formalizaron cerca de 97.480 compras de vivienda en España, el 13,82% del total, según el anuario del Colegio de Registradores. No buscan un único producto. En número de operaciones manda el piso de segunda mano y de superficie contenida. El chalet pesa allí donde el presupuesto sube: neerlandeses, británicos y estadounidenses, y el lujo de costa. La edad tampoco es una sola. Quien firma una hipoteca ronda los 45 años. En Alicante, la provincia donde el extranjero pesa más, los mayores de 60 compran más que en el conjunto de España.

Este estudio cruza las compras inscritas en 2025, las escrituras del Notariado, el corte entre residente y no residente de CaixaBank Research y la demanda de lujo de idealista. Al final se indica qué cifra sale de cada fuente y qué parte es una lectura cruzada, porque ninguna estadística pública publica la tabla exacta «edad × piso o chalet × nacionalidad».

Hay dos compradores extranjeros, no uno

Mezclarlos es el error que más distorsiona portales, titulares y anuncios. CaixaBank Research, con las transacciones del Ministerio de Vivienda, separa ambos perfiles hasta el primer trimestre de 2025:

• Extranjero residente. El 56,2% de las compras hechas por extranjeros. Compra vivienda habitual por trabajo, familia o estudios. Paga un precio parecido al del comprador nacional (1.795 €/m² en el segundo semestre de 2024, frente a 1.713 €/m² de los españoles) y usa hipoteca con frecuencia. Marruecos, Rumanía, Italia y, en Madrid, China concentran este grupo.
• Extranjero no residente. El resto. Compra segunda residencia o inversión en costa. En el segundo semestre de 2024 pagó 3.063 €/m², un 38% más que en 2019. Reino Unido, Alemania, Países Bajos, Bélgica, Francia, los países nórdicos y Estados Unidos dominan este grupo.

El mismo corte, con escrituras del primer semestre de 2024, lo da el Centro de Información Estadística del Notariado: el 58,2% de las compras extranjeras fueron de residentes y el 41,8% de no residentes. El no residente pagó 2.895 €/m²; el residente, 1.734 €/m²; el nacional, 1.659 €/m².

Por qué eligen España

No es un solo motivo. Las fuentes permiten ordenar seis razones que se refuerzan entre sí.

1. Ya conocen el país porque vienen de vacaciones

En 2024 España recibió 93,8 millones de turistas internacionales, máximo de la serie de Frontur (INE). Los tres primeros países de residencia de esos turistas son también tres de los primeros compradores de vivienda: Reino Unido (18,4 millones de turistas), Francia (13,0 millones) y Alemania (11,9 millones). Detrás van los países nórdicos (5,1 millones), Países Bajos (4,8 millones) y Estados Unidos (4,3 millones). La compra suele llegar después de varios inviernos o veranos en el mismo tramo de costa.

2. El clima permite usar la casa muchos meses

La segunda residencia solo compensa si se puede ocupar fuera del verano. Los valores climatológicos normales de AEMET en el litoral mediterráneo y en los dos archipiélagos muestran inviernos suaves y una temporada cálida larga. Eso explica que Alicante, Málaga, Baleares y las dos provincias canarias encabecen el peso de la compra extranjera, y que el interior apenas aparezca.

3. El precio, aun subiendo, sigue por debajo del país de origen en la gama que buscan

El precio medio de la vivienda en España cerró 2025 en 2.284 €/m² y en 214.581 € por vivienda, ambos máximos de la serie registral, con una subida anual del 9,5% en euros por metro cuadrado. CaixaBank señala que, pese a esa subida, el diferencial frente a los países de origen de los principales compradores sigue siendo favorable, sobre todo si se compara una villa en costa con una vivienda equivalente en el sur de Inglaterra, Holanda, Baviera o Estocolmo. Quien compra de lujo ya no viene por ganga: el 12,22% de las compras extranjeras de 2025 superó los 500.000 €, máximo de la serie.

