Comprar una propiedad en España siendo no residente: guía 2026

Comprar una vivienda en España siendo no residente es perfectamente legal y no existe ninguna restricción general por nacionalidad: cualquier extranjero puede adquirir un inmueble. Pero el camino administrativo y fiscal no es el mismo para un ciudadano de la Unión Europea (o del EEE) que para un ciudadano de un tercer país. Cambian los permisos previos, la documentación exigida, los tipos de gravamen posteriores, los gastos deducibles y, desde 2025, también las vías de residencia disponibles tras la eliminación de la Golden Visa. Esta guía recorre paso a paso todo el proceso, con ejemplos numéricos, plazos reales y las referencias legales verificables al final.

1. Punto de partida: ¿puede un extranjero comprar en España?

Sí. La normativa española no limita la compra de inmuebles por extranjeros, ni comunitarios ni extracomunitarios. La propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad exactamente igual que la de un español. Existen únicamente dos matices relevantes:

• Zonas de interés para la Defensa Nacional: los no comunitarios necesitan autorización militar previa para adquirir fincas en determinadas áreas (partes de Baleares, Canarias, Ceuta, Melilla, Cartagena, Estrecho de Gibraltar, Galicia y franjas fronterizas). Base legal: Ley 8/1975 y Real Decreto 689/1978. Los ciudadanos de la UE están exentos.
• Prevención del blanqueo de capitales: notario, banco y registrador están obligados a identificar al comprador y el origen de los fondos (Ley 10/2010). Esto afecta a todos, pero en la práctica los controles documentales son más exigentes con transferencias desde terceros países.

2. La gran diferencia: UE/EEE frente a terceros países

La diferencia fiscal es la más costosa a largo plazo. Un mismo piso alquilado deja factura muy distinta según el pasaporte del propietario, como veremos en el ejemplo 3.

3. Paso 1 — Obtener el NIE (todos, sin excepción)

El Número de Identidad de Extranjero es tu identificador fiscal en España: sin él no se firma escritura, no se abre cuenta bancaria a nombre propio y no se puede presentar el Modelo 210.

Documentación

• Modelo EX-15 cumplimentado y firmado.
• Pasaporte (o DNI de la UE) en vigor, original y copia completa.
• Modelo 790 código 012 abonado (tasa ≈ 9,84 €).
• Justificación de la causa económica: contrato de arras, nota simple, carta del notario o de la agencia. Sin ella, la denegación es habitual.
• Si actúa un representante: poder notarial con Apostilla de La Haya y traducción jurada.

Vías

• Consulado de España en tu país de residencia: 2–8 semanas según consulado.
• Oficina de Extranjería o Comisaría en España: en muchas provincias costeras se entrega el mismo día.
• Representante con poder notarial: sin viajar; coste de gestión habitual 150–350 € más tasas.

4. Paso 2 — Cuenta bancaria española y prueba del origen de los fondos

No es legalmente obligatoria, pero en la práctica resulta imprescindible para domiciliar IBI, comunidad, suministros y el pago del propio impuesto. Para abrirla como no residente el banco pedirá pasaporte, NIE y un certificado de no residencia fiscal (o lo solicitará él a la Policía).

Si transfieres desde fuera de la UE, prepara desde el principio: extractos bancarios de origen, contrato de venta de otro activo, herencia o nóminas. El notario debe reflejar el medio de pago en la escritura, y una transferencia sin trazabilidad puede paralizar la firma.

5. Paso 3 — Due diligence legal antes de firmar nada

Este es el paso que más dinero ahorra. Comprobaciones mínimas:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: titularidad real, superficie, cargas, hipotecas, embargos, servidumbres.
• Certificado catastral y valor catastral (base del IBI y de la renta imputada del Modelo 210).
• Certificado de la comunidad de propietarios: deudas al día y derramas aprobadas. Las deudas de comunidad de los 3 años anteriores siguen afectando al inmueble.
• Último recibo del IBI y de la tasa de basuras.
• Licencia de primera ocupación / cédula de habitabilidad y certificado energético.
• Situación urbanística: en costa, verificar la Ley de Costas; en rústico, la legalidad de la edificación.
• Si es turístico: licencia de alquiler vacacional vigente y transmisible según la comunidad autónoma.

6. Paso 4 — Reserva, arras y escritura pública

1. Contrato de reserva: 1.000–6.000 €; retira el inmueble del mercado unas 2 semanas.
2. Contrato de arras penitenciales (art. 1.454 del Código Civil): normalmente el 10 % del precio. Si el comprador desiste, lo pierde; si desiste el vendedor, devuelve el doble.
3. Escritura pública ante notario: pago del resto del precio, entrega de llaves y firma. El notario comprueba identidad, cargas y medios de pago.
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad: 1–3 meses; es lo que otorga plena protección frente a terceros.

