Que despesas posso deduzir como não residente da UE?

Quotas de condomínio, imposto municipal (IBI), seguro do edifício, manutenção e reparações, fornecimentos se for você a pagá-los (não o inquilino), juros do crédito à habitação e a amortização do imóvel (3% ao ano sobre o maior valor entre o preço de compra e o valor cadastral, excluindo o terreno).

Posso deduzir despesas como não residente fora da UE?

Não. Os residentes de países fora do EEE (incluindo o Reino Unido desde o Brexit) são tributados sobre o rendimento bruto, sem qualquer possibilidade de deduzir despesas. É uma das maiores diferenças fiscais para os não residentes.

Que despesas NÃO posso deduzir mesmo sendo residente na UE?

Comissões de mediadores imobiliários, IVA não recuperável, o custo de preparação da sua declaração de impostos, ou grandes obras de beneficiação que aumentem o valor do imóvel (estas passam a integrar o custo de aquisição para vendas futuras).

E se o meu inquilino não pagar?

Deve declarar o rendimento devido (o que deveria ter recebido segundo o contrato), e não o montante efetivamente recebido. Só pode excluí-lo se existir uma decisão judicial que reconheça o incumprimento e a insolvência. As rendas em dívida sem reconhecimento judicial devem ser declaradas.

Posso deduzir a amortização do imóvel?

Sim, mas apenas se residir na UE/EEE. A amortização calcula-se a 3% ao ano sobre o maior valor entre: o preço de compra ou o valor cadastral atual. O valor do terreno é excluído (normalmente 25-30% do total). É uma vantagem fiscal significativa para os residentes europeus.

Se ainda estou a pagar o crédito à habitação, posso deduzir os juros?

Sim. Os juros do crédito à habitação são totalmente dedutíveis (apenas para residentes na UE/EEE). Deve apresentar documentação bancária que mostre a parte correspondente a juros e a parte de amortização de capital.

O que é o Modelo 720 e tenho de o entregar?

O Modelo 720 é a declaração de bens detidos no estrangeiro. Se é não residente com um imóvel em Espanha, em geral não precisa dele. É exigido apenas aos residentes fiscais em Espanha que possuam bens no estrangeiro.

Preciso de um representante fiscal em Espanha?

Não é obrigatório para os cidadãos da UE. Para outras nacionalidades, a AEAT pode exigi-lo em certos casos, embora na prática normalmente não seja necessário se utilizar um serviço profissional como a SpainTaxForm, que trata de tudo em seu nome.

Rendimentos de Arrendamento — Modelo 210

Como declarar os rendimentos do seu imóvel arrendado em Espanha como não residente

Como são tributados os rendimentos de arrendamento dos não residentes (IRNR)?

Os não residentes que arrendam um imóvel em Espanha devem declarar os rendimentos do arrendamento através do Modelo 210 (Imposto sobre o Rendimento de Não Residentes — IRNR). A taxa de imposto é de 19% para residentes na UE/EEE e de 24% para residentes noutros países. É um imposto específico sobre os rendimentos prediais gerados em território espanhol.

Uma vantagem importante: os residentes na UE/EEE podem deduzir as despesas relacionadas com o arrendamento (quotas de condomínio, imposto municipal, seguros, reparações, juros do crédito à habitação, amortização). Os residentes fora da UE são tributados sobre o rendimento bruto, sem deduções. Exemplo: renda de €12,000/ano, despesas de €5,000 (UE): base tributável €7,000 × 19% = €1,330. Sem deduções (fora da UE): €12,000 × 24% = €2,880.

Os rendimentos de arrendamento são declarados no Modelo 210 relativo ao período fiscal completo (um ano civil). Desde 2024, esta declaração é anual, e não trimestral como antes; o mês de entrega depende do ano fiscal (ver prazos abaixo).

Prazos de entrega

Desde 2024, as declarações de arrendamento são anuais (Ordem HAC/56/2024). Para os rendimentos de 2025, entregue entre 1 e 20 de janeiro de 2026. A partir dos rendimentos de 2026, a Ordem HAC/623/2026 desloca a janela para abril: 1-20 de abril de 2027. Antes de 2024, as declarações eram trimestrais, o que criava maior complexidade administrativa.

Calculadora de arrendamento

Rendimento bruto anual (€)

País de residência

UE/EEE (19% com despesas dedutíveis)

Despesas dedutíveis (€)

Quotas de condomínio, imposto municipal, seguros, reparações, juros, amortização (apenas UE/EEE)

Introduza os rendimentos

Modelo 210 rental income examples

EU tax = (Income − Deductible expenses) × 19% | Non-EU = Gross income × 24%

German owner (EU) with deductible expenses

Annual gross income: €12,000
Expenses (IBI, community, interest, 3% depreciation): €4,500
Tax base: €7,500
Rate: 19% (Germany residence)

Tax = 7,500 × 19%

€1,425/year

British owner (non-EU) no deductions

Annual gross income: €10,000
Deductible expenses: €0 (non-EU post-Brexit)
Tax base: €10,000
Rate: 24% (UK)

Tax = 10,000 × 24%

€2,400/year

Dutch couple 50/50 co-owners with expenses

Gross income: €8,000
Deductible expenses: €2,800
Net base total: €5,200
Base per spouse (50%): €2,600 × 19%

Individual tax = 2,600 × 19%

€494/year per spouse

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