4. Hay vuelos directos y una comunidad que ya habla su idioma

Alicante, Málaga, Palma y los aeropuertos del sur de Tenerife y de Gran Canaria concentran rutas al Reino Unido, Alemania, Países Bajos y Escandinavia. Donde esa red lleva décadas funcionando, el comprador encuentra notario, administrador, médico y vecinos de su país. Orihuela Costa es el ejemplo extremo: en el primer trimestre de 2025, solo en Orihuela, los notarios autorizaron 1.051 compraventas de vivienda a extranjeros, con británicos, belgas, irlandeses, polacos, neerlandeses y suecos a la cabeza.

5. La esperanza de vida y la sanidad pesan en quien se jubila

La esperanza de vida al nacer en España fue de 84,0 años en 2024 (INE y Ministerio de Sanidad): 81,3 en hombres y 86,6 en mujeres. A los 65 años quedan, de media, 22,0 años. Para un comprador del norte de Europa que plantea pasar aquí el invierno, ese dato cuenta tanto como el precio por metro cuadrado. El residente de la UE puede usar la tarjeta sanitaria europea en estancias temporales y el formulario S1 si traslada la residencia y cobra pensión de su país.

6. La residencia por inversión ya no es el motor

La llamada golden visa, la residencia por comprar inmuebles de al menos 500.000 €, quedó suprimida por la Ley Orgánica 1/2025. Desde el 3 de abril de 2025 no se admiten solicitudes nuevas. El efecto sobre el grueso del mercado es limitado: el comprador de la UE no la necesitaba, y solo el 12,22% de las compras extranjeras de 2025 llegó a ese importe. De ese tramo caro, el 47% correspondió a nacionalidades de fuera de la UE. Las compras extranjeras, en número absoluto, subieron de unas 93.000 en 2024 a unas 97.480 en 2025.

Qué provincias y qué ciudades eligen

La estadística oficial publica provincias, no municipios, salvo estudios puntuales. El peso es el porcentaje de compras de esa provincia que hace un extranjero, no el porcentaje del total nacional.

Por comunidades, el orden de 2025 es Baleares (29,86%), Comunitat Valenciana (27,65%), Canarias (25,65%), Murcia (21,42%), Cataluña (15,57%) y Andalucía (13,34%). Andalucía sale más baja que Málaga porque Sevilla, Jaén o Córdoba diluyen la media: en Sevilla los extranjeros fueron alrededor del 2,5% de las compras. Madrid está en el 6,89%. El comprador extranjero de vivienda es, sobre todo, un fenómeno de costa.

El Notariado, que cuenta la escritura y no la inscripción, da pesos aún mayores en los mismos sitios. En la presentación de su portal de vivienda situó a los extranjeros en el 53% de las compras de Alicante (un 36% solo de no residentes), el 45% en Canarias y el 42% en Baleares. El orden territorial coincide con el de los registradores. Cambia el porcentaje porque no miden el mismo momento ni exactamente el mismo universo.

CaixaBank, mirando solo al no residente entre 2019 y el primer trimestre de 2025, confirma el podio: Alicante (35% de las compraventas de la provincia), Málaga (28,4%), Baleares, Santa Cruz de Tenerife y Murcia. Málaga es la provincia que más atractivo ha ganado desde la pandemia, por el aeropuerto, el turismo y su papel como centro de empresas y tecnología, con precios por debajo de Madrid y Barcelona.

Cada nacionalidad tiene su mapa

Sobre el total de compras extranjeras de 2025, los registradores ordenan así las nacionalidades:

El británico sigue siendo el primero, pero pierde cuota (bajó 0,67 puntos en un año). El neerlandés es quien más sube entre los grandes (+0,96 puntos). CaixaBank recuerda que, entre no residentes, el Reino Unido pasó de cerca del 22% de ese segmento en 2010-2019 a alrededor del 15% en el periodo reciente, sobre todo por el Brexit y la libra, mientras Polonia entra con fuerza en obra nueva.

