IBI vs Modelo 210: diferencias, doble imposición y qué paga cada titular no residente (guía 2026)

Uno de los errores fiscales más frecuentes de los propietarios no residentes en España es confundir el IBI con el Modelo 210. Son dos impuestos distintos, de administraciones distintas, con hechos imponibles distintos y con reglas de tributación radicalmente diferentes. En esta guía, larga y detallada, explicamos qué es cada uno, cómo interactúan, cómo se evita la doble imposición con los países con convenio y qué ocurre cuando el titular de la vivienda no es una persona física, sino una empresa no residente.

1. Qué es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El IBI es un tributo local, municipal, real y objetivo regulado en los artículos 60 a 77 del Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Lo recauda el Ayuntamiento donde se encuentra el inmueble.

• Hecho imponible: la mera titularidad de un derecho real sobre un bien inmueble urbano, rústico o de características especiales (propiedad, usufructo, superficie o concesión administrativa).
• Base imponible: el valor catastral fijado por la Dirección General del Catastro.
• Tipo impositivo: lo fija cada Ayuntamiento dentro de los márgenes legales (entre el 0,4 % y el 1,10 % para urbana, con recargos posibles).
• Devengo: el 1 de enero de cada año. Quien es titular ese día paga el IBI del año completo, aunque venda al día siguiente.
• Periodo de pago: lo fija el Ayuntamiento, normalmente entre mayo y noviembre.

El IBI se paga UNA sola vez por inmueble, con independencia del número de titulares

Este es un punto crítico y donde más confusión existe. El IBI se gira sobre el inmueble, no sobre el titular. Aunque una vivienda tenga uno, dos, cinco o diez copropietarios, el Ayuntamiento emite un único recibo por el valor catastral total del bien. Los copropietarios son solidariamente responsables del pago frente al Ayuntamiento (art. 64 TRLHL) y luego se reparten internamente el coste en función de su cuota de propiedad.

Ejemplo: Un matrimonio británico posee al 50 % una villa en Marbella con un IBI anual de 1.200 €. El Ayuntamiento de Marbella emite un solo recibo de 1.200 €. Ambos son solidariamente responsables. Internamente, cada uno asume 600 €, pero frente al Ayuntamiento no hay dos recibos, hay uno.

2. Qué es el Modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

El Modelo 210 es el formulario oficial para autoliquidar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), regulado en el Real Decreto Legislativo 5/2004. Lo recauda la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), es decir, el Estado, no el Ayuntamiento.

• Hecho imponible: la obtención de rentas en España por personas físicas o jurídicas no residentes (por ejemplo, la titularidad de un inmueble urbano —renta imputada—, el alquiler percibido o la ganancia por su venta).
• Sujeto pasivo: cada titular no residente personalmente por su cuota de propiedad.
• Tipo impositivo:19 % para residentes en UE/EEE (permite deducir gastos) y 24 % para residentes fuera de UE/EEE (sin deducciones).
• Plazos: renta imputada, hasta el 31 de diciembre del año siguiente; alquileres, trimestralmente (días 1-20 de abril, julio, octubre y enero); ganancias patrimoniales, en un plazo de 4 meses desde la escritura de venta.

El Modelo 210 se presenta POR CADA titular no residente

A diferencia del IBI, aquí el impuesto es personal. La AEAT trata a cada copropietario como un contribuyente independiente. Si una vivienda pertenece a dos titulares no residentes al 50 %, se presentan dos Modelos 210, uno por cada persona, con la mitad de la base imponible atribuida a cada uno.

Ejemplo (renta imputada 2026): Una pareja alemana copropietaria al 50 % de un apartamento en Denia con valor catastral revisado de 100.000 €. La base imponible anual es el 1,1 % de 100.000 € = 1.100 €. Como son dos titulares:

• Titular A (alemán, UE): presenta Modelo 210 con base 550 €, cuota al 19 % = 104,50 €.
• Titular B (alemán, UE): presenta Modelo 210 con base 550 €, cuota al 19 % = 104,50 €.
• Total ingresado al Estado: 209 €, pero repartido en dos autoliquidaciones separadas.

Es un error muy común intentar presentar un solo Modelo 210 conjunto por varios titulares: la AEAT no lo permite (salvo casos muy específicos de agrupación en alquileres del mismo pagador y periodo, y aun así con reglas estrictas).

3. Diferencias clave entre IBI y Modelo 210

4. ¿Por qué se pagan los dos? ¿No es doble imposición interna?

No. El sistema fiscal español establece que IBI y Modelo 210 gravan hechos imponibles distintos: el IBI grava la titularidad del bien (un impuesto patrimonial local); el IRNR grava la renta que ese bien genera o que la ley presume que genera (renta imputada). La jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General de Tributos (DGT) lo confirman de forma reiterada.

