Quando ho diritto al rimborso del 3%?

Quando il 3% trattenuto supera l'imposta effettiva sulla plusvalenza. Oppure se hai avuto una minusvalenza (anche se l'imposta è €0). Oppure se la plusvalenza è piccola e il 3% del prezzo di vendita supera il 19% della plusvalenza. La maggior parte delle vendite immobiliari genera un rimborso.

Quanto tempo passa prima di ricevere il rimborso?

Il termine legale è di 6 mesi dalla presentazione del Modelo 210. In pratica i rimborsi arrivano di solito in 3-4 mesi. I casi complessi possono richiedere fino a 6 mesi. Il denaro viene trasferito direttamente sul tuo conto bancario tramite bonifico SEPA.

Quali documenti sono assolutamente necessari?

Rogito di acquisto originale (con data e prezzo), rogito di vendita originale (con data e prezzo), Modelo 211 della ritenuta (FONDAMENTALE - senza questo non puoi richiedere il rimborso), ricevute/fatture di spese e migliorie.

Posso ottenere il rimborso se ho venduto in perdita?

Sì, ed è anzi il caso più favorevole. Se hai venduto in perdita (comprato a €200.000, venduto a €150.000), puoi richiedere il rimborso completo dell'intero 3% trattenuto (€4.500 in questo esempio). La perdita viene documentata presso l'Agenzia Tributaria e genera un rimborso integrale.

Il Modelo 211 è assolutamente necessario?

Sì, del tutto obbligatorio. Senza il Modelo 211 (il documento che attesta la ritenuta dell'acquirente), non puoi richiedere il rimborso. Se non lo hai, l'acquirente o il suo notaio/commercialista può fornirtene una copia.

Serve un conto bancario spagnolo per ricevere il rimborso?

Non è obbligatorio. L'AEAT trasferisce i rimborsi via SEPA su qualsiasi conto bancario europeo. Basta indicare un IBAN valido nel Modelo 210. I conti non SEPA possono avere limitazioni.

Cosa succede se non presento il Modelo 210 in tempo?

Il termine è di 4 mesi dalla data del rogito di vendita. Presentare in ritardo comporta sanzioni (50% dell'imposta dovuta) più interessi di mora. Anche con un rimborso in sospeso, presenta in tempo. Il ritardo può innescare controlli da parte dell'AEAT.

Posso richiedere il rimborso anni dopo la vendita?

La prescrizione generale è di 4 anni dalla fine dell'anno della vendita. Hai quindi un tempo considerevole, ma non aspettare. Inoltre, gli interessi (se dovuti a te) si calcolano solo dalla data di presentazione.

Ricevo interessi se il rimborso dell'AEAT arriva in ritardo?

Sì. Se l'AEAT impiega più di 6 mesi per rimborsarti, ti paga interessi di mora. Questo tasso è fissato trimestralmente dall'AEAT (attualmente intorno al 4-5% annuo).

Rimborso della Ritenuta del 3%

Come recuperare l'eccedenza trattenuta quando vendi il tuo immobile in Spagna

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Cos'è il rimborso della ritenuta del 3%?

Quando un non residente vende un immobile in Spagna, l'acquirente trattiene il 3% del prezzo di vendita e lo versa all'Agenzia Tributaria tramite il Modelo 211. Questo 3% è un acconto dell'imposta sulla plusvalenza. In molte situazioni, questo 3% è superiore all'imposta effettivamente dovuta, generando un rimborso a tuo favore.

Se il 3% trattenuto supera l'imposta effettiva sulla plusvalenza (o se hai avuto una minusvalenza), hai diritto a richiedere il rimborso dell'eccedenza o dell'intera ritenuta. Esempio: se hai venduto con una plusvalenza di €20.000 (imposta: €3.800) ma il 3% è stato trattenuto su €200.000 (€6.000), recuperi €2.200. Se hai venduto in perdita, recuperi l'intera ritenuta.

Il rimborso si gestisce presentando il Modelo 210 con la dichiarazione della plusvalenza (o minusvalenza). Devi fornire la documentazione completa: rogito di acquisto, rogito di vendita e Modelo 211 (il documento che l'acquirente o il notaio ha presentato con la ritenuta).

3% withholding refund examples Modelo 210

Tax = Gain × Rate | Withholding = Sale price × 3% | Result = Tax − Withholding

Partial refund — low gain, tax < withholding

Sale price: €400,000
Purchase + costs: €380,000 + €15,000
Capital gain: €5,000
IRNR tax (19%): €950
3% withholding (Modelo 211): €12,000

Result = 950 − 12,000 = −€11,050

€11,050 partial refund

Full refund — sale at a loss

Sale price: €160,000
Purchase + costs: €220,000 + €12,000
Capital gain: −€72,000 (loss)
IRNR tax: €0
3% withholding: €4,800

Result = 0 − 4,800 = −€4,800

€4,800 full refund

Balance to pay — high gain, tax > withholding

Sale price: €200,000
Purchase + costs: €90,000 + €10,000
Capital gain: €100,000
IRNR tax (19%): €19,000
3% withholding: €6,000

Result = 19,000 − 6,000 = €13,000

€13,000 additional tax due

Procedura completa di rimborso

Raccogli la documentazione

Rogito di acquisto (data e prezzo originale), rogito di vendita (data e prezzo di vendita), Modelo 211 (ritenuta effettuata dall'acquirente - OBBLIGATORIO), fatture delle spese di acquisto e vendita, documentazione delle migliorie effettuate.

Calcola la plusvalenza/minusvalenza reale

Prezzo di vendita - spese di vendita = valore di cessione netto. Prezzo di acquisto + spese di acquisto + migliorie = valore di acquisto netto. La differenza è la tua plusvalenza o minusvalenza. Moltiplica la plusvalenza × 19% = l'imposta effettivamente dovuta.

Presenta il Modelo 210 o la richiesta di rimborso

Dichiara la plusvalenza/minusvalenza e l'imposta calcolata. Se la ritenuta è eccessiva, l'importo del rimborso appare automaticamente. SpainTaxForm gestisce tutto in via telematica con l'AEAT.

Monitora e ricevi il pagamento

Dopo la presentazione, l'AEAT elabora la tua richiesta. Il termine legale è di 6 mesi, ma in pratica di solito 3-4 mesi. Il rimborso viene accreditato direttamente sul conto bancario indicato.

Domande frequenti sul rimborso del 3%