En el primer trimestre de 2025 el mapa municipal de Alicante enseña el corte mejor que cualquier media provincial. En Orihuela mandan Reino Unido (212), Bélgica (169), Irlanda (98), Polonia (84), Países Bajos (68) y Suecia (59). En la ciudad de Alicante las primeras nacionalidades son Argelia, Ucrania, Italia, Rusia y Francia: perfil de residente urbano, no de casa de vacaciones. En Elche pesan Rumanía, Polonia y Marruecos.

¿Buscan piso o chalet?

En el conjunto del mercado español de 2025, el 79,35% de las compraventas fueron pisos y el 20,65% vivienda unifamiliar. Los registradores no publican ese mismo corte solo para extranjeros. Lo que sí publican es la superficie de lo que compran, y ahí el resultado desmiente el tópico de que «el extranjero compra chalets».

Los españoles pesan más en las viviendas grandes. Los extranjeros pesan más en las de menos superficie, porque una parte importante de su demanda es segunda residencia y no necesita los metros de una vivienda habitual. La distribución de las compras extranjeras de 2025 por superficie es esta:

El 64% de las compras extranjeras tiene 100 m² o menos. Sumado a que el parque costero es mayoritariamente de pisos, la operación más frecuente del comprador extranjero es un piso, casi siempre de segunda mano: solo el 21,54% de sus compras fue vivienda nueva, una décima por debajo de los españoles (21,76%).

Dentro de ese promedio hay nacionalidades de casa grande y nacionalidades de piso:

• Más de 100 m²: el 50,5% de las compras de estadounidenses, el 47,01% de las de neerlandeses y el 45,23% de las de británicos.
• Entre 60 y 80 m²: ucranianos (29,33%), marroquíes (29,31%) y húngaros (29,22%).
• Menos de 40 m²: franceses (8,74% de sus compras) e italianos (8,27%), por encima del resto.

Obra nueva, que en la costa suele ser adosado o piso en urbanización con piscina, la eligen sobre todo polacos (39,84% de sus compras), belgas (34,49%) y neerlandeses (32,91%). En el otro extremo, franceses (86,42% de usada), búlgaros (85,34%) y marroquíes (85,28%) compran casi solo vivienda usada.

En el lujo la proporción se invierte

idealista midió otra cosa: la demanda sobre anuncios de lujo en el cuarto trimestre de 2024, no las escrituras. En ese segmento el chalet gana. El 77% del stock de lujo del portal era unifamiliar. El interés extranjero alcanzaba el 32,8% de la demanda de chalets de alto precio y el 20,7% de la demanda de pisos de alto standing.

• Baleares. El 86% de la oferta de lujo son chalets, con un precio medio en torno a 3 millones de euros. Casi el 52% de la demanda de esos chalets llega del extranjero. En los pisos de lujo, el interés extranjero llega al 47,5%.
• Málaga. El 80% de la oferta de lujo es unifamiliar. El 49,7% de la demanda de esos chalets es extranjera, y cerca del 42% de la demanda de pisos y áticos también.
• Alicante. El 96% de la oferta de lujo del portal son unifamiliares, con precios medios por encima de 2,3 millones. El 49,7% de la demanda de esos chalets es extranjera. El piso de lujo es escaso (un 4% de la oferta) y aun así el 36,3% de su demanda viene de fuera.
• Madrid es la excepción. En la capital el comprador extranjero de lujo busca piso, porque es el producto que existe y el que sirve de inversión urbana.

Conviene leer las dos cifras juntas. De cada diez compras extranjeras, la mayoría son pisos. De cada diez miradas al chalet de más de un millón en Baleares, Málaga o Alicante, cerca de la mitad llegan de fuera.

Qué edad tiene el comprador extranjero

No existe una edad media oficial publicada solo para el comprador extranjero y desglosada por piso o chalet. Hay cuatro piezas, y juntas sí permiten un retrato.

