Hauskauf in Spanien für Nicht-Residente: Steuern & Recht

Der Kauf einer Immobilie in Spanien als no residente ist vollkommen legal und es gibt keine allgemeinen Einschränkungen aufgrund der Staatsangehörigkeit: Jeder Ausländer kann eine Immobilie erwerben. Der administrative und steuerliche Weg ist jedoch für Bürger der Europäischen Union (oder des EWR) nicht derselbe wie für Bürger eines Drittlandes. Es ändern sich die Vorabgenehmigungen, die erforderlichen Unterlagen, die Steuersätze, die abzugsfähigen Kosten und seit 2025 auch die verfügbaren Residenzwege nach der Abschaffung der Golden Visa. Dieser Leitfaden führt Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess, mit Zahlenbeispielen, realen Fristen und den überprüfbaren rechtlichen Referenzen am Ende.

1. Ausgangspunkt: Kann ein Ausländer in Spanien kaufen?

Ja. Die spanischen Vorschriften beschränken den Kauf von Immobilien durch Ausländer nicht, weder für EU-Bürger noch für Nicht-EU-Bürger. Das Eigentum wird im Registro de la Propiedad genau wie das eines Spaniers eingetragen. Es gibt lediglich zwei relevante Nuancen:

• Zonen von nationalem Verteidigungsinteresse: Nicht-EU-Bürger benötigen eine vorherige militärische Genehmigung, um Grundstücke in bestimmten Gebieten zu erwerben (Teile der Balearen, Kanaren, Ceuta, Melilla, Cartagena, Straße von Gibraltar, Galizien und Grenzstreifen). Rechtsgrundlage: Ley 8/1975 und Real Decreto 689/1978. EU-Bürger sind davon befreit.
• Prävention von Geldwäsche: Notar, Bank und Grundbuchamt sind verpflichtet, den Käufer und die Herkunft der Mittel zu identifizieren (Ley 10/2010). Dies betrifft alle, aber in der Praxis sind die dokumentarischen Kontrollen bei Überweisungen aus Drittländern strenger.

2. Der große Unterschied: UE/EEE gegenüber Drittländern

Der steuerliche Unterschied ist langfristig am kostspieligsten. Dieselbe vermietete Wohnung hinterlässt je nach Reisepass des Eigentümers eine sehr unterschiedliche Rechnung, wie wir in Beispiel 3 sehen werden.

3. Schritt 1 — Erhalt der NIE (alle, ohne Ausnahme)

Die Número de Identidad de Extranjero ist Ihre steuerliche Identifikationsnummer in Spanien: Ohne sie wird keine Urkunde unterschrieben, kein Bankkonto auf eigenen Namen eröffnet und das Modelo 210 kann nicht eingereicht werden.

Dokumentation

• Ausgefülltes und unterschriebenes Modelo EX-15.
• Gültiger Pasaporte (oder EU-Personalausweis), Original und vollständige Kopie.
• Bezahltes Modelo 790 código 012 (Gebühr ≈ 9,84 €).
• Nachweis des wirtschaftlichen Grundes: Vorvertrag (Arras), Nota Simple, Schreiben des Notars oder der Agentur. Ohne diesen ist eine Ablehnung üblich.
• Bei Vertretung: Notarielle Vollmacht mit Haager Apostille und beeidigter Übersetzung.

Wege

• Spanisches Konsulat in Ihrem Wohnsitzland: 2–8 Wochen je nach Konsulat.
• Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) oder Polizeistation in Spanien: In vielen Küstenprovinzen erfolgt die Aushändigung am selben Tag.
• Vertreter mit notarieller Vollmacht: Ohne Anreise; übliche Verwaltungskosten 150–350 € plus Gebühren.

4. Schritt 2 — Spanisches Bankkonto und Nachweis der Herkunft der Mittel

Es ist rechtlich nicht obligatorisch, aber in der Praxis unerlässlich für die Lastschrift von IBI, Gemeinschaftskosten, Versorgungsleistungen und die Zahlung der Steuer selbst. Zur Eröffnung als Nicht-Resident verlangt die Bank Reisepass, NIE und ein Certificado de no residencia fiscal (oder sie fordert es selbst bei der Polizei an).

