Americani e Investimento Immobiliare in Spagna 2026

Dieci anni fa, un americano che comprava casa in Spagna era un aneddoto statistico. Oggi, i cittadini degli USA sono la nazionalità che cresce più rapidamente nel mercato immobiliare spagnolo e quella che paga di più al metro quadro. Ecco il quadro completo: l'evoluzione degli ultimi dieci anni, le cifre reali del Notariato e dei Registratori, le città in cui comprano, perché lo fanno e cosa devono esattamente all'Agenzia Tributaria ogni anno attraverso il Modelo 210.

1. L'evoluzione in dieci anni: da aneddoto a tendenza

Il Consejo General del Notariado registra la nazionalità dell'acquirente in ogni atto. I dati sono chiari: mentre gli acquisti britannici sono scesi di circa il 16% in sei anni, gli acquisti di statunitensi sono triplicati nello stesso periodo.

Nel secondo semestre del 2025, gli americani figuravano tra le due prime nazionalità acquirenti non residenti in sei comunità autonome, alla pari con i francesi e davanti ai britannici. È un cambiamento strutturale.

2. Gli statunitensi pagano i prezzi più alti di Spagna

Il dato più sorprendente: nel 2025 hanno pagato in media 3.465-3.501 €/m², un 29% sopra la media dell'acquirente straniero (2.417 €/m²) e quasi il doppio rispetto all'acquirente residente spagnolo. Superano svizzeri (3.457 €/m²), svedesi (3.421 €/m²), norvegesi (3.292 €/m²) e tedeschi (3.270 €/m²).

Il motivo: acquistano prodotto prime — appartamenti di centro con carattere, case ristrutturate, ville con vista — e non prodotto costiero di volume.

3. Dove comprano: la mappa delle città

Madrid — destinazione numero uno

Barrio de Salamanca, Chamberí, Justicia e Retiro concentrano la domanda americana. Scuole internazionali, voli diretti per New York, Miami, Dallas, Chicago e Boston, sanità di primo livello e una vita urbana pedonale e sicura, a prezzi molto inferiori a Manhattan, San Francisco o Miami Beach.

Barcellona — design, tecnologia e mare

Eixample, Gràcia, Sant Gervasi e Sarrià attraggono profili tecnologici e creativi. Attenzione alla restrizione delle licenze turistiche: comprare qui è stile di vita o affitto di lunga durata.

Valencia — la grande opportunità di valore

Ruzafa, El Carmen, El Pla del Real e el Cabanyal. Spiaggia e città, con uno sconto rilevante rispetto a Madrid e Barcellona, e una comunità americana di telelavoro consolidata.

Málaga e Costa del Sol

Málaga capitale (Soho, Centro Histórico), Marbella, Estepona e Sotogrande: la maggiore concentrazione di operazioni di lusso americane.

Baleari — Maiorca e Ibiza

Palma, Son Vida, Deià, Pollença, Santa Gertrudis. Segmento alto, spesso senza finanziamento.

Alicante e Costa Blanca

Jávea, Moraira, Altea e Alicante capitale: la provincia guida l'acquisto estero in Spagna e l'americano cresce nel segmento villa.

Emergenti: Siviglia, Granada, San Sebastián e Canarie

Molto attivi gli acquirenti americani ispanofoni di origine latinoamericana nelle capitali andaluse.

4. Le otto ragioni reali

1. Arbitraggio del costo della vita. Un appartamento prime a Madrid o Valencia costa una frazione del suo equivalente in una metro americana.
2. Sanità. Pubblica e privata tra le migliori al mondo, a un costo minimo rispetto all'assicurazione americana.
3. Sicurezza e città pedonabili. Le famiglie citano la possibilità di accompagnare i figli a scuola a piedi.
4. Clima politico e sociale. Reuters ha raccolto che parte del boom 2024-2025 risponde ad acquirenti che cercano un "piano B" permanente.
5. Telelavoro e visto da nomade digitale (Ley 28/2022), con regime speciale al 24% fino a 600.000 € per sei anni.
6. Connettività aerea diretta da Barajas e El Prat con più di una dozzina di hub americani.
7. Convenzione fiscale moderna (1990, modificata dal Protocollo del 2013 in vigore dal 27/11/2019).
8. Diversificazione in euro del patrimonio.