1. El comprador de vivienda en España, de cualquier nacionalidad, tiene 47 años de media en 2025 (Consejo General del Notariado). En 2007 tenía 40. Los compradores de 18 a 30 años han pasado del 22,53% de las operaciones al 9,55%.
2. El tramo que más compra, en el conjunto del mercado, sigue siendo el de 35 a 44 años (informe del Notariado sobre personas físicas hasta julio de 2024). Los mayores de 50 entran sobre todo por segunda residencia o reposición.
3. Alicante envejece la demanda porque el extranjero pesa mucho. Con el portal de vivienda del Notariado, los mayores de 60 años hicieron el 23,03% de las compras de la provincia, frente al 17,48% en España. Los menores de 40 se quedaron en el 25,33%, unos diez puntos por debajo del país. Los mayores de 70 (6,12%) igualaron a los menores de 31 (6,11%). No es una estadística «solo de extranjeros», pero en una provincia donde entre el 43% y el 53% de las compras las firma un extranjero, el sesgo de edad sale de ahí.
4. Quien pide hipoteca tiene otra edad. UCI, con su propia cartera de 2024, describe al extranjero que financia como un ejecutivo o empresario de 45 años. El 32,4% son mandos intermedios y el 24% empresarios. El 84,5% de esas hipotecas fue para segunda residencia. Esta muestra deja fuera a quien paga al contado, y el que paga al contado suele ser mayor.

La hipoteca delata esa diferencia de edad mejor que cualquier encuesta. En 2025, las nacionalidades con más peso en las hipotecas de extranjeros fueron rumanos (8,42%), italianos (7,41%) y chinos (5,29%). Los británicos, primeros en compras, bajan al 4,33% de las hipotecas: una parte grande de su demanda no necesita crédito. Los importes medios más altos los firman alemanes (369.436 €), estadounidenses (353.868 €) y suecos (329.209 €), coherente con viviendas más caras y más grandes.

El precio por metro cuadrado del primer semestre de 2024 cuenta la misma historia. Suecia (3.330 €/m²), Estados Unidos (3.247 €/m²) y Alemania (3.114 €/m²) están en la cima. Marruecos (738 €/m²) y Rumanía (1.158 €/m²) están en la base. No compran el mismo producto ni en el mismo momento de la vida.

Qué edades compran piso y qué edades compran chalet

La tabla siguiente es una lectura cruzada de las fuentes anteriores. No es un microdato que publique el Registro ni el Notariado. Sirve para no vender el mismo anuncio a los cuatro perfiles.

El matiz práctico: a partir de los 55 años no desaparece el piso. Cambia el motivo. Una parte de ese grupo quiere jardín y piscina. Otra, igual de numerosa en sitios como Torrevieja u Orihuela Costa, quiere un piso pequeño, llano, con comunidad que cierre la casa once meses al año. El chalet de lujo es visible y caro, y por eso parece mayoritario. En las escrituras no lo es.

Estados Unidos es el caso más claro de casa grande sin ser, en su mayoría, un comprador jubilado: la mitad de sus compras supera los 100 m² y su precio por metro cuadrado está entre los más altos. Compra en Madrid, en Málaga y en Baleares, a menudo como inversión o segunda base, no solo como retiro.

Qué miran antes de reservar

Cruzando el tipo de casa, la edad y la provincia, la lista de requisitos que de verdad cierra una operación es corta:

• Distancia al mar y orientación, más que los metros, en la segunda residencia.
• Comunidad y gastos anuales bajos si la casa va a estar vacía. El piso gana aquí al chalet.
• Licencia turística, solo cuando el plan es alquilar. En Baleares, Canarias, Barcelona y buena parte de Málaga las licencias nuevas están muy limitadas. Quien compra para Airbnb sin comprobar la licencia está comprando un problema.
• Conectividad. Un vuelo directo de temporada, no solo en agosto, decide entre Alicante y una costa más barata sin aeropuerto.
• Obra nueva frente a usada. Neerlandeses, belgas y polacos pagan la obra nueva para evitar reformas. Franceses y la mayoría de residentes compran usada.
• Un presupuesto realista de impuestos de compra (IVA del 10% en obra nueva o ITP en usada, según la comunidad) y de la factura anual de ser propietario sin vivir en España.

