Comprare Casa in Spagna da Non Residenti: Guida 2026

Comprare un'abitazione in Spagna da non residente è perfettamente legale e non esiste alcuna restrizione generale per nazionalità: qualsiasi straniero può acquisire un immobile. Ma il percorso amministrativo e fiscale non è lo stesso per un cittadino dell'Unione Europea (o del SEE) rispetto a un cittadino di un paese terzo. Cambiano i permessi preliminari, la documentazione richiesta, le aliquote successive, le spese deducibili e, dal 2025, anche le vie di residenza disponibili dopo l'eliminazione della Golden Visa. Questa guida ripercorre passo dopo passo l'intero processo, con esempi numerici, termini reali e i riferimenti legali verificabili in fondo.

1. Punto di partenza: uno straniero può comprare in Spagna?

Sì. La normativa spagnola non limita l'acquisto di immobili da parte di stranieri, né comunitari né extracomunitari. La proprietà si iscrive nel Registro de la Propiedad esattamente come quella di uno spagnolo. Esistono solo due sfumature rilevanti:

• Zone di interesse per la Difesa Nazionale: i non comunitari necessitano di autorizzazione militare preventiva per acquisire fondi in determinate aree (parti delle Baleari, Canarie, Ceuta, Melilla, Cartagena, Stretto di Gibilterra, Galizia e fasce di frontiera). Base legale: Ley 8/1975 e Real Decreto 689/1978. I cittadini dell'UE sono esenti.
• Prevenzione del riciclaggio di capitali: notaio, banca e registratore sono obbligati a identificare l'acquirente e l'origine dei fondi (Ley 10/2010). Ciò riguarda tutti, ma nella pratica i controlli documentali sono più esigenti con trasferimenti da paesi terzi.

2. La grande differenza: UE/SEE rispetto a paesi terzi

La differenza fiscale è la più costosa a lungo termine. Uno stesso appartamento affittato genera una fattura molto diversa secondo il passaporto del proprietario, come vedremo nell'esempio 3.

3. Passo 1 — Ottenere il NIE (tutti, senza eccezione)

Il Número de Identidad de Extranjero è il tuo identificatore fiscale in Spagna: senza di esso non si firma l'atto, non si apre un conto bancario a proprio nome e non si può presentare il Modelo 210.

Documentazione

• Modelo EX-15 compilato e firmato.
• Passaporto (o carta d'identità UE) in vigore, originale e copia completa.
• Modelo 790 codice 012 pagato (tassa ≈ 9,84 €).
• Giustificazione della causa economica: contratto di caparra, nota simple, lettera del notaio o dell'agenzia. Senza di essa, la diniego è abituale.
• Se agisce un rappresentante: procura notarile con Apostille dell'Aja e traduzione giurata.

Vie

• Consolato di Spagna nel tuo paese di residenza: 2–8 settimane secondo il consolato.
• Ufficio di Extranjería o Commissariato in Spagna: in molte province costiere si consegna lo stesso giorno.
• Rappresentante con procura notarile: senza viaggiare; costo di gestione abituale 150–350 € più tasse.

4. Passo 2 — Conto bancario spagnolo e prova dell'origine dei fondi

Non è legalmente obbligatorio, ma nella pratica risulta indispensabile per domiciliare IBI, condominio, utenze e il pagamento della stessa imposta. Per aprirlo da non residente la banca chiederà passaporto, NIE e un certificato di non residenza fiscale (o lo richiederà essa stessa alla Polizia).

Se trasferisci da fuori UE, prepara fin dall'inizio: estratti bancari di origine, contratto di vendita di un altro asset, eredità o buste paga. Il notaio deve riflettere il mezzo di pagamento nell'atto, e un trasferimento senza tracciabilità può paralizzare la firma.

5. Passo 3 — Due diligence legale prima di firmare qualsiasi cosa

Questo è il passo che fa risparmiare più denaro. Controlli minimi:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: titolarità reale, superficie, carichi, ipoteche, sequestri, servitù.
• Certificato catastale e valor catastral (base dell'IBI e del reddito imputato del Modelo 210).
• Certificato della comunità di proprietari: debiti in regola e riparti approvati. I debiti di comunità degli 3 anni precedenti continuano a gravare sull'immobile.
• Ultima ricevuta dell'IBI e della tassa rifiuti.
• Licenza di prima occupazione / cédula de habitabilidad e certificato energetico.
• Situazione urbanistica: in costa, verificare la Ley de Costas; in rustico, la legalità dell'edificazione.
• Se è turistico: licenza di affitto vacanze vigente e trasmissibile secondo la comunità autonoma.

6. Passo 4 — Prenotazione, caparra e atto pubblico

1. Contratto di prenotazione: 1.000–6.000 €; ritira l'immobile dal mercato per circa 2 settimane.
2. Contratto di caparra penitenziale (art. 1.454 del Código Civil): di solito il 10 % del prezzo. Se l'acquirente desiste, lo perde; se desiste il venditore, restituisce il doppio.
3. Atto pubblico davanti al notaio: pagamento del resto del prezzo, consegna delle chiavi e firma. Il notaio verifica identità, carichi e mezzi di pagamento.
4. Iscrizione nel Registro de la Propiedad: 1–3 mesi; è ciò che conferisce piena protezione verso terzi.