Cambio chiave del 2025: la Golden Visa per acquisto da 500.000 € è stata soppressa dalla Ley Orgánica 1/2025, con effetti dal 3 aprile 2025. Oggi si compra abitazione, non residenza: le vie sono il visto non lucrativo o quello da nomade digitale.

5. Ciò che quasi tutti gli americani ignorano: l'IRNR

Se sei proprietario in Spagna e non sei residente fiscale qui, hai obbligo annuale di dichiarare anche se l'immobile non genera redditi e a prescindere da ciò che presenti all'IRS.

5.1. Modelo 210

• Una dichiarazione per proprietario e immobile. Un matrimonio al 50/50 presenta due modelli.
• Aliquota del 24% perché extracomunitari (il 19% è solo UE/SEE).
• Senza deduzione di spese in locazione: si tributa sul reddito lordo.

5.2. Reddito imputato

Uso proprio: 1,1% o 2% del valore catastale (1,1% se rivisto negli ultimi dieci periodi d'imposta) al 24%. Termine: 31 dicembre dell'anno successivo.

Esempio. Matrimonio americano, appartamento a Valencia al 50/50, valore catastale 140.000 € rivisto. Base: 1.540 €. Ogni coniuge dichiara 770 € × 24% = 184,80 € in modelli separati.

Esempio di locazione. 18.000 € di canone e 6.000 € di spese: un proprietario UE pagherebbe il 19% su 12.000 € = 2.280 €; lo statunitense paga 24% su 18.000 € = 4.320 €.

5.3. Vendita e ritenuta del 3%

L'acquirente trattiene il 3% (Modelo 211) e il venditore presenta il Modelo 210 di plusvalenza in 4 mesi; se la quota reale è inferiore, si richiede il rimborso.

5.4. L'IBI non sostituisce il Modelo 210

L'IBI è comunale, una ricevuta per immobile. Il Modelo 210 è statale, una dichiarazione per proprietario. Pagare l'IBI non esonera.

5.5. Il lato americano: 1116, FBAR e FATCA

La locazione va allo Schedule E e l'imposta spagnola si accredita normalmente sul Form 1116. Un conto bancario spagnolo sopra la soglia obbliga al FBAR (FinCEN 114) e, se del caso, al Form 8938.

6. Come aiuta SpainTaxForm

• Senza certificato digitale né Cl@ve. Modulo guidato in inglese o spagnolo; noi generiamo e presentiamo.
• Multiproprietà automatica: una dichiarazione corretta per titolare.
• Aliquota del 24% e coefficiente catastale applicati automaticamente.
• Reddito imputato (da 30 €), locazione, plusvalenza patrimoniale e rimborso del 3%.
• Avvisi di scadenze e rinnovo annuale.
• Documentazione pronta per il tuo CPA americano.
• Assistenza in 12 lingue.

7. Checklist dell'acquirente americano

1. Ottieni il NIE (consolato negli USA o in Spagna).
2. Apri un conto bancario spagnolo.
3. Avvocato indipendente e nota simple catastale.
4. Metti a budget il 10-13% di spese: ITP regionale o 10% di IVA su nuova costruzione, notaio, registro e onorari.
5. Conferma il valore catastale.
6. Se affitti, verifica la licenza turistica regionale e comunale.
7. Attiva l'obbligo annuale dall'anno di acquisto (prorata).
8. Coordina con il tuo 1040, Schedule E e Form 1116.

8. Cosa succede ora

Nel 2025 ci sono state 138.254 compravendite con acquirente straniero e i Registratori hanno annotato un record di circa 97.515 operazioni. All'interno di quel totale stabile, la composizione ruota: scende il britannico e salgono olandese, italiano e statunitense. Per il prezzo medio che pagano, il loro peso in valore cresce più rapidamente che in numero.

Comprare è la parte facile. Ciò che richiede un sistema è l'obbligo ricorrente: un Modelo 210 per proprietario, per immobile e per anno, al 24%. Di questo ci occupiamo noi.