Quali spese posso dedurre come non residente UE?

Spese condominiali, imposta sugli immobili (IBI), assicurazione del fabbricato, manutenzione e riparazioni, utenze se le paghi tu (non l'inquilino), interessi del mutuo e ammortamento dell'immobile (3% annuo sul maggiore tra prezzo di acquisto e valore catastale, escluso il terreno).

Posso dedurre le spese come non residente extra-UE?

No. I residenti di paesi al di fuori del SEE (Regno Unito incluso dopo la Brexit) sono tassati sul reddito lordo senza alcuna possibilità di dedurre le spese. È una delle maggiori differenze fiscali per i non residenti.

Quali spese NON posso dedurre nemmeno come residente UE?

Commissioni di intermediazione immobiliare, IVA non recuperabile, il costo di preparazione della dichiarazione o le grandi migliorie che aumentano il valore dell'immobile (queste diventano parte del costo di acquisto per future vendite).

E se il mio inquilino non paga?

Devi dichiarare i redditi maturati (quanto avresti dovuto ricevere da contratto), non l'importo effettivamente incassato. Puoi escluderli solo se esiste una sentenza che riconosce il mancato pagamento e l'insolvenza. I canoni non pagati senza riconoscimento giudiziario vanno comunque dichiarati.

Posso dedurre l'ammortamento dell'immobile?

Sì, ma solo se risiedi nell'UE/SEE. L'ammortamento si calcola al 3% annuo sul valore maggiore tra: prezzo di acquisto o valore catastale attuale. Il valore del terreno è escluso (di solito il 25-30% del totale). È un vantaggio fiscale significativo per i residenti europei.

Se sto ancora pagando il mutuo, posso dedurre gli interessi?

Sì. Gli interessi del mutuo sono interamente deducibili (solo per i residenti UE/SEE). Devi fornire la documentazione bancaria che mostri quale parte è interesse e quale rimborso del capitale.

Cos'è il Modelo 720 e devo presentarlo?

Il Modelo 720 è la dichiarazione dei beni detenuti all'estero. Se sei un non residente con un immobile in Spagna, in genere non ti serve. È richiesto solo ai residenti fiscali spagnoli che hanno beni all'estero.

Serve un rappresentante fiscale in Spagna?

Non è obbligatorio per i cittadini UE. Per le altre nazionalità, l'AEAT può richiederlo in determinati casi, anche se in pratica di solito non è necessario se usi un servizio professionale come SpainTaxForm che gestisce tutto per tuo conto.

Redditi da Affitto — Modelo 210

Come dichiarare i redditi del tuo immobile affittato in Spagna come non residente

Come sono tassati i redditi da affitto per i non residenti (IRNR)?

I non residenti che affittano un immobile in Spagna devono dichiarare i redditi da locazione tramite il Modelo 210 (Imposta sui Redditi dei Non Residenti - IRNR). L'aliquota è del 19% per i residenti UE/SEE e del 24% per i residenti di altri paesi. Si tratta di un'imposta specifica sui redditi da capitale immobiliare generati sul territorio spagnolo.

Un vantaggio importante: i residenti UE/SEE possono dedurre le spese legate all'affitto (spese condominiali, imposta sugli immobili, assicurazione, riparazioni, interessi del mutuo, ammortamento). I residenti extra-UE sono tassati sul reddito lordo senza deduzioni. Esempio: affitto €12.000/anno, spese €5.000 (UE): base imponibile €7.000 × 19% = €1.330. Senza deduzioni (extra-UE): €12.000 × 24% = €2.880.

I redditi da affitto si dichiarano nel Modelo 210 che copre l'intero periodo d'imposta (un anno solare). Dal 2024 questa dichiarazione è annuale, non più trimestrale come prima; il mese di presentazione dipende dall'anno d'imposta (vedi scadenze qui sotto).

Scadenze di presentazione

Dal 2024 le dichiarazioni degli affitti sono annuali (Ordinanza HAC/56/2024). Per i redditi 2025, presenta tra il 1° e il 20 gennaio 2026. Dai redditi 2026 in poi, l'Ordinanza HAC/623/2026 sposta la finestra ad aprile: 1-20 aprile 2027. Prima del 2024 le dichiarazioni erano trimestrali, il che creava maggiore complessità amministrativa.

Calcolatore affitto

Reddito lordo annuale (€)

Paese di residenza

UE/SEE (19% con spese deducibili)

Spese deducibili (€)

Spese condominiali, imposta sugli immobili, assicurazione, riparazioni, interessi, ammortamento (solo UE/SEE)

Inserisci i redditi

Modelo 210 rental income examples

EU tax = (Income − Deductible expenses) × 19% | Non-EU = Gross income × 24%

German owner (EU) with deductible expenses

Annual gross income: €12,000
Expenses (IBI, community, interest, 3% depreciation): €4,500
Tax base: €7,500
Rate: 19% (Germany residence)

Tax = 7,500 × 19%

€1,425/year

British owner (non-EU) no deductions

Annual gross income: €10,000
Deductible expenses: €0 (non-EU post-Brexit)
Tax base: €10,000
Rate: 24% (UK)

Tax = 10,000 × 24%

€2,400/year

Dutch couple 50/50 co-owners with expenses

Gross income: €8,000
Deductible expenses: €2,800
Net base total: €5,200
Base per spouse (50%): €2,600 × 19%

Individual tax = 2,600 × 19%

€494/year per spouse

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