Affitti in Spagna 2020–2025: Aumento dei Prezzi e Carenza di Offerta

Il mercato degli affitti spagnolo vive il maggiore squilibrio tra offerta e domanda della sua storia recente. Da marzo 2020, proprio prima della pandemia, è scomparso più del 60% dell'offerta di affitto residenziale di lunga durata e i prezzi sono schizzati fino a un 40% cumulato a livello nazionale, con picchi del 90% a Barcellona. Questa è la radiografia, con dati ufficiali, di un mercato che nessuno aveva previsto dopo il Covid.

Cinque anni in cifre: cosa è successo all'affitto

I principali operatori del mercato (idealista, Fotocasa) e gli organismi ufficiali (INE, Banco de España) coincidono nella diagnosi: dopo la pandemia, l'affitto in Spagna si è tensionato come mai prima.

• Offerta: secondo idealista, lo stock di appartamenti in affitto di lunga durata è caduto del 61% tra il 2020 e il 2026. Solo nel 2025, l'Observatorio del Alquiler stima una perdita aggiuntiva di 33.418 abitazioni (-4,7%).
• Prezzi: negli ultimi 5 anni, i prezzi sono saliti di un 40% cumulato secondo idealista e di un 27% secondo l'Índice Inmobiliario Fotocasa. Nell'ultimo decennio, Fotocasa cifra la salita cumulata al 94%.
• Tensione per immobile: in Spagna c'è una media di 135 interessati per ogni abitazione pubblicata in affitto (Observatorio del Alquiler, gennaio 2026). A Palma di Maiorca, la cifra supera i 240.
• Prezzo medio nazionale: 1.184 €/mese a chiusura del 2025, con una salita annuale del 5,9% (contro l'+11,3% dell'anno precedente).
• Madrid e Barcellona: il calo dell'offerta raggiunge il 73% a Madrid e il 90% a Barcellona dal 2020.

Perché l'offerta è crollata?

Il Banco de España, nel suo Informe Anual 2023, già avvertiva di un problema strutturale di accessibilità. Le cause che spiegano il crollo dell'offerta sono molteplici e si sono autoalimentate dopo il Covid:

• Trasferimento all'affitto turistico e di stagione: migliaia di abitazioni sono migrate su piattaforme tipo Airbnb o a contratti brevi per eludere la Ley de Vivienda.
• Incertezza giuridica del proprietario: la regolazione delle zone tensionate, i tetti di prezzo e l'inasprimento degli sfratti hanno frenato i piccoli locatori.
• Mancanza di nuova costruzione in affitto: la Spagna produce pochissime abitazioni destinate specificamente all'affitto di lunga durata (build-to-rent).
• Aumento della domanda: record di arrivi migratori, formazione di nuovi nuclei familiari e domanda straniera (pensionati, nomadi digitali) hanno sparato la pressione su uno stock sempre più limitato.
• Rincaro dei mutui (2022-2024): migliaia di potenziali acquirenti sono stati spinti verso l'affitto, aggravando la concorrenza.

Le conseguenze: prezzi record e concorrenza feroce

Secondo idealista, il prezzo medio si colloca intorno ai 14 €/m² al mese a livello nazionale, con massimi storici in praticamente tutte le capitali. Le salite più forti dal 2020 si concentrano in:

• Valencia: +83%
• Málaga: +73%
• Madrid: +62%
• Palma di Maiorca: +58%
• Barcellona: +50%

Le città dove l'affitto è salito di meno sono Bilbao, San Sebastián e Melilla, anche se partivano già da prezzi molto elevati. La conseguenza sociale è chiara: lo sforzo medio di un nucleo familiare per pagare l'affitto supera già il 40% dei suoi redditi in buona parte del paese, ben al di sopra della soglia del 30% raccomandata dagli organismi internazionali.

E per il proprietario non residente?

Se sei straniero e hai un'abitazione affittata in Spagna, lo scenario è paradossale: non è mai stato così redditizio affittare, ma non ci sono mai state tante obbligazioni fiscali e normative. L'Agenzia Tributaria controlla sempre più in dettaglio i redditi dei non residenti, incrociando dati con banche, registri e piattaforme.

Le due figure chiave che devi conoscere sono il Modelo 210 anuale per redditi da locazione e il Modelo 210 di plusvalenza (o minusvalenza) patrimoniale quando vendi l'immobile.

Modelo 210 — Locazioni

• Aliquota: 19% per residenti in UE/SEE, 24% per il resto del mondo.
• I residenti UE/SEE possono dedurre spese: interessi del mutuo, IBI, spese condominiali, assicurazioni, utenze, ammortamento (3% del valore di costruzione), riparazioni e onorari professionali.
• Periodicità: dichiarazione trimestrale (gennaio, aprile, luglio e ottobre).
• Anche se non c'è utile (o c'è perdita), conviene dichiarare per trascinare le perdite agli esercizi futuri.

Modelo 210 — Plusvalenza / minusvalenza patrimoniale

• Alla vendita dell'immobile, l'acquirente trattiene il 3% del prezzo (Modelo 211) come pagamento in acconto dell'IRNR del venditore non residente.
• Il venditore presenta un Modelo 210 specifico di plusvalenza patrimoniale nei 4 mesi successivi alla trasmissione.
• La plusvalenza si calcola per differenza tra valore di trasmissione e valore di acquisizione, detraendo spese e miglioramenti debitamente giustificati.
• Se il risultato è perdita o la quota è inferiore al 3% trattenuto, si può richiedere il rimborso.
• Per immobili acquisiti prima del 1995, possono applicarsi coefficienti di abbattimento che riducono la base imponibile.

Perché siamo specialisti in Modelo 210 di locazioni e plusvalenze

In SpainTaxForm siamo specializzati specificamente nelle due casistiche più complesse dell'IRNR per non residenti: i redditi da locazione e la plusvalenza o minusvalenza patrimoniale derivata dalla vendita di immobili.

• Servizio 100% online in 12 lingue, senza doverti spostare in Spagna.
• Calcolo automatico della base, delle deduzioni applicabili e dell'aliquota secondo il tuo paese di residenza.
• Validazione preventiva di IBAN, NIE/NIF, riferimento catastale e dati dei pagatori (incluso quando ci sono più inquilini).
• Generazione del file ufficiale .210 conforme all'ultima specifica dell'AEAT, pronto per la presentazione.
• Per le vendite: gestiamo la richiesta di rimborso del 3% trattenuto quando corrisponde, con stima preventiva e consenso espresso.
• Supporto via email nella tua lingua e download centralizzato di tutte le tue dichiarazioni, anno per anno.

In un mercato così tensionato come quello attuale, dove la redditività dell'affitto è da record ma la fiscalità sempre più rigorosa, contare su uno specialista fa la differenza tra adempiere con tranquillità… o esporsi a sanzioni e maggiorazioni.