Comprar Casa em Espanha como Não Residente: Guia 2026

Comprar uma habitação em Espanha sendo não residente é perfeitamente legal e não existe qualquer restrição geral por nacionalidade: qualquer estrangeiro pode adquirir um imóvel. Mas o caminho administrativo e fiscal não é o mesmo para um cidadão da União Europeia (ou do EEE) e para um cidadão de um país terceiro. Mudam as autorizações prévias, a documentação exigida, as taxas de tributação posteriores, as despesas dedutíveis e, desde 2025, também as vias de residência disponíveis após a eliminação da Golden Visa. Este guia percorre passo a passo todo o processo, com exemplos numéricos, prazos reais e as referências legais verificáveis no final.

1. Ponto de partida: pode um estrangeiro comprar em Espanha?

Sim. A normativa espanhola não limita a compra de imóveis por estrangeiros, nem comunitários nem extracomunitários. A propriedade inscreve-se no Registro de la Propiedad exatamente igual à de um espanhol. Existem apenas duas nuances relevantes:

• Zonas de interesse para a Defesa Nacional: os não comunitários precisam de autorização militar prévia para adquirir prédios em determinadas áreas (partes das Baleares, Canárias, Ceuta, Melilla, Cartagena, Estreito de Gibraltar, Galiza e faixas fronteiriças). Base legal: Ley 8/1975 e Real Decreto 689/1978. Os cidadãos da UE estão isentos.
• Prevenção do branqueamento de capitais: notário, banco e registador estão obrigados a identificar o comprador e a origem dos fundos (Ley 10/2010). Isto afeta todos, mas na prática os controlos documentais são mais exigentes com transferências desde países terceiros.

2. A grande diferença: UE/EEE face a países terceiros

A diferença fiscal é a mais cara a longo prazo. O mesmo apartamento arrendado deixa fatura muito distinta segundo o passaporte do proprietário, como veremos no exemplo 3.

3. Passo 1 — Obter o NIE (todos, sem exceção)

O Número de Identidad de Extranjero é o seu identificador fiscal em Espanha: sem ele não se assina escritura, não se abre conta bancária em nome próprio e não se pode apresentar o Modelo 210.

Documentação

• Modelo EX-15 preenchido e assinado.
• Passaporte (ou BI da UE) em vigor, original e cópia completa.
• Modelo 790 código 012 pago (taxa ≈ 9,84 €).
• Justificação da causa económica: contrato de arras, nota simple, carta do notário ou da agência. Sem ela, a denegação é habitual.
• Se atua um representante: procuração notarial com Apostila de Haia e tradução juramentada.

Vias

• Consulado de Espanha no seu país de residência: 2–8 semanas segundo o consulado.
• Oficina de Extranjería ou Esquadra em Espanha: em muitas províncias costeiras entrega-se no próprio dia.
• Representante com procuração notarial: sem viajar; custo de gestão habitual 150–350 € mais taxas.

4. Passo 2 — Conta bancária espanhola e prova da origem dos fundos

Não é legalmente obrigatória, mas na prática resulta indispensável para domiciliar IBI, condomínio, consumos e o pagamento do próprio imposto. Para a abrir como não residente o banco pedirá passaporte, NIE e um certificado de não residência fiscal (ou solicitará ele próprio à Polícia).

Se transfere desde fora da UE, prepare desde o início: extratos bancários de origem, contrato de venda de outro ativo, herança ou recibos de vencimento. O notário deve refletir o meio de pagamento na escritura, e uma transferência sem rastreabilidade pode paralisar a assinatura.

5. Passo 3 — Due diligence legal antes de assinar seja o que for

Este é o passo que mais dinheiro poupa. Verificações mínimas:

• Nota simple do Registro de la Propiedad: titularidade real, superfície, ónus, hipotecas, penhoras, servidões.
• Certificado catastral e valor catastral (base do IBI e do rendimento imputado do Modelo 210).
• Certificado da comunidade de proprietários: dívidas em dia e derramas aprovadas. As dívidas de condomínio dos 3 anos anteriores continuam a afetar o imóvel.
• Último recibo do IBI e da taxa de lixo.
• Licença de primeira ocupação / cédula de habitabilidade e certificado energético.
• Situação urbanística: na costa, verificar a Ley de Costas; em rústico, a legalidade da edificação.
• Se é turístico: licença de arrendamento de férias vigente e transmissível segundo a comunidade autónoma.

6. Passo 4 — Reserva, arras e escritura pública

1. Contrato de reserva: 1.000–6.000 €; retira o imóvel do mercado umas 2 semanas.
2. Contrato de arras penitenciais (art. 1.454 do Código Civil): normalmente 10 % do preço. Se o comprador desiste, perde-o; se desiste o vendedor, devolve o dobro.
3. Escritura pública perante notário: pagamento do resto do preço, entrega de chaves e assinatura. O notário verifica identidade, ónus e meios de pagamento.
4. Inscrição no Registro de la Propiedad: 1–3 meses; é o que confere plena proteção face a terceiros.

