Arrendamentos em Espanha 2020–2025: Subida de Preços e Falta de Oferta

O mercado do arrendamento espanhol vive o maior desequilíbrio entre oferta e procura da sua história recente. Desde março de 2020, justo antes da pandemia, evaporou-se mais de 60% da oferta de arrendamento residencial de longa duração e os preços dispararam até 40% acumulados a nível nacional, com picos de 90% em Barcelona. Esta é a radiografia, com dados oficiais, de um mercado que ninguém soube prever após a Covid.

Cinco anos em cifras: o que aconteceu com o arrendamento

Os principais operadores do mercado (idealista, Fotocasa) e os organismos oficiais (INE, Banco de España) coincidem no diagnóstico: após a pandemia, o arrendamento em Espanha tensionou-se como nunca.

• Oferta: segundo o idealista, o stock de apartamentos em arrendamento de longa duração caiu 61% entre 2020 e 2026. Só em 2025, o Observatorio del Alquiler estima uma perda adicional de 33.418 habitações (-4,7%).
• Preços: nos últimos 5 anos, os preços subiram 40% acumulados segundo o idealista e 27% segundo o Índice Inmobiliario Fotocasa. Na última década, a Fotocasa cifra a subida acumulada em 94%.
• Tensão por imóvel: em Espanha há uma média de 135 interessados por cada habitação publicada em arrendamento (Observatorio del Alquiler, janeiro 2026). Em Palma de Maiorca, a cifra ultrapassa os 240.
• Preço médio nacional: 1.184 €/mês no fecho de 2025, com uma subida anual de 5,9% (face aos +11,3% do ano anterior).
• Madrid e Barcelona: a queda da oferta atinge 73% em Madrid e 90% em Barcelona desde 2020.

Porque é que a oferta se afundou?

O Banco de España, no seu Informe Anual 2023, já alertava para um problema estrutural de acessibilidade. As causas que explicam o colapso da oferta são múltiplas e reforçaram-se mutuamente após a Covid:

• Transferência para o arrendamento turístico e de temporada: milhares de habitações migraram para plataformas tipo Airbnb ou para contratos curtos para contornar a Ley de Vivienda.
• Insegurança jurídica do proprietário: a regulação de zonas tensionadas, os tetos de preços e o endurecimento dos despejos retraíram os pequenos senhorios.
• Falta de construção nova para arrendamento: a Espanha produz muito pouca habitação destinada especificamente ao arrendamento de longa duração (build-to-rent).
• Aumento da procura: recorde de chegada de imigração, formação de novos agregados e procura estrangeira (reformados, nómadas digitais) dispararam a pressão sobre um stock cada vez mais limitado.
• Encarecimento das hipotecas (2022-2024): milhares de potenciais compradores foram empurrados para o arrendamento, agravando a concorrência.

As consequências: preços recorde e concorrência feroz

Segundo o idealista, o preço médio situa-se em torno de 14 €/m² por mês a nível nacional, com máximos históricos em praticamente todas as capitais. As subidas mais fortes desde 2020 concentram-se em:

• Valência: +83%
• Málaga: +73%
• Madrid: +62%
• Palma de Maiorca: +58%
• Barcelona: +50%

As cidades onde o arrendamento menos subiu são Bilbau, San Sebastián e Melilla, embora já partissem de preços muito elevados. A consequência social é clara: o esforço médio de um agregado para pagar o arrendamento já ultrapassa 40% dos seus rendimentos em boa parte do país, muito acima do limiar de 30% recomendado pelos organismos internacionais.

E para o proprietário não residente?

Se é estrangeiro e tem uma habitação arrendada em Espanha, o cenário é paradoxal: nunca foi tão rentável arrendar, mas também nunca houve tantas obrigações fiscais e normativas. A Agencia Tributaria controla cada vez com mais detalhe os rendimentos dos não residentes, cruzando dados com bancos, registos e plataformas.

As duas figuras-chave que deve conhecer são o Modelo 210 anual por rendimentos de arrendamento e o Modelo 210 de mais-valia (ou menos-valia) patrimonial quando vende o imóvel.

Modelo 210 — Arrendamentos

• Taxa: 19% para residentes na UE/EEE, 24% para o resto do mundo.
• Os residentes UE/EEE podem deduzir despesas: juros de hipoteca, IBI, condomínio, seguros, consumos, amortização (3% do valor de construção), reparações e honorários profissionais.
• Periodicidade: declaração trimestral (janeiro, abril, julho e outubro).
• Mesmo sem lucro (ou com perda), convém declarar para arrastar perdas para exercícios futuros.

Modelo 210 — Mais-valia / menos-valia patrimonial

• Ao vender o imóvel, o comprador retém 3% do preço (Modelo 211) como pagamento por conta do IRNR do vendedor não residente.
• O vendedor apresenta um Modelo 210 específico de mais-valia patrimonial nos 4 meses seguintes à transmissão.
• A mais-valia calcula-se pela diferença entre valor de transmissão e valor de aquisição, descontando despesas e melhorias devidamente justificadas.
• Se o resultado for perda ou a quota for inferior aos 3% retidos, pode solicitar-se o reembolso.
• Para imóveis adquiridos antes de 1995, podem aplicar-se coeficientes de abatimento que reduzem a base tributável.

Porque somos especialistas em Modelo 210 de arrendamentos e mais-valias

Na SpainTaxForm estamos especializados especificamente nas duas casuísticas mais complexas do IRNR para não residentes: os rendimentos de arrendamento e a mais-valia ou menos-valia patrimonial derivada da venda de imóveis.

• Serviço 100% online em 12 idiomas, sem ter de se deslocar a Espanha.
• Cálculo automático da base, deduções aplicáveis e taxa segundo o seu país de residência.
• Validação prévia de IBAN, NIE/NIF, referência cadastral e dados de pagadores (incluindo quando há vários inquilinos).
• Geração do ficheiro oficial .210 conforme a última especificação da AEAT, pronto a apresentar.
• Para vendas: gerimos o pedido de reembolso dos 3% retidos quando corresponde, com estimativa prévia e consentimento expresso.
• Suporte por email no seu idioma e descarga centralizada de todas as suas declarações, ano a ano.

Num mercado tão tensionado como o atual, onde a rentabilidade do arrendamento é recorde mas a fiscalidade cada vez mais rigorosa, contar com um especialista marca a diferença entre cumprir com tranquilidade… ou expor-se a sanções e acréscimos.