Nederlandse Vastgoedeigenaren in Spanje — Belastinggids 2026

Nederlanders behoren tot de grootste groepen buitenlandse vastgoedeigenaren in Spanje. Volgens gegevens van het Consejo General del Notariado maken Nederlandse kopers structureel deel uit van de top-5 buitenlandse kopers, met een bijzonder sterke aanwezigheid aan de Costa Blanca. Steden als Javea, Denia, Altea, Torrevieja, Calpe en Moraira kennen grote Nederlandse gemeenschappen. Als u als Nederlander een woning bezit in Spanje, heeft u specifieke fiscale verplichtingen in beide landen. Deze uitgebreide gids legt alles uit wat u moet weten voor het belastingjaar 2026.

Waarom Nederlanders Kiezen voor Spanje

De populariteit van Spaans vastgoed onder Nederlanders is niet toevallig. Verschillende factoren spelen een rol:

• Directe vliegverbindingen vanuit Schiphol, Eindhoven en Rotterdam naar Alicante, Malaga, Barcelona en de Balearen — vluchttijden van slechts 2,5 tot 3 uur
• Gunstig klimaat — de Costa Blanca biedt meer dan 300 zonnedagen per jaar
• Relatief betaalbaar vastgoed vergeleken met de Nederlandse woningmarkt
• Bestaande Nederlandse gemeenschappen — in veel kustplaatsen zijn Nederlandse winkels, artsen en sociale netwerken aanwezig
• Eurozone-voordeel — geen valutarisico bij aankoop of verhuur

Uw Belastingverplichtingen in Spanje: Het Modelo 210

Als niet-resident vastgoedeigenaar in Spanje bent u belastingplichtig via het Modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR). Er zijn drie situaties die elk een apart Modelo 210 vereisen:

1. Toegerekende Inkomsten (Renta Imputada) — Leegstaande of Eigen Woning

Zelfs als uw Spaanse woning niet verhuurd wordt, bent u belasting verschuldigd over een fictief inkomen. Spanje gaat ervan uit dat vastgoedbezit een economisch voordeel genereert, ook zonder daadwerkelijke verhuur:

• Grondslag: 1,1% van de kadastrale waarde (valor catastral), indien deze na 2012 is herzien; 2% indien niet herzien
• Tarief: 19% voor inwoners van EU/EER-landen
• Formule: Kadastrale waarde x 1,1% (of 2%) x 19% = jaarlijkse belasting

Rekenvoorbeeld: U bezit een appartement in Javea met een herziene kadastrale waarde van 200.000 EUR. Uw jaarlijkse belasting op toegerekende inkomsten bedraagt: 200.000 x 1,1% x 19% = 418,00 EUR per jaar.

Mede-eigendom: Bij gezamenlijk eigendom (bijvoorbeeld echtgenoten elk 50%) moet elke mede-eigenaar een apart Modelo 210 indienen voor zijn of haar aandeel. In het bovenstaande voorbeeld betaalt elke partner 209,00 EUR.

Gedeeltelijk jaar: Als de woning gedurende het jaar is aangekocht of verkocht, wordt het toegerekende inkomen naar rato berekend voor het aantal dagen van eigendom.

Indieningstermijn: Van 1 januari tot 31 december van het jaar volgend op het belastingjaar. Voorbeeld: toegerekende inkomsten over 2025 kunnen op elk moment in 2026 worden ingediend.

2. Huurinkomsten (Rendimientos del Capital Inmobiliario)

Als u uw Spaanse woning verhuurt (langdurig of als vakantieverhuur), moet u de huurinkomsten per kwartaal aangeven via het Modelo 210:

• K1 (januari-maart): indiening voor 20 april
• K2 (april-juni): indiening voor 20 juli
• K3 (juli-september): indiening voor 20 oktober
• K4 (oktober-december): indiening voor 20 januari van het volgende jaar

Cruciaal EU-voordeel: Als Nederlands fiscaal resident (EU-land) kunt u direct aan de verhuur gerelateerde kosten aftrekken van de bruto huurinkomsten voordat het tarief van 19% wordt toegepast. Aftrekbare kosten zijn onder meer:

• Hypotheekrente (rente, niet aflossing)
• Kosten Vereniging van Eigenaren (Comunidad de Propietarios)
• Opstal- en inboedelverzekering
• Onroerendezaakbelasting (IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
• Reparatie- en onderhoudskosten
• Beheerkosten (property management)
• Afschrijving (3% van de gebouwwaarde, exclusief grond)
• Juridische en fiscale advieskosten gerelateerd aan het vastgoed

Rekenvoorbeeld: U verhuurt uw appartement in Denia voor 18.000 EUR per jaar. Uw aftrekbare kosten bedragen 6.500 EUR (hypotheekrente 2.500, comunidad 1.200, verzekering 600, IBI 900, onderhoud 800, beheer 500). Uw Spaanse belasting: (18.000 - 6.500) x 19% = 2.185 EUR. Een niet-EU-burger (bijvoorbeeld een Brit na Brexit) zou betalen: 18.000 x 24% = 4.320 EUR — dat is 2.135 EUR meer.

