Madrid 2015-2025: waarom het ondanks tien jaar prijsstijgingen Spaniens veiligste vastgoedbelegging blijft

Madrid kent een decennium prijsstijgingen die de positie als nummer één Europese stad voor vastgoedinvesteringen versterken (PwC/ULI 2024-2025) [1]. Structurele vraag groeit sneller dan prijzen.

Prijsevolutie: hoeveel Madrid in 10 jaar steeg

De IPV van INE toont +78 % cumulatief 2015-2024 in Madrid tegen +55 % nationaal [2]. Tinsa: €4.250/m² eind 2024 vs ≈ €2.450/m² in 2014 (+73 %) [3]. Idealista: €5.100/m² in 2025 [4].

Bronnen: Tinsa IMIE en Registradores [3][5].

Prijskaart per district: winnaars en achterblijvers

De stijging was ongelijk. Idealista en het economisch observatorium tonen dat prime-districten bijna verdubbelden terwijl het zuiden een eigen cyclus start [4][6].

Bronnen: Idealista en economisch observatorium Madrid [4][6].

Drie kernconclusies:

• Prime stijgt absoluut nog, maar versnelt niet meer het snelst. Salamanca en Chamberí zetten records, perifere districten groeien sneller.
• De recente cyclus zit in het zuiden en zuidoosten: Carabanchel, Puente de Vallecas, Villaverde en Usera leiden de procentuele winst (build-to-rent, gentrificatie, transport).
• Tetuán en Arganzuela zijn de winnaars in centrum-noord.

Waarom Madrid aantrekkelijk blijft

1. Europese top in vastgoedinvesteringen

PwC + ULI 2025: Madrid nr. 1 in Europa [1]. CBRE: €14 mrd investeringen in Spanje 2024, ~50 % in Madrid [7].

2. Structureel onvoldoende aanbod

Banco de España waarschuwt: minder dan de helft van benodigde nieuwbouw [8] — prijsvloer op middellange termijn.

3. Arbeidsmarkt en talent

20 % van het nationale BBP, IBEX 35, banken en kantoren [9]. Lage werkloosheid.

4. Gunstige regionale fiscaliteit

100 % vrijstelling vermogensbelasting, 6 % ITP, successievoordeel [10][11].

5. Internationaal kapitaal en voormalige Golden Visa

~15 % van transacties door buitenlanders [5]. Golden Visa afgeschaft april 2025 [12], Latijns-Amerikaanse stroom houdt aan.

6. Corporate- en kantorenhub

Grootste kantorenmarkt van Spanje: Cuatro Torres, AZCA, Méndez Álvaro.

7. Infrastructuur en connectiviteit

66,2 mln passagiers Barajas 2024 [13]. Metro, Cercanías en AVE.

8. Build-to-rent

~60 % van Spaanse build-to-rent-pipeline in Madrid [14].

Bruto huurrendement in Madrid

Bruto rendement ~5,0 % in 2025 volgens Idealista [4]:

• Puente de Vallecas, Villaverde, Usera, Carabanchel: 6,5 % – 7,5 % bruto.
• Tetuán, Arganzuela, Latina: 5,0 % – 6,0 %.
• Centro, Chamberí, Retiro: 4,0 % – 5,0 %.
• Salamanca, Chamartín: 3,5 % – 4,5 %.

Risico's om te volgen

• Huurwetgeving — gespannen zones mogelijk [15].
• Toeristische verhuur verscherpt in Centro.
• Rentes boven historisch gemiddelde.
• Solidariteitsbelasting grote vermogens (≥€3 mln).

Fiscale verplichtingen voor niet-ingezeten kopers

Als u in Madrid koopt zonder Spaans fiscaal inwoner te zijn, heeft u terugkerende verplichtingen via het Modelo 210:

• Toegerekende inkomsten (1,1 % of 2 % kadastrale waarde) als niet verhuurd.
• Belasting op huurinkomsten: 19 % met aftrek voor EU/EER-inwoners, 24 % zonder aftrek voor anderen.
• Vermogenswinst bij verkoop, met de terugvordering van de 3 %-inhouding.
• Volledige gids: Wat is Modelo 210? · Madrid-hub · Madrid stad · Pozuelo · Las Rozas.

Conclusie

Tien jaar stijgingen hebben Madrids aantrekkingskracht versterkt — met de terugkerende Modelo 210-verplichting.