Pode assinar tudo mediante procuração notarial desde o seu país (notário local + Apostila + tradução juramentada) sem pisar Espanha.

7. Passo 5 — Impostos e despesas da compra

7.1. Habitação de segunda mão

Paga-se ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), autoliquidado com o Modelo 600 em 30 dias úteis. A taxa é fixada por cada comunidade autónoma: aproximadamente 6 % em Madrid, 9 % na Comunidad Valenciana, 7 % na Andaluzia, escalas progressivas na Catalunha e Baleares.

7.2. Habitação nova (primeira transmissão)

IVA de 10 % mais AJD (Actos Jurídicos Documentados) de 0,5 %–1,5 % segundo a comunidade.

7.3. Restantes despesas

• Notariado: 600–1.200 € (emolumentos segundo o preço).
• Registro de la Propiedad: 400–800 €.
• Advogado: 1 %–1,5 % do preço, ou tarifa fixa.
• Gestoría / tramitação: 300–600 €.
• Avaliação se há hipoteca: 300–600 €.
• Plusvalía municipal: paga-a o vendedor, salvo pacto em contrário — e se o vendedor é não residente, a Administração pode reclamá-la ao comprador como substituto. Verifique sempre.

Exemplo 1 — Apartamento de segunda mão de 250.000 € em Alicante (Comunidad Valenciana)

Exemplo 2 — Obra nova de 400.000 € em Málaga

8. Passo 6 — Comprando a um vendedor não residente: a retenção de 3 %

Se o vendedor é não residente, o comprador está obrigado a reter 3 % do preço e entregá-lo à Hacienda com o Modelo 211 no prazo de um mês desde a escritura. É um pagamento por conta do IRNR do vendedor. Se não o fizer, o imóvel fica afetado ao pagamento do imposto: a dívida persegue-o como proprietário.

O vendedor recupera depois o excesso apresentando o seu Modelo 210 de mais-valia patrimonial nos quatro meses seguintes. Quando vender, estará do outro lado da mesma regra.

9. Passo 7 — A fiscalidade anual uma vez que é proprietário

• IBI (municipal): 0,4 %–1,1 % do valor catastral, uma vez por ano, um recibo por imóvel.
• Taxa de resíduos e quotas de condomínio.
• IRNR — Modelo 210: obrigatório mesmo que não arrende e não obtenha qualquer rendimento.
• Impuesto sobre el Patrimonio: para não residentes limita-se aos bens situados em Espanha, com mínimo isento estatal de 700.000 € (varia por comunidade).

9.1. Se não arrenda: rendimento imputado

Imputa-se 1,1 % do valor catastral (se foi revisto nos dez anos anteriores) ou 2 % em caso contrário, e sobre essa base aplica-se 19 % (UE/EEE) ou 24 % (países terceiros). Prazo: durante o ano civil seguinte.

9.2. Se arrenda

Aqui a diferença por nacionalidade é máxima: os residentes na UE/EEE deduzem IBI, condomínio, juros do empréstimo, seguros, consumos, reparações, gestão e amortização de 3 % da construção. Os residentes em países terceiros tributam a 24 % sobre o rendimento bruto, sem deduzir sequer um euro.

Exemplo 3 — O mesmo apartamento arrendado, dois passaportes

Arrendamento anual 12.000 €; despesas dedutíveis 4.000 €.

Quase o dobro pelo mesmo imóvel e o mesmo arrendamento. Por isso o certificado de residência fiscal e uma imputação correta de despesas são decisivos.

Exemplo 4 — Rendimento imputado sem arrendar

Valor catastral 90.000 €, revisto há 6 anos → base 1,1 % = 990 €. Proprietário francês: 990 × 19 % = 188,10 €. Proprietário britânico (pós-Brexit, país terceiro): 990 × 24 % = 237,60 €. Com dois coproprietários a 50 %, cada um apresenta o seu Modelo 210 por metade da base.

10. A eliminação da Golden Visa: o que mudou desde 2025

A Golden Visa permitia a extracomunitários obter residência investindo 500.000 € em imóveis (art. 63 da Ley 14/2013). Foi revogada pela Ley Orgánica 1/2025, de medidas em matéria de eficiência do Servicio Público de Justicia, com efeitos desde 3 de abril de 2025.

10.1. Consequências reais

• Comprar já não dá residência. Nenhum investimento imobiliário, de qualquer montante, gera direito a residir.
• Pode continuar a comprar sem limite: a propriedade não está restringida, apenas se rompeu o vínculo compra → residência.
• Os titulares com Golden Visa concedida antes de 3 de abril de 2025 conservam a sua autorização e podem renová-la conforme o regime anterior.
• Sem residência, o cidadão de país terceiro fica sujeito à regra Schengen de 90/180 dias: não pode passar mais de 90 dias de cada 180 na sua própria habitação espanhola.
• Fiscalmente não muda nada: já antes a Golden Visa não convertia ninguém em residente fiscal se não ultrapassasse os 183 dias.