Gemengd gebruik: Wordt de woning een deel van het jaar verhuurd en staat het de rest leeg? Dan geeft u de huurinkomsten per kwartaal aan en het toegerekende inkomen jaarlijks (naar rato voor de leegstandsdagen).

3. Vermogenswinst bij Verkoop (Ganancia Patrimonial)

Bij verkoop van een Spaans onroerend goed als niet-resident gelden de volgende regels:

• De koper is wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden als belastinggarantie en rechtstreeks af te dragen aan de Spaanse Belastingdienst (Modelo 211)
• U moet een Modelo 210 indienen waarin u de vermogenswinst (of het verlies) aangeeft
• Berekening: verkoopprijs minus aankoopprijs minus toegestane kosten (notariskosten, overdrachtsbelasting, advocaatkosten, makelaarskosten, waardeverhogende verbeteringen)
• Tarief: 19% op de netto winst
• Indien de 3% inhouding hoger is dan uw werkelijke belasting, kunt u het overschot terugvragen
• Termijn: 4 maanden na de verkoopdatum voor de aangifte; teruggave aanvragen binnen 3 maanden na afloop van de indieningstermijn

Verminderingscoefficienten: Indien de woning voor 31 december 1994 is verworven, kunnen speciale verminderingscoefficienten (coeficientes de abatimiento) de belastbare winst aanzienlijk verlagen.

Het Belastingverdrag Nederland-Spanje

Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje regelt hoe inkomsten uit vastgoed worden belast om dubbele belasting te voorkomen. De belangrijkste bepalingen voor vastgoedeigenaren:

Artikel 6: Inkomsten uit Onroerende Zaken

Spanje heeft het primaire heffingsrecht voor inkomsten uit in Spanje gelegen onroerend goed. Dit omvat huurinkomsten, toegerekende inkomsten en alle andere inkomsten uit het gebruik van de woning.

Artikel 13: Vermogenswinsten

Winsten uit de vervreemding van in Spanje gelegen onroerend goed mogen in Spanje worden belast. Het verdrag bevestigt het Spaanse recht om vermogenswinst uit vastgoedverkopen te belasten.

Voorkoming van Dubbele Belasting: De Verrekeningsmethode

Nederland past voor Spaanse vastgoedinkomsten de verrekeningsmethode toe. Dit betekent concreet:

• De Spaanse vastgoedinkomsten worden ook in Nederland in de heffing betrokken (anders dan de vrijstellingsmethode die sommige andere landen hanteren)
• De in Spanje betaalde belasting (Modelo 210) wordt verrekend (afgetrokken) met de Nederlandse belasting die over dezelfde inkomsten verschuldigd is
• In de praktijk betaalt u over het Spaanse vastgoed het hoogste van de twee tarieven, maar nooit dubbel

Let op: De verrekeningsmethode verschilt van de vrijstellingsmethode (die bijvoorbeeld Duitsland hanteert met het Progressionsvorbehalt). Bij de verrekeningsmethode wordt de Spaanse belasting direct afgetrokken van de Nederlandse belastingschuld, terwijl bij de vrijstellingsmethode het inkomen buiten de heffing blijft maar het tarief op overig inkomen kan verhogen.

Aangifte in Nederland: Box 3

Uw Spaans vastgoed moet worden aangegeven in de aangifte inkomstenbelasting in Box 3 (sparen en beleggen). Hieronder de belangrijkste aandachtspunten:

Waardebepaling

• In Box 3 geeft u de WOZ-waarde op van uw Nederlandse onroerend goed — maar voor Spaans vastgoed gebruikt u de marktwaarde (waarde in het economisch verkeer) per 1 januari van het belastingjaar
• De kadastrale waarde (valor catastral) is niet hetzelfde als de marktwaarde en mag niet worden gebruikt voor Box 3
• Een recente taxatie of de aankoopprijs (gecorrigeerd voor marktontwikkelingen) kan als uitgangspunt dienen

Forfaitair Rendement en Belasting

Sinds de hervorming van Box 3 rekent de Belastingdienst met werkelijke vermogenscategorieen. Het Spaanse vastgoed valt onder de categorie overige bezittingen. Het forfaitaire rendement wordt berekend op basis van de werkelijke samenstelling van uw vermogen. Over het berekende forfaitaire rendement betaalt u 36% inkomstenbelasting (tarief 2026).

