Guide Fiscal pour Proprietaires Francais en Espagne — Modelo 210 et Convention Franco-Espagnole

La France se classe parmi les principales nationalites achetant des biens immobiliers en Espagne, representant 6,5% de l'ensemble des achats etrangers selon les dernieres statistiques du Conseil General du Notariat espagnol. Si vous etes francais et proprietaire d'un bien en Espagne, vous avez des obligations fiscales specifiques dans les deux pays. Ce guide detaille vous explique tout ce que vous devez savoir pour etre en conformite.

Vos Obligations Fiscales en Espagne : Le Modelo 210

En tant que citoyen de l'Union europeenne, les proprietaires francais beneficient de conditions fiscales avantageuses par rapport aux ressortissants de pays tiers (Royaume-Uni post-Brexit, Etats-Unis, Canada, etc.) :

• Taux d'imposition reduit de 19% (contre 24% pour les non-UE) — une economie significative sur l'impot annuel
• Deduction des charges sur les revenus locatifs — un avantage majeur que les non-UE n'ont pas
• Declaration via le Modelo 210 (IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

1. Revenus imputes (bien vide ou a usage personnel)

Si votre bien en Espagne n'est pas loue, vous devez neanmoins payer un impot sur les revenus imputes. Le calcul est le suivant :

• Base imposable : 1,1% de la valeur cadastrale si celle-ci a ete revisee apres 2012 ; 2% si elle n'a pas ete revisee
• Taux d'imposition : 19% pour les residents fiscaux de l'UE/EEE
• Formule : Valeur cadastrale x 1,1% (ou 2%) x 19% = Impot annuel

Exemple concret : Vous possedez un appartement a Barcelone avec une valeur cadastrale revisee de 180 000 EUR. Votre impot sur les revenus imputes est de : 180 000 x 1,1% x 19% = 376,20 EUR par an.

Copropriete : Si le bien est detenu par un couple (50/50), chaque conjoint doit deposer son propre Modelo 210 pour sa quote-part. Dans l'exemple ci-dessus, chacun paierait 188,10 EUR.

Delai de depot : Du 1er janvier au 31 decembre de l'annee suivant l'exercice fiscal. Exemple : les revenus imputes 2025 peuvent etre declares tout au long de 2026.

2. Revenus locatifs

Si vous louez votre bien (location longue duree ou saisonniere), vous devez declarer les revenus trimestriellement :

• T1 (janvier-mars) : depot avant le 20 avril
• T2 (avril-juin) : depot avant le 20 juillet
• T3 (juillet-septembre) : depot avant le 20 octobre
• T4 (octobre-decembre) : depot avant le 20 janvier de l'annee suivante

Avantage UE decisif : En tant que resident fiscal francais (pays de l'UE), vous pouvez deduire les charges directement liees a la location avant d'appliquer le taux de 19%. Les charges deductibles comprennent :

• Interets d'emprunt hypothecaire
• Charges de copropriete (comunidad de propietarios)
• Assurance habitation (seguro del hogar)
• Taxe fonciere locale (IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
• Frais de reparation et d'entretien
• Honoraires de gestion locative
• Amortissement du bien (3% de la valeur de construction, hors terrain)
• Frais juridiques et comptables lies a la gestion du bien

Exemple concret : Vous percevez 15 000 EUR de loyers annuels et avez 5 000 EUR de charges deductibles. Votre impot espagnol est de : (15 000 - 5 000) x 19% = 1 900 EUR. Un non-UE paierait 15 000 x 24% = 3 600 EUR — soit 1 700 EUR de plus.

Utilisation mixte : Si le bien est loue une partie de l'annee et vide le reste, vous declarez trimestriellement les revenus locatifs et annuellement les revenus imputes au prorata du nombre de jours ou le bien etait inoccupe.

3. Plus-value immobiliere (vente)

Lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne :

• L'acheteur retient obligatoirement 3% du prix de vente et le verse au Tresor espagnol (Modelo 211)
• Vous devez deposer un Modelo 210 declarant la plus-value ou la moins-value
• La plus-value est calculee ainsi : prix de vente - prix d'achat - frais (notaire, droits de mutation, frais d'agence, travaux d'amelioration)
• Le taux d'imposition est de 19% sur la plus-value nette
• Si la retenue de 3% depasse l'impot du, vous pouvez demander le remboursement de l'excedent
• Delai : 3 mois a compter de la date de vente pour la demande de remboursement

Coefficients d'abattement : Si le bien a ete acquis avant le 31 decembre 1994, des coefficients de reduction (coeficientes de abatimiento) peuvent s'appliquer, reduisant significativement la plus-value imposable.

