Modelo 211 e Ritenuta del 3%: Guida Completa 2026

In ogni compravendita di immobile in Spagna con venditore non residente, l'acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo mediante il Modelo 211. È uno dei adempimenti fiscali più fraintesi: molti acquirenti credono che lo presenti il venditore, mentre l'obbligo ricade su chi acquista l'immobile. Questa guida del 2026 spiega l'intero processo con esempi, scadenze ed errori frequenti.

1. Che cos'è il Modelo 211?

Il Modelo 211 è l'autoliquidazione ufficiale dell'Agenzia Tributaria (AEAT) mediante la quale si versa la ritenuta del 3% praticata sul prezzo di vendita quando il trasmettente è una persona fisica o giuridica non residente in Spagna. Non è un'imposta definitiva: è un pagamento in acconto dell'IRNR (Imposta sul reddito dei non residenti) sulla possibile plusvalenza patrimoniale del venditore. L'articolo 25 del TRLIRNR impone questa ritenuta in tutte le trasmissioni di beni immobili situati in Spagna da parte di non residenti.

2. Chi presenta il Modelo 211?

Lo presenta l'acquirente (compratore) dell'immobile, o il suo rappresentante (gestoría, avvocato, notarile in alcuni casi). Il venditore non residente non versa il Modelo 211: il suo obbligo successivo è presentare il Modelo 210 per la plusvalenza patrimoniale e, se del caso, richiedere la restituzione dell'eccedenza trattenuta.

Regola mnemonica: Modelo 211 = l'acquirente trattiene e versa | Modelo 210 = il venditore dichiara la plusvalenza e recupera (o paga) la differenza.

3. La ritenuta del 3% spiegata con esempi

La ritenuta si calcola sul prezzo totale della trasmissione (prezzo di vendita), non sulla plusvalenza. Il venditore non residente tributerà successivamente sulla plusvalenza reale al 19% (UE/SEE) o 24% (resto), e la ritenuta sarà imputata in acconto.

Ritenuta = Prezzo vendita × 3% | Quota = Plusvalenza × 19% (UE) o 24% (non UE) | Risultato = Quota − Ritenuta

4. Scadenze: un mese per l'acquirente

L'acquirente deve presentare il Modelo 211 e pagare la ritenuta nel termine di un mese dalla data della trasmissione (atto pubblico di compravendita). Il venditore dispone di quattro mesi dalla stessa data per presentare il Modelo 210 per la plusvalenza patrimoniale.

5. Rapporto con il Modelo 210 e il rimborso

Dopo il versamento del Modelo 211, il venditore deve presentare il Modelo 210 (tipo di reddito 28 — plusvalenza patrimoniale) calcolando la plusvalenza reale. La ritenuta versata dall'acquirente si detrae dalla quota. Tre scenari abituali:

• Rimborso parziale: la quota è inferiore al 3% trattenuto (plusvalenza bassa). Esempio: vendita 400.000 €, plusvalenza 5.000 €, quota 950 €, ritenuta 12.000 € → rimborso 11.050 €.
• Rimborso intero: vendita in perdita. Quota 0 €, si recupera il 100% della ritenuta.
• Saldo da versare: plusvalenza elevata, quota superiore al 3%. Esempio: vendita 200.000 €, plusvalenza 100.000 €, quota 19.000 €, ritenuta 6.000 € → 13.000 € aggiuntivi.

6. NRC nel Modelo 211

Il pagamento del Modelo 211 avviene mediante l'NRC (Número de Referencia Completo), codice di 22 caratteri generato nella sede elettronica dell'AEAT. Passaggi abituali:

1. Accedere alla sede dell'AEAT → Modelo 211 → compilare i dati dell'acquirente, del venditore e dell'immobile.
2. Generare l'NRC con i dati bancari (conto presso un ente aderente).
3. Effettuare il pagamento online o allo sportello bancario con l'NRC.
4. Conservare la ricevuta e consegnare una copia al venditore non residente (necessaria per il suo Modelo 210).

7. Documentazione necessaria

• Copia dell'atto pubblico di compravendita (data, prezzo, identificazione delle parti).
• NIF/NIE dell'acquirente e NIF del venditore non residente (ottenuto presso l'ufficio dell'AEAT).
• Riferimento catastale dell'immobile.
• Dati bancari per generare l'NRC.
• Copia della ricevuta del Modelo 211 per il venditore (indispensabile per il rimborso).

8. Errori frequenti

• Confondere chi presenta il Modelo 211 (acquirente, non venditore).
• Calcolare il 3% sulla plusvalenza invece che sul prezzo di vendita.
• Non consegnare la ricevuta del Modelo 211 al venditore.
• Presentare oltre il termine di un mese (maggiorazioni dal 5% al 20%).
• Il venditore non presenta il Modelo 210 e perde il diritto al rimborso.
• Non richiedere il NIF del venditore non residente prima dell'atto.

9. Domande frequenti (FAQ)

Anche l'acquirente residente in Spagna trattiene?

Sì. L'obbligo esiste indipendentemente dalla residenza dell'acquirente. Se il venditore è non residente, l'acquirente trattiene e versa il 3%.

Cosa succede se l'acquirente non trattiene?

L'acquirente risponde solidalmente con il venditore per l'importo non versato, più interessi di mora e possibili sanzioni.

Si trattiene se il venditore è residente in Spagna?

No. Il Modelo 211 si applica solo quando il trasmettente è non residente. Se il venditore è residente fiscale spagnolo, non c'è ritenuta del 3%.

Il notaio può versare il Modelo 211?

Il notaio non è obbligato, ma può agire come intermediario se l'acquirente lo autorizza. La responsabilità fiscale ricade sull'acquirente.

Quanto tempo impiega il rimborso al venditore?

Dopo aver presentato il Modelo 210 con richiesta di rimborso, l'AEAT di solito risolve in 3-6 mesi, accreditando sul conto IBAN indicato.

Il 3% include la plusvalía municipal?

No. La ritenuta del 3% è IRNR statale. La plusvalía municipal (IIVTNU) la paga il venditore al Comune separatamente.

Comproprietari non residenti?

Ogni comproprietario presenta il proprio Modelo 210 individuale. La ritenuta del 3% è unica (sul prezzo totale) e si riparte proporzionalmente nelle dichiarazioni.

Società non residenti?

Sì, anche loro sono soggette alla ritenuta del 3%. L'acquirente versa il Modelo 211 e la società presenta il Modelo 210 corrispondente.

Serve un certificato digitale per il Modelo 211?

Non è obbligatorio. Si può presentare con Cl@ve, certificato digitale o tramite una gestoría autorizzata come SpainTaxForm.

10. Risorse e servizi correlati

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