Buena noticia: en los alquileres, si el titular es residente en UE/EEE y presenta el Modelo 210 trimestralmente por rendimientos, puede deducir el IBI proporcional a los días alquilados (art. 24.6 TRLIRNR). Es una de las deducciones más olvidadas y con más impacto real en la factura fiscal.

5. Doble imposición internacional: los Convenios (CDI)

Aquí entra el segundo nivel: la doble imposición internacional. Un propietario no residente puede verse gravado dos veces sobre la misma renta: una vez en España (fuente) y otra en su país de residencia (residencia). Para evitarlo, España tiene firmados Convenios para evitar la Doble Imposición (CDI) con más de 100 países, siguiendo el Modelo OCDE.

Regla general del artículo 6 del Modelo OCDE

Las rentas inmobiliarias (alquiler y ganancia por venta) pueden gravarse en el Estado donde está situado el inmueble. Es decir, España siempre conserva el derecho de gravar el inmueble situado en su territorio. El país de residencia del propietario debe, después, aplicar un mecanismo para evitar la doble imposición.

Dos mecanismos habituales para eliminar la doble imposición

1. Método de exención con progresividad: el país de residencia exime la renta española, pero la tiene en cuenta para calcular el tipo aplicable al resto de rentas del contribuyente. Habitual en Alemania con alquileres.
2. Método de imputación ordinaria (deducción por impuesto pagado en el extranjero): el país de residencia grava la renta española, pero deduce el impuesto ya pagado en España con el límite del impuesto que hubiera correspondido en el país de residencia sobre esa misma renta. Es el mecanismo del Reino Unido, Francia, Países Bajos, EE. UU., Italia, Bélgica, entre otros.

¿Y el IBI, se puede deducir en el país de residencia?

El IBI, como impuesto local sobre el patrimonio inmobiliario, normalmente no es un impuesto cubierto por el CDI (que se refiere a impuestos sobre la renta y en algunos casos sobre el patrimonio). En la práctica, muchos países de residencia:

• Permiten deducir el IBI como gasto cuando el propietario declara alquileres en su país (por ejemplo, Reino Unido en el Self Assessment tratando el IBI como council tax asimilable).
• No lo consideran, por su parte, como impuesto acreditable directamente contra el impuesto sobre la renta del residente.

La regla práctica: siempre conserva el recibo del IBI y consulta con un asesor local si tu país lo admite como gasto deducible.

Ejemplo completo con convenio (propietario británico, alquiler)

• Alquiler cobrado en 2026: 12.000 €
• Gastos deducibles (comunidad, seguro, amortización, IBI proporcional): 4.000 €
• Base imponible en España: 8.000 € — al ser británico, no UE/EEE tras el Brexit, el tipo es 24 % sin deducciones.
• Impuesto en España (Modelo 210): 12.000 × 24 % = 2.880 €.
• En Reino Unido, HMRC vuelve a gravar la renta de alquiler dentro del Self Assessment, permitiendo deducir los 2.880 € ya pagados en España como Foreign Tax Credit Relief (con el límite del tax británico sobre esa renta).

Consejo Brexit: los propietarios británicos son el caso más doloroso desde 2021, porque han perdido el tipo del 19 % y la deducción de gastos en el Modelo 210. Toda la deducción real la reciben ahora vía FTC en el Reino Unido.

6. Titulares que son empresas (personas jurídicas) no residentes

Cuando el propietario no es una persona física sino una sociedad no residente (por ejemplo, una Limited británica, una GmbH alemana o una SCI francesa), las reglas cambian en varios puntos importantes.

a) IBI: exactamente igual

El IBI no distingue entre persona física y persona jurídica. La sociedad titular paga un solo recibo por inmueble al Ayuntamiento. Si el inmueble es de varias sociedades, todas responden solidariamente.

b) IRNR (Modelo 210) para sociedades no residentes SIN establecimiento permanente

La sociedad no residente sin EP tributa por el Modelo 210 al 24 % (o al 19 % si es residente en UE/EEE con intercambio de información), igual que una persona física no UE, pero sin poder aplicar la deducción por doble imposición interna ni los mínimos personales. Debe presentar:

• Modelo 210 por renta imputada del 1,1 %/2 % del valor catastral (si el inmueble no está afecto a actividad económica y no se alquila).
• Modelo 210 trimestral por los alquileres cobrados.
• Modelo 210 por la ganancia patrimonial en la venta, con la retención del 3 % practicada por el comprador (Modelo 211) a cuenta.

c) Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes (GEBI)

El artículo 40 TRLIRNR establece un gravamen especial anual del 3 % sobre el valor catastral para las entidades residentes en un país o territorio calificado como paraíso fiscal que sean propietarias de inmuebles en España. Es una medida antielusión pensada para evitar la interposición de sociedades opacas en jurisdicciones de baja tributación (por ejemplo, ciertos territorios sin CDI ni intercambio efectivo de información). Las entidades residentes en un país con CDI con cláusula de intercambio de información suelen quedar exentas, pero deben presentarlo el Modelo 213 para declararlo o para acreditar la exención.