Wenn Sie von außerhalb der EU überweisen, bereiten Sie von Anfang an vor: Herkunftskontoauszüge, Kaufvertrag eines anderen Vermögenswerts, Erbschaft oder Gehaltsabrechnungen. Der Notar muss das Zahlungsmittel in der Urkunde festhalten, und eine Überweisung ohne Rückverfolgbarkeit kann die Unterzeichnung blockieren.

5. Schritt 3 — Rechtliche Due Diligence vor der Unterschrift

Dies ist der Schritt, der am meisten Geld spart. Mindestprüfungen:

• Nota simple des Registro de la Propiedad: Tatsächliches Eigentum, Fläche, Lasten, Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten.
• Katasterbescheinigung und valor catastral (Basis für IBI und die zugerechnete Miete des Modelo 210).
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft: Schuldenfreiheit und genehmigte Sonderumlagen. Gemeinschaftsschulden der vorherigen 3 Jahre haften weiterhin an der Immobilie.
• Letzter Beleg der IBI und der Müllgebühr.
• Erstbezugsgenehmigung (Licencia de primera ocupación) / Cédula de habitabilidad und Energiezertifikat.
• Städtebauliche Situation: An der Küste das Küstengesetz (Ley de Costas) prüfen; auf rustikalem Land die Legalität der Bebauung.
• Bei touristischer Nutzung: Gültige und übertragbare Lizenz für Ferienvermietung je nach Autonomer Gemeinschaft.

6. Schritt 4 — Reservierung, Arras und öffentliche Urkunde

1. Reservierungsvertrag: 1.000–6.000 €; nimmt die Immobilie für ca. 2 Wochen vom Markt.
2. Contrato de arras penitenciales (Art. 1.454 des Código Civil): Normalerweise 10 % des Preises. Tritt der Käufer zurück, verliert er diesen Betrag; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück.
3. Öffentliche Urkunde vor dem Notar: Zahlung des Restpreises, Schlüsselübergabe und Unterschrift. Der Notar prüft Identität, Lasten und Zahlungsmittel.
4. Eintragung im Registro de la Propiedad: 1–3 Monate; dies gewährt vollen Schutz gegenüber Dritten.

Sie können alles mittels notarieller Vollmacht von Ihrem Land aus unterzeichnen (lokaler Notar + Apostille + beeidigte Übersetzung), ohne Spanien zu betreten.

7. Schritt 5 — Steuern und Kosten des Kaufs

7.1. Gebrauchte Immobilien

Es wird die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) gezahlt, selbst abgerechnet mit dem Modelo 600 innerhalb von 30 Werktagen. Der Satz wird von jeder Autonomen Gemeinschaft festgelegt: ca. 6 % in Madrid, 9 % in der Comunidad Valenciana, 7 % in Andalusien, progressive Skalen in Katalonien und auf den Balearen.

7.2. Neubauimmobilien (Erstübertragung)

IVA von 10 % plus AJD (Actos Jurídicos Documentados) von 0,5 %–1,5 % je nach Gemeinschaft.

7.3. Sonstige Kosten

• Notar: 600–1.200 € (Tarif nach Preis).
• Registro de la Propiedad: 400–800 €.
• Rechtsanwalt: 1 %–1,5 % des Preises oder Pauschalhonorar.
• Gestoría / Abwicklung: 300–600 €.
• Wertermittlung bei Hypothek: 300–600 €.
• Plusvalía municipal: Zahlt der Verkäufer, sofern nichts anderes vereinbart wurde – und wenn der Verkäufer nicht resident ist, kann die Verwaltung sie vom Käufer als Ersatzpflichtigem fordern. Immer prüfen.

Beispiel 1 — Gebrauchte Wohnung für 250.000 € in Alicante (Comunidad Valenciana)

Beispiel 2 — Neubau für 400.000 € in Málaga

8. Schritt 6 — Kauf von einem nicht-residente Verkäufer: Der Einbehalt von 3 %

Wenn der Verkäufer nicht resident ist, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Preises einzubehalten und mit dem Modelo 211 innerhalb einer Frist von einem Monat ab der Beurkundung an das Finanzamt abzuführen. Dies ist eine Vorauszahlung auf die IRNR des Verkäufers. Wenn Sie dies nicht tun, haftet die Immobilie für die Steuerzahlung: Die Schuld verfolgt Sie als Eigentümer.