Puoi firmare tutto mediante procura notarile dal tuo paese (notaio locale + Apostille + traduzione giurata) senza mettere piede in Spagna.

7. Passo 5 — Imposte e spese dell'acquisto

7.1. Abitazione di seconda mano

Si paga l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), autoliquidato con il Modelo 600 in 30 giorni lavorativi. L'aliquota la fissa ciascuna comunità autonoma: circa 6 % a Madrid, 9 % nella Comunidad Valenciana, 7 % in Andalucía, scale progressive in Catalogna e Baleari.

7.2. Abitazione nuova (prima trasmissione)

IVA del 10 % più AJD (Actos Jurídicos Documentados) dello 0,5 %–1,5 % secondo la comunità.

7.3. Resto delle spese

• Notariato: 600–1.200 € (tariffa secondo il prezzo).
• Registro de la Propiedad: 400–800 €.
• Avvocato: 1 %–1,5 % del prezzo, o tariffa fissa.
• Gestoria / tramitazione: 300–600 €.
• Perizia se c'è mutuo: 300–600 €.
• Plusvalía municipal: la paga il venditore, salvo patto contrario — e se il venditore è non residente, l'Amministrazione può reclamarla all'acquirente come sostituto. Verificalo sempre.

Esempio 1 — Appartamento di seconda mano da 250.000 € ad Alicante (Comunidad Valenciana)

Esempio 2 — Nuova costruzione da 400.000 € a Málaga

8. Passo 6 — Comprando da un venditore non residente: la ritenuta del 3 %

Se il venditore è non residente, l'acquirente è obbligato a trattenere il 3 % del prezzo e versarlo a Hacienda con il Modelo 211 entro un mese dall'atto. È un pagamento a conto dell'IRNR del venditore. Se non lo fai, l'immobile resta affetto al pagamento dell'imposta: il debito ti insegue come proprietario.

Il venditore recupera poi l'eccesso presentando il proprio Modelo 210 di plusvalenza patrimoniale nei quattro mesi successivi. Quando venderai tu, sarai dall'altra parte della stessa regola.

9. Passo 7 — La fiscalità annuale una volta che sei proprietario

• IBI (comunale): 0,4 %–1,1 % del valor catastral, una volta all'anno, un avviso per immobile.
• Tassa rifiuti e quote di condominio.
• IRNR — Modelo 210: obbligatorio anche se non affitti e non ottieni alcun reddito.
• Impuesto sobre el Patrimonio: per i non residenti si limita ai beni situati in Spagna, con minimo esente statale di 700.000 € (varia per comunità).

9.1. Se non affitti: reddito imputato

Si imputa l'1,1 % del valor catastral (se è stato rivisto nei dieci anni precedenti) o il 2 % in caso contrario, e su quella base si applica il 19 % (UE/SEE) o il 24 % (paesi terzi). Termine: durante l'anno naturale successivo.

9.2. Se affitti

Qui la differenza per nazionalità è massima: i residenti in UE/SEE deducono IBI, condominio, interessi del prestito, assicurazioni, utenze, riparazioni, gestione e ammortamento del 3 % della costruzione. I residenti in paesi terzi tributano al 24 % sul reddito lordo, senza dedurre nemmeno un euro.

Esempio 3 — Stesso appartamento affittato, due passaporti

Affitto annuale 12.000 €; spese deducibili 4.000 €.

Quasi il doppio per lo stesso immobile e lo stesso affitto. Per questo il certificato di residenza fiscale e una corretta imputazione delle spese sono decisivi.

Esempio 4 — Reddito imputato senza affittare

Valor catastral 90.000 €, rivisto 6 anni fa → base 1,1 % = 990 €. Proprietario francese: 990 × 19 % = 188,10 €. Proprietario britannico (post-Brexit, paese terzo): 990 × 24 % = 237,60 €. Con due comproprietari al 50 %, ciascuno presenta il proprio Modelo 210 per metà della base.

10. L'eliminazione della Golden Visa: cosa è cambiato dal 2025

La Golden Visa permetteva agli extracomunitari di ottenere la residenza investendo 500.000 € in immobili (art. 63 della Ley 14/2013). È stata abrogata dalla Ley Orgánica 1/2025, di misure in materia di efficienza del Servicio Público de Justicia, con effetti dal 3 aprile 2025.

10.1. Conseguenze reali

• Comprare non dà più la residenza. Nessun investimento immobiliare, di qualsiasi importo, genera diritto a risiedere.
• Puoi continuare a comprare senza limite: la proprietà non è ristretta, si è solo spezzato il vincolo acquisto → residenza.
• I titolari con Golden Visa concessa prima del 3 aprile 2025 conservano la propria autorizzazione e possono rinnovarla secondo il regime precedente.
• Senza residenza, il cittadino di paese terzo resta soggetto alla regola Schengen 90/180 giorni: non può passare più di 90 giorni ogni 180 nella propria abitazione spagnola.
• Fiscalmente non cambia nulla: già prima la Golden Visa non convertiva nessuno in residente fiscale se non superava i 183 giorni.