Puedes firmar todo mediante poder notarial desde tu país (notario local + Apostilla + traducción jurada) sin pisar España.

7. Paso 5 — Impuestos y gastos de la compra

7.1. Vivienda de segunda mano

Se paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), autoliquidado con el Modelo 600 en 30 días hábiles. El tipo lo fija cada comunidad autónoma: aproximadamente 6 % en Madrid, 9 % en Comunidad Valenciana, 7 % en Andalucía, escalas progresivas en Cataluña y Baleares.

7.2. Vivienda nueva (primera transmisión)

IVA del 10 % más AJD (Actos Jurídicos Documentados) del 0,5 %–1,5 % según comunidad.

7.3. Resto de gastos

• Notaría: 600–1.200 € (arancel según precio).
• Registro de la Propiedad: 400–800 €.
• Abogado: 1 %–1,5 % del precio, o tarifa fija.
• Gestoría / tramitación: 300–600 €.
• Tasación si hay hipoteca: 300–600 €.
• Plusvalía municipal: la paga el vendedor, salvo pacto en contra — y si el vendedor es no residente, la Administración puede reclamarla al comprador como sustituto. Verifícalo siempre.

Ejemplo 1 — Piso de segunda mano de 250.000 € en Alicante (Comunidad Valenciana)

Ejemplo 2 — Obra nueva de 400.000 € en Málaga

8. Paso 6 — Comprando a un vendedor no residente: la retención del 3 %

Si el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura. Es un pago a cuenta del IRNR del vendedor. Si no lo haces, el inmueble queda afecto al pago del impuesto: la deuda te persigue como propietario.

El vendedor recupera después el exceso presentando su Modelo 210 de ganancia patrimonial en los cuatro meses siguientes. Cuando vendas tú, estarás al otro lado de la misma regla.

9. Paso 7 — La fiscalidad anual una vez eres propietario

• IBI (municipal): 0,4 %–1,1 % del valor catastral, una vez al año, un recibo por inmueble.
• Tasa de residuos y cuotas de comunidad.
• IRNR — Modelo 210: obligatorio incluso si no alquilas y no obtienes ingreso alguno.
• Impuesto sobre el Patrimonio: para no residentes se limita a los bienes situados en España, con mínimo exento estatal de 700.000 € (varía por comunidad).

9.1. Si no alquilas: renta imputada

Se imputa el 1,1 % del valor catastral (si fue revisado en los diez años anteriores) o el 2 % en caso contrario, y sobre esa base se aplica el 19 % (UE/EEE) o el 24 % (terceros países). Plazo: durante el año natural siguiente.

9.2. Si alquilas

Aquí la diferencia por nacionalidad es máxima: los residentes en UE/EEE deducen IBI, comunidad, intereses del préstamo, seguros, suministros, reparaciones, gestión y amortización del 3 % de la construcción. Los residentes en terceros países tributan al 24 % sobre el ingreso bruto, sin deducir ni un euro.

Ejemplo 3 — Mismo piso alquilado, dos pasaportes

Alquiler anual 12.000 €; gastos deducibles 4.000 €.

Casi el doble por el mismo inmueble y el mismo alquiler. Por eso el certificado de residencia fiscal y una imputación correcta de gastos son decisivos.

Ejemplo 4 — Renta imputada sin alquilar

Valor catastral 90.000 €, revisado hace 6 años → base 1,1 % = 990 €. Propietario francés: 990 × 19 % = 188,10 €. Propietario británico (post-Brexit, tercer país): 990 × 24 % = 237,60 €. Con dos copropietarios al 50 %, cada uno presenta su Modelo 210 por la mitad de la base.

10. La eliminación de la Golden Visa: qué ha cambiado desde 2025

La Golden Visa permitía a extracomunitarios obtener residencia invirtiendo 500.000 € en inmuebles (art. 63 de la Ley 14/2013). Fue derogada por la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, con efectos desde el 3 de abril de 2025.

10.1. Consecuencias reales

• Comprar ya no da residencia. Ninguna inversión inmobiliaria, de cualquier importe, genera derecho a residir.
• Sí puedes seguir comprando sin límite: la propiedad no está restringida, solo se ha roto el vínculo compra → residencia.
• Los titulares con Golden Visa concedida antes del 3 de abril de 2025 conservan su autorización y pueden renovarla conforme al régimen anterior.
• Sin residencia, el ciudadano de tercer país queda sujeto a la regla Schengen de 90/180 días: no puede pasar más de 90 días de cada 180 en su propia vivienda española.
• Fiscalmente no cambia nada: ya antes la Golden Visa no convertía a nadie en residente fiscal si no superaba los 183 días.