Verrekening van Spaanse Belasting

De belasting die u in Spanje heeft betaald via het Modelo 210 (zowel op toegerekende inkomsten als op huurinkomsten) kunt u verrekenen met de Nederlandse Box 3-belasting die betrekking heeft op het Spaanse vastgoed. Dit voorkomt daadwerkelijke dubbele belasting. U dient hiervoor het formulier Voorkoming dubbele belasting in te vullen bij uw aangifte.

Rekenvoorbeeld verrekening: Uw Spaans appartement heeft een marktwaarde van 250.000 EUR. In Box 3 wordt een forfaitair rendement berekend van (stel) 6,04% = 15.100 EUR. Hierover betaalt u 36% = 5.436 EUR Nederlandse belasting. U heeft in Spanje via Modelo 210 al 475 EUR betaald aan belasting op toegerekende inkomsten. Dit bedrag wordt verrekend, zodat u in Nederland effectief 5.436 - 475 = 4.961 EUR betaalt. Het totale bedrag aan belasting over het Spaanse vastgoed is dan 475 (Spanje) + 4.961 (Nederland) = 5.436 EUR.

Hypotheekschulden

Heeft u een hypotheek op het Spaanse vastgoed? De hypotheekschuld mag in Box 3 in mindering worden gebracht op de waarde van uw bezittingen. Dit verlaagt uw belastbare vermogen en daarmee uw Box 3-belasting.

Praktische Deadlines 2026

Veelgemaakte Fouten

• Geen Modelo 210 indienen: Veel Nederlandse eigenaren weten niet dat ze ook voor leegstaande woningen belasting moeten betalen (toegerekende inkomsten). De Spaanse Belastingdienst (AEAT) kan boetes opleggen vanaf 1% per maand vertraging, plus 15% extra na 12 maanden
• Box 3-aangifte vergeten: Het Spaanse vastgoed moet in de Nederlandse aangifte worden opgenomen, ook als u al belasting betaalt in Spanje
• Kadastrale waarde gebruiken voor Box 3: De valor catastral is niet de marktwaarde — voor Box 3 moet u de werkelijke marktwaarde opgeven, die doorgaans aanzienlijk hoger ligt
• Verrekening niet claimen: Als u de Spaanse belasting niet verrekent in uw Nederlandse aangifte, betaalt u effectief dubbel
• Mede-eigendom verkeerd aangeven: Elke mede-eigenaar (bijv. beide partners) moet een apart Modelo 210 indienen in Spanje
• Kosten niet aftrekken bij verhuur: EU-burgers mogen kosten aftrekken — dit niet doen kost u onnodig geld
• Termijnen missen: De kwartaaltermijnen voor huurinkomsten zijn strikt; te late indiening leidt tot automatische boetes

Modelo 720: Informatieplicht voor Buitenlands Vermogen

Naast het Modelo 210 moest u voorheen als Spaans fiscaal resident het Modelo 720 indienen als informatieve aangifte voor buitenlands vermogen boven 50.000 EUR. Let op: als u niet-resident bent in Spanje (u woont in Nederland), is het Modelo 720 niet op u van toepassing. Het Modelo 720 geldt alleen voor fiscaal residenten van Spanje. Als niet-resident is uw enige verplichting het Modelo 210.

SpainTaxForm: Uw Online Service voor het Modelo 210

Bij SpainTaxForm hebben wij uitgebreide ervaring met het begeleiden van Nederlandse vastgoedeigenaren in Spanje. Onze 100% online service neemt het gehele Modelo 210-proces voor u uit handen — van berekening tot indiening en opvolging. Wij verstrekken een overzichtelijke belastingopgave die u direct kunt gebruiken voor uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting (Box 3 en verrekening). Geen digitaal certificaat nodig, geen reis naar Spanje vereist.

Bronnen

• 1AEAT — Inkomstenbelasting voor Niet-Residenten (IRNR)
• 2Belastingverdrag Nederland-Spanje
• 3Belastingdienst — Buitenlands onroerend goed en Box 3
• 4Consejo General del Notariado — Statistieken Buitenlandse Kopers 2025
• 5Rijksoverheid — Voorkoming dubbele belasting