10.2. Alternative legali vigenti

• Visto da nomade digitale (telelavoro internazionale, Ley 28/2022): lavoro remoto per imprese fuori dalla Spagna, con accesso al regime fiscale speciale del 24 % fino a 600.000 €.
• Residenza non lucrativa: mezzi economici propri (riferiti all'IPREM) e assicurazione sanitaria privata; non consente di lavorare.
• Visto da imprenditore o professionista altamente qualificato (Ley 14/2013, resto dell'articolato vigente).
• Ricongiungimento familiare o regime di familiare di cittadino UE.
• Ley Beckham (regime speciale dell'art. 93 LIRPF) per chi trasferisce la residenza per lavoro: 24 % fino a 600.000 €.

11. Casi particolari per nazionalità

11.1. Regno Unito (paese terzo dal Brexit)

Autorizzazione militare in zone sensibili, limite 90/180 giorni, IRNR al 24 % e senza spese deducibili in affitto. La Convenzione hispano-britannica del 2013 evita la doppia imposizione mediante credito fiscale nel Regno Unito, ma non riduce l'aliquota spagnola.

11.2. Germania, Francia, Paesi Bassi, Belgio, Svezia, Polonia (UE)

Senza autorizzazione preventiva, soggiorno illimitato, 19 % e deduzione completa delle spese. Serve un certificato di residenza fiscale del tuo paese per accreditare l'aliquota ridotta.

11.3. Norvegia, Islanda e Liechtenstein (SEE)

Equiparati all'UE ai fini del Modelo 210 (19 % e spese deducibili) per esistenza di scambio effettivo di informazioni tributarie.

11.4. Svizzera

Libera circolazione per accordo bilaterale, ma non fa parte del SEE: nella pratica tributa al 24 % senza deduzione delle spese. Conviene confermarlo caso per caso.

11.5. Stati Uniti e Canada

Paesi terzi: 24 %, senza spese deducibili, 90/180 giorni e autorizzazione militare quando procede. La convenzione con gli USA (rivista nel 2019) consente di accreditare l'imposta spagnola all'IRS.

11.6. Russia, Cina, Marocco, paesi del Golfo

Paesi terzi con controlli rafforzati sull'origine dei fondi (Ley 10/2010) e, nel caso russo, restrizioni bancarie derivanti dal regime di sanzioni UE. È indispensabile verificare l'operatività con la banca prima di firmare la caparra.

12. Cronoprogramma realistico di un acquisto

13. Errori più costosi che vediamo ogni anno

• Firmare la caparra prima di avere il NIE o l'autorizzazione militare.
• Non trattenere il 3 % comprando da un venditore non residente: il debito resta sull'immobile.
• Dimenticare il Modelo 210 di reddito imputato perché «non si ottiene reddito»: è un obbligo autonomo e genera maggiorazioni.
• Presentare una sola dichiarazione per due comproprietari: serve un Modelo 210 per titolare e per immobile.
• Dedurre spese essendo residente in un paese terzo: liquidazione parallela e sanzione.
• Affittare in turistico senza licenza autonoma valida.
• Comprare contando sulla Golden Visa: non esiste più.

14. Come ti aiutiamo in SpainTaxForm

Noi entriamo proprio dove finisce il notaio: nei tuoi obblighi fiscali continui come proprietario non residente.

• Reddito imputato: Modelo 210 annuale per titolare, da 30 €, con l'1,1 % / 2 % e l'aliquota 19 % / 24 % applicati automaticamente secondo la tua residenza fiscale.
• Redditi da locazione: abbonamento annuale con ripartizione completa delle spese deducibili per residenti UE/SEE.
• Plusvalenza patrimoniale e rimborso del 3 %: gestione assistita del Modelo 210 dopo la vendita e recupero dell'eccesso trattenuto con il Modelo 211.
• Comproprietà fino a 10 titolari: una dichiarazione per titolare con la ripartizione esatta delle quote.
• Piattaforma in 12 lingue, calcolo a schermo e presentazione con formato ufficiale AEAT.

Se hai appena comprato, il tuo primo Modelo 210 scade l'anno naturale successivo. Puoi calcolarlo in pochi minuti e chiudere il fascicolo dal tuo paese.

15. Domande frequenti

Devo essere residente per comprare?

No. Ti servono solo NIE e, se sei extracomunitario e compri in zona di interesse per la Difesa, autorizzazione militare.

Comprare una casa mi dà la residenza?

No dal 3 aprile 2025, data di abrogazione della Golden Visa.

Posso comprare senza viaggiare in Spagna?

Sì, mediante procura notarile apostillata a favore del tuo avvocato.

Devo dichiarare anche se l'abitazione è vuota?

Sì: il reddito imputato del Modelo 210 si dichiara tutti gli anni.

Quanto dura l'intero processo?

Tra 2 e 4 mesi dalla prenotazione; di più se serve autorizzazione militare.