10.2. Alternativas legales vigentes

• Visado de nómada digital (teletrabajo internacional, Ley 28/2022): trabajo remoto para empresas fuera de España, con acceso al régimen fiscal especial del 24 % hasta 600.000 €.
• Residencia no lucrativa: medios económicos propios (referenciados al IPREM) y seguro médico privado; no permite trabajar.
• Visado de emprendedor o profesional altamente cualificado (Ley 14/2013, resto del articulado vigente).
• Reagrupación familiar o régimen de familiar de ciudadano de la UE.
• Ley Beckham (régimen especial del art. 93 LIRPF) para quien traslada su residencia por trabajo: 24 % hasta 600.000 €.

11. Casos particulares por nacionalidad

11.1. Reino Unido (tercer país desde el Brexit)

Autorización militar en zonas sensibles, límite de 90/180 días, IRNR al 24 % y sin gastos deducibles en alquiler. El Convenio hispano-británico de 2013 evita la doble imposición mediante crédito fiscal en el Reino Unido, pero no reduce el tipo español.

11.2. Alemania, Francia, Países Bajos, Bélgica, Suecia, Polonia (UE)

Sin autorización previa, estancia ilimitada, 19 % y deducción completa de gastos. Necesitas un certificado de residencia fiscal de tu país para acreditar el tipo reducido.

11.3. Noruega, Islandia y Liechtenstein (EEE)

Equiparados a la UE a efectos del Modelo 210 (19 % y gastos deducibles) por existir intercambio efectivo de información tributaria.

11.4. Suiza

Libre circulación por acuerdo bilateral, pero no forma parte del EEE: en la práctica tributa al 24 % sin deducción de gastos. Conviene confirmarlo caso por caso.

11.5. Estados Unidos y Canadá

Terceros países: 24 %, sin gastos deducibles, 90/180 días y autorización militar cuando proceda. El convenio con EE. UU. (revisado en 2019) permite acreditar el impuesto español en el IRS.

11.6. Rusia, China, Marruecos, países del Golfo

Terceros países con controles reforzados de origen de fondos (Ley 10/2010) y, en el caso ruso, restricciones bancarias derivadas del régimen de sanciones de la UE. Es imprescindible verificar la operativa con el banco antes de firmar las arras.

12. Cronograma realista de una compra

13. Errores más caros que vemos cada año

• Firmar arras antes de tener el NIE o la autorización militar.
• No retener el 3 % al comprar a un vendedor no residente: la deuda queda sobre el inmueble.
• Olvidar el Modelo 210 de renta imputada porque «no se obtiene ingreso»: es una obligación autónoma y genera recargos.
• Presentar una sola declaración para dos copropietarios: se necesita un Modelo 210 por titular y por inmueble.
• Deducir gastos siendo residente en un tercer país: liquidación paralela y sanción.
• Alquilar en turístico sin licencia autonómica válida.
• Comprar contando con la Golden Visa: ya no existe.

14. Cómo te ayudamos en SpainTaxForm

Nosotros entramos justo donde acaba el notario: en tus obligaciones fiscales continuas como propietario no residente.

• Renta imputada: Modelo 210 anual por titular, desde 30 €, con el 1,1 % / 2 % y el tipo 19 % / 24 % aplicados automáticamente según tu residencia fiscal.
• Ingresos por alquiler: suscripción anual con desglose completo de gastos deducibles para residentes UE/EEE.
• Ganancia patrimonial y devolución del 3 %: gestión asistida del Modelo 210 tras la venta y recuperación del exceso retenido con el Modelo 211.
• Copropiedades hasta 10 titulares: una declaración por titular con el reparto exacto de cuotas.
• Plataforma en 12 idiomas, cálculo en pantalla y presentación con formato oficial AEAT.

Si acabas de comprar, tu primer Modelo 210 vence el año natural siguiente. Puedes calcularlo en minutos y dejar el expediente cerrado desde tu país.

15. Preguntas frecuentes

¿Necesito ser residente para comprar?

No. Solo necesitas NIE y, si eres extracomunitario y compras en zona de interés para la Defensa, autorización militar.

¿Comprar una casa me da residencia?

No desde el 3 de abril de 2025, fecha de derogación de la Golden Visa.

¿Puedo comprar sin viajar a España?

Sí, mediante poder notarial apostillado a favor de tu abogado.

¿Debo declarar aunque la vivienda esté vacía?

Sí: la renta imputada del Modelo 210 se declara todos los años.

¿Cuánto tarda todo el proceso?

Entre 2 y 4 meses desde la reserva; más si necesitas autorización militar.

Fuentes

• 1BOE — Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores y su internacionalización
• 2BOE — Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (eficiencia del Servicio Público de Justicia)
• 3BOE — Real Decreto 689/1978 (zonas de interés para la Defensa Nacional)
• 4BOE — Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales
• 5AEAT — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210)
• 6AEAT — Modelo 211 (retención 3 % en compras a no residentes)
• 7Policía Nacional — Número de Identidad de Extranjero (NIE)