d) Establecimiento permanente (EP)

Si la actividad inmobiliaria de la sociedad en España es lo bastante estructurada (oficina, personal, gestión activa) puede constituir un establecimiento permanente. En ese caso no se usa el Modelo 210, sino el Modelo 200 del Impuesto sobre Sociedades, con tipo general del 25 % y régimen contable español. Es una situación menos frecuente en particulares y pequeñas SCI, pero muy relevante en promotores extranjeros.

e) Sociedades con varios socios no residentes

El Modelo 210 lo presenta la sociedad (con su NIF español), no cada socio. Cada socio tributará después en su país de residencia por los dividendos o beneficios que le atribuya la sociedad, aplicando el CDI correspondiente.

7. Casos prácticos combinados

Caso 1: matrimonio francés, vivienda vacía (uso propio) en Valencia, valor catastral 90.000 €

• IBI 2026: 1 recibo de 720 € emitido por el Ayuntamiento. Copropietarios solidarios.
• Modelo 210 renta imputada 2026: base 1,1 % × 90.000 = 990 €. Cada uno declara 495 € al 19 % = 94,05 € cada uno. Total al Estado: 188,10 €.
• En Francia: exención con progresividad (art. 24 CDI España-Francia), el inmueble se declara para calcular el tipo global.

Caso 2: propietario individual holandés que alquila piso en Barcelona

• Alquiler 2026: 18.000 €. Gastos deducibles (comunidad, IBI, seguros, amortización): 6.500 €.
• Modelo 210 trimestral: base neta 11.500 € al 19 % = 2.185 € al año, pagados 4 veces.
• En Países Bajos: Box 3 sobre el patrimonio; el impuesto español se acredita hasta el límite holandés.

Caso 3: sociedad Limited británica propietaria de villa en Ibiza

• IBI: 1 recibo a nombre de la sociedad.
• Modelo 210 renta imputada al 24 % sobre 1,1 % del valor catastral.
• Modelo 213 (GEBI): normalmente exento por CDI España-Reino Unido con cláusula de intercambio, pero se presenta para acreditar la exención si procede.
• En el Reino Unido: la Ltd tributa por el Corporation Tax global; el impuesto español se acredita como Double Taxation Relief.

8. Errores más frecuentes

• Creer que "ya pago el IBI, no hace falta el Modelo 210". Falso: son impuestos distintos, con administraciones distintas.
• Presentar un solo Modelo 210 conjunto por varios titulares. Falso: uno por cada titular, salvo excepciones muy tasadas.
• No deducir el IBI en los alquileres siendo residente UE/EEE. Deducción muy común olvidada.
• Pensar que una sociedad no residente no debe presentar el Modelo 213. Puede quedar exenta, pero debe presentarlo para acreditar la exención en países sensibles.
• No aplicar el CDI: pagar el 24 % en España y no reclamar el Foreign Tax Credit en el país de residencia.

9. Conclusiones

• El IBI se paga al Ayuntamiento, una sola vez por inmueble, con independencia del número de titulares.
• El Modelo 210 se paga al Estado, uno por cada titular no residente, sobre su cuota de propiedad y su tipo de renta.
• Los dos coexisten y no constituyen doble imposición interna, porque gravan hechos imponibles distintos.
• La doble imposición internacional se resuelve con los CDI, aplicando exención o deducción por impuesto pagado en España.
• Cuando el titular es una empresa no residente, hay que valorar el Modelo 213 (gravamen especial) y la posible existencia de establecimiento permanente.

10. Referencias y fuentes

• Real Decreto Legislativo 5/2004, IRNR (arts. 12, 13, 24, 25, 40).
• Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 60-77).
• Ley 27/2014, Impuesto sobre Sociedades (establecimientos permanentes).
• Modelo OCDE de Convenio Tributario (arts. 6, 13, 22, 23A/23B).
• Convenios bilaterales entre España y Reino Unido, Alemania, Francia, Países Bajos, Italia, EE. UU., etc.
• Consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos sobre deducibilidad del IBI en el IRNR.

Guías relacionadas

• Modelo 210 vs IBI (comparativa rápida)
• Renta imputada del no residente
• Tributación de alquileres
• Ganancia patrimonial en la venta
• ¿Qué es el Modelo 210?
• Guía completa del IBI

Fuentes

• 1Agencia Tributaria (AEAT) — Modelo 210 IRNR
• 2Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (RDL 5/2004)
• 3Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004) — IBI
• 4Ministerio de Hacienda — Convenios para evitar la Doble Imposición (CDI)
• 5Modelo OCDE de Convenio Tributario sobre la Renta y el Patrimonio
• 6Dirección General del Catastro — valores catastrales
• 7Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (para EP y entidades no residentes)