10.2. Alternativas legais vigentes

• Visto de nómada digital (teletrabalho internacional, Ley 28/2022): trabalho remoto para empresas fora de Espanha, com acesso ao regime fiscal especial de 24 % até 600.000 €.
• Residência não lucrativa: meios económicos próprios (referenciados ao IPREM) e seguro médico privado; não permite trabalhar.
• Visto de empreendedor ou profissional altamente qualificado (Ley 14/2013, resto do articulado vigente).
• Reagrupamento familiar ou regime de familiar de cidadão da UE.
• Ley Beckham (regime especial do art. 93 LIRPF) para quem transfere a residência por trabalho: 24 % até 600.000 €.

11. Casos particulares por nacionalidade

11.1. Reino Unido (país terceiro desde o Brexit)

Autorização militar em zonas sensíveis, limite de 90/180 dias, IRNR a 24 % e sem despesas dedutíveis no arrendamento. O Convenio hispano-britânico de 2013 evita a dupla tributação mediante crédito fiscal no Reino Unido, mas não reduz a taxa espanhola.

11.2. Alemanha, França, Países Baixos, Bélgica, Suécia, Polónia (UE)

Sem autorização prévia, estadia ilimitada, 19 % e dedução completa de despesas. Precisa de um certificado de residência fiscal do seu país para acreditar a taxa reduzida.

11.3. Noruega, Islândia e Liechtenstein (EEE)

Equiparados à UE para efeitos do Modelo 210 (19 % e despesas dedutíveis) por existir troca efetiva de informação tributária.

11.4. Suíça

Livre circulação por acordo bilateral, mas não faz parte do EEE: na prática tributa a 24 % sem dedução de despesas. Convém confirmá-lo caso a caso.

11.5. Estados Unidos e Canadá

Países terceiros: 24 %, sem despesas dedutíveis, 90/180 dias e autorização militar quando proceder. A convenção com os EUA (revista em 2019) permite acreditar o imposto espanhol no IRS.

11.6. Rússia, China, Marrocos, países do Golfo

Países terceiros com controlos reforçados de origem de fundos (Ley 10/2010) e, no caso russo, restrições bancárias derivadas do regime de sanções da UE. É imprescindível verificar a operativa com o banco antes de assinar as arras.

12. Cronograma realista de uma compra

13. Erros mais caros que vemos todos os anos

• Assinar arras antes de ter o NIE ou a autorização militar.
• Não reter 3 % ao comprar a um vendedor não residente: a dívida fica sobre o imóvel.
• Esquecer o Modelo 210 de rendimento imputado porque «não se obtém rendimento»: é uma obrigação autónoma e gera encargos.
• Apresentar uma só declaração para dois coproprietários: precisa-se de um Modelo 210 por titular e por imóvel.
• Deduzir despesas sendo residente num país terceiro: liquidação paralela e sanção.
• Arrendar em turístico sem licença autonómica válida.
• Comprar contando com a Golden Visa: já não existe.

14. Como o ajudamos na SpainTaxForm

Nós entramos exatamente onde acaba o notário: nas suas obrigações fiscais contínuas como proprietário não residente.

• Rendimento imputado: Modelo 210 anual por titular, desde 30 €, com 1,1 % / 2 % e a taxa 19 % / 24 % aplicadas automaticamente segundo a sua residência fiscal.
• Rendimentos de arrendamento: subscrição anual com desagregação completa de despesas dedutíveis para residentes UE/EEE.
• Mais-valia patrimonial e reembolso dos 3 %: gestão assistida do Modelo 210 após a venda e recuperação do excesso retido com o Modelo 211.
• Copropriedades até 10 titulares: uma declaração por titular com a repartição exata de quotas.
• Plataforma em 12 idiomas, cálculo no ecrã e apresentação com formato oficial AEAT.

Se acabou de comprar, o seu primeiro Modelo 210 vence no ano civil seguinte. Pode calculá-lo em minutos e deixar o expediente fechado desde o seu país.

15. Perguntas frequentes

Preciso de ser residente para comprar?

Não. Só precisa de NIE e, se é extracomunitário e compra em zona de interesse para a Defesa, autorização militar.

Comprar uma casa dá-me residência?

Não desde 3 de abril de 2025, data de revogação da Golden Visa.

Posso comprar sem viajar a Espanha?

Sim, mediante procuração notarial apostilada a favor do seu advogado.

Devo declarar embora a habitação esteja vazia?

Sim: o rendimento imputado do Modelo 210 declara-se todos os anos.

Quanto demora todo o processo?

Entre 2 e 4 meses desde a reserva; mais se precisar de autorização militar.