La Convention de Double Imposition France-Espagne

La convention bilaterale signee le 10 octobre 1995 entre la France et l'Espagne (publiee au BOE le 12 juin 1997) est l'instrument juridique cle pour eviter la double imposition. Voici ses principales dispositions pour les proprietaires immobiliers :

Article 6 : Revenus immobiliers

Les revenus de biens immobiliers situes en Espagne sont imposables en Espagne. C'est l'Espagne qui a le droit prioritaire d'imposition sur les revenus de source immobiliere espagnole (loyers, revenus imputes).

Article 13 : Plus-values

Les gains provenant de l'alienation de biens immobiliers situes en Espagne sont imposables en Espagne. L'Espagne a donc le droit de taxer les plus-values immobilieres.

Article 24 : Elimination de la double imposition

La France s'engage a accorder un credit d'impot egal a l'impot espagnol paye. Ce credit ne peut pas exceder le montant de l'impot francais correspondant a ces revenus. En pratique, le credit d'impot compense generalement la totalite de l'impot espagnol pour les revenus imputes et une grande partie pour les revenus locatifs.

Declaration en France : Formulaire 2047

C'est l'etape que beaucoup de proprietaires francais oublient ou sous-estiment. Vous devez declarer vos revenus de source espagnole dans votre declaration d'impot sur le revenu en France, en utilisant le formulaire 2047 — Revenus encaisses a l'etranger par un contribuable domicilie en France.

Comment remplir le formulaire 2047

• Section I : Revenus immobiliers (indiquer les revenus bruts espagnols)
• Section IV : Plus-values (le cas echeant)
• Section VI : Credit d'impot — reporter le montant de l'impot paye en Espagne (Modelo 210)

Les revenus espagnols sont ensuite reportes sur votre declaration 2042 (cases specifiques pour les revenus etrangers). Le credit d'impot apparait dans la rubrique correspondante et vient en deduction de votre impot francais.

Regime micro-foncier ou reel ?

Pour les revenus locatifs espagnols declares en France, vous avez generalement le choix entre le regime micro-foncier (si vos revenus fonciers totaux sont inferieurs a 15 000 EUR, avec un abattement forfaitaire de 30%) et le regime reel (deduction des charges reelles). Le regime reel est souvent plus avantageux si vos charges sont elevees.

Calendrier Fiscal pour les Proprietaires Francais

• T1 a T4 : Depot trimestriel du Modelo 210 pour les revenus locatifs (si applicable)
• Annuel (avant le 31 dec) : Modelo 210 pour les revenus imputes de l'exercice precedent
• Avril-juin : Declaration d'impot francaise (formulaires 2042 et 2047) incluant les revenus espagnols

Les Avantages d'Etre Resident Fiscal UE

En tant que resident fiscal francais (pays membre de l'UE), vous beneficiez de plusieurs avantages significatifs par rapport aux proprietaires non-UE :

• Taux d'imposition de 19% au lieu de 24% — une economie de 5 points de pourcentage sur chaque euro declare
• Deduction des charges reelles sur les revenus locatifs — un avantage qui peut representer des centaines ou milliers d'euros d'economie selon votre situation
• Convention de double imposition assurant que vous ne payez pas deux fois sur les memes revenus
• Libre circulation des capitaux au sein de l'UE — aucune restriction sur les transferts de fonds entre la France et l'Espagne
• Reconnaissance mutuelle des documents fiscaux — les certificats de residence fiscale francais sont automatiquement reconnus par l'administration espagnole

Erreurs Frequentes a Eviter

• Ne pas deposer le Modelo 210 : Beaucoup de proprietaires francais ignorent leur obligation fiscale en Espagne pour les biens non loues. L'impot sur les revenus imputes s'applique meme si le bien est vide
• Oublier la declaration francaise : Les revenus espagnols doivent etre declares en France via le formulaire 2047, meme si l'impot a ete paye en Espagne
• Ne pas reclamer le credit d'impot : Si vous ne declarez pas l'impot espagnol paye dans votre declaration francaise, vous risquez d'etre impose deux fois
• Confondre valeur cadastrale et valeur de marche : L'impot espagnol est calcule sur la valeur cadastrale (souvent tres inferieure a la valeur de marche), pas sur le prix d'achat
• Depot en retard : Les penalites espagnoles pour depot tardif commencent a 1% par mois de retard, plus 15% supplementaires apres 12 mois

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Sources

• 1AEAT — Impot sur le Revenu des Non-Residents (IRNR)
• 2Convention de Double Imposition France-Espagne du 10 octobre 1995
• 3Direction Generale des Finances Publiques — Formulaire 2047
• 4Conseil General du Notariat Espagnol — Statistiques Achats Etrangers 2025
• 5Service-Public.fr — Declarer ses Revenus Fonciers