Qué obligación fiscal aparece al día siguiente de la escritura

Comprar no cierra el expediente con Hacienda. Quien no reside en España tiene que presentar el Modelo 210 aunque la casa no se alquile: es la renta imputada, un porcentaje del valor catastral. Si se alquila, se declaran los ingresos por alquiler. Si más adelante se vende, el comprador retiene el 3% y el vendedor liquida la ganancia patrimonial, con posible devolución a través del Modelo 211.

El tipo general es el 19% para residentes en la UE o el Espacio Económico Europeo y el 24% para el resto. La guía práctica de la compra, del NIE a la escritura, está en cómo comprar una propiedad en España siendo no residente. El contexto de precios de 2026 está en el repaso del mercado inmobiliario para no residentes.

Preguntas frecuentes

¿Los extranjeros compran más pisos o chalets en España?

Más pisos. En 2025 el 64% de las compras extranjeras tuvo 100 m² o menos, y en el conjunto del mercado el 79,35% de las operaciones fueron pisos. El chalet concentra la demanda extranjera en el lujo de Baleares, Málaga y Alicante, y entre estadounidenses, neerlandeses y británicos, que son quienes más compran por encima de 100 m².

¿Qué edad tiene el comprador extranjero?

Depende de si vive en España. El residente se parece al comprador nacional, cuyo tramo más activo es el de 35 a 44 años y cuya media en 2025 es de 47 años. Quien financia una segunda residencia ronda los 45 años. El no residente que compra al contado en Alicante, Málaga o las islas es mayor: en Alicante los mayores de 60 ya suponen el 23% de todas las compras.

¿Cuál es la provincia donde más compran?

Alicante, con el 43,29% de las compras de 2025 hechas por extranjeros. Siguen Málaga (32,80%), Santa Cruz de Tenerife (30,04%), Baleares (29,86%) y Girona (25%).

¿Sigue existiendo la golden visa por comprar una casa?

No para solicitudes nuevas. La Ley Orgánica 1/2025 la suprimió con efectos desde el 3 de abril de 2025. Quien ya tenía autorización conserva el régimen con el que se le concedió.

¿Por qué las cifras del Notariado y las de los registradores no coinciden?

El Notariado cuenta la escritura en el momento de firmar. Los registradores cuentan la inscripción, que llega después, y su universo de «compra de vivienda» no es idéntico. Por eso en 2025 unos hablan de cerca del 20% de operaciones con comprador extranjero y otros del 13,82% de las inscripciones. Las provincias que lideran son las mismas.

De dónde sale cada cifra

Las compras, nacionalidades, provincias, superficie, obra nueva y el tramo de 500.000 € son del Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria 2025 del Colegio de Registradores. El corte residente / no residente y los precios de 3.063, 1.795 y 1.713 €/m² son de CaixaBank Research (segundo semestre de 2024 y acumulado hasta el primer trimestre de 2025, con datos del Ministerio de Vivienda). Los precios del primer semestre de 2024 por nacionalidad y el 58,2% / 41,8% son del Notariado (CIEN). La edad media de 47 años, el 20,3% y los pesos de Alicante, Canarias y Baleares salen de la presentación del portal de vivienda del Notariado en octubre de 2025. Los tramos de edad de Alicante los publicó Información a partir de ese portal. El retrato de 45 años es de UCI y solo describe a quien firma una hipoteca con esa entidad. El lujo piso contra chalet es demanda de anuncios de idealista en el cuarto trimestre de 2024, no compraventas cerradas. Turismo y esperanza de vida son del INE. El fin de la golden visa es la Ley Orgánica 1/2025 y la nota del Ministerio de Vivienda.

La tabla de edad por tipo de vivienda es nuestra lectura de esas fuentes juntas. El día en que el Registro publique el cruce de edad, nacionalidad y unifamiliar, esa tabla se podrá sustituir por un dato directo.