Der Verkäufer fordert den Überschuss später zurück, indem er sein Modelo 210 für Veräußerungsgewinne in den folgenden vier Monaten einreicht. Wenn Sie verkaufen, stehen Sie auf der anderen Seite derselben Regel.

9. Schritt 7 — Die jährliche Besteuerung, sobald Sie Eigentümer sind

• IBI (kommunal): 0,4 %–1,1 % des Katasterwerts, einmal jährlich, ein Beleg pro Immobilie.
• Müllgebühr und Gemeinschaftskosten.
• IRNR — Modelo 210: Obligatorisch, auch wenn Sie nicht vermieten und keine Einnahmen erzielen.
• Impuesto sobre el Patrimonio: Für Nicht-Residente beschränkt auf die in Spanien belegenen Güter, mit einem staatlichen Freibetrag von 700.000 € (variiert je nach Gemeinschaft).

9.1. Wenn Sie nicht vermieten: Zugerechnete Miete (Eigennutzung)

Es werden 1,1 % des Katasterwerts (falls in den letzten zehn Jahren revidiert) oder andernfalls 2 % zugerechnet, und auf diese Basis wird der Satz von 19 % (UE/EEE) oder 24 % (Drittländer) angewendet. Frist: Im Laufe des folgenden Kalenderjahres.

9.2. Wenn Sie vermieten

Hier ist der Unterschied nach Staatsangehörigkeit am größten: Ansässige in UE/EEE ziehen IBI, Gemeinschaftskosten, Darlehenszinsen, Versicherungen, Versorgungsleistungen, Reparaturen, Verwaltung und eine Abschreibung von 3 % des Gebäudewerts ab. Ansässige in Drittländern versteuern 24 % auf die Bruttoeinnahmen, ohne einen einzigen Euro abziehen zu dürfen.

Beispiel 3 — Dieselbe vermietete Wohnung, zwei Reisepässe

Jährliche Miete 12.000 €; abzugsfähige Kosten 4.000 €.

Fast das Doppelte für dieselbe Immobilie und dieselbe Miete. Daher sind das Certificado de residencia fiscal und eine korrekte Zuordnung der Kosten entscheidend.

Beispiel 4 — Zugerechnete Miete ohne Vermietung

Katasterwert 90.000 €, vor 6 Jahren revidiert → Basis 1,1 % = 990 €. Französischer Eigentümer: 990 × 19 % = 188,10 €. Britischer Eigentümer (Post-Brexit, Drittland): 990 × 24 % = 237,60 €. Bei zwei Miteigentümern zu 50 % reicht jeder sein Modelo 210 für die Hälfte der Basis ein.

10. Die Abschaffung der Golden Visa: Was hat sich seit 2025 geändert?

Das Golden Visa ermöglichte es Nicht-EU-Bürgern, eine Residenz zu erhalten, indem sie 500.000 € in Immobilien investierten (Art. 63 der Ley 14/2013). Es wurde durch die Ley Orgánica 1/2025 über Maßnahmen zur Effizienz des öffentlichen Justizdienstes mit Wirkung zum 3. April 2025 aufgehoben.

10.1. Reale Konsequenzen

• Kaufen verleiht keine Residenz mehr. Keine Immobilieninvestition, gleich welcher Höhe, begründet ein Recht auf Aufenthalt.
• Sie können weiterhin unbegrenzt kaufen: Das Eigentum ist nicht eingeschränkt, nur die Verbindung Kauf → Residenz wurde aufgehoben.
• Inhaber mit einem vor dem 3. April 2025 erteilten Golden Visa behalten ihre Genehmigung und können sie nach dem bisherigen Regime verlängern.
• Ohne Residenz unterliegt der Bürger eines Drittlandes der Schengen-Regel von 90/180 Tagen: Er darf nicht mehr als 90 Tage innerhalb von 180 Tagen in seiner eigenen spanischen Wohnung verbringen.
• Steuerlich ändert sich nichts: Schon zuvor machte das Golden Visa niemanden zum steuerlich Residenten, wenn die 183 Tage nicht überschritten wurden.

10.2. Gültige rechtliche Alternativen

• Visum für digitale Nomaden (internationale Telearbeit, Ley 28/2022): Fernarbeit für Unternehmen außerhalb Spaniens, mit Zugang zum steuerlichen Sonderregime von 24 % bis 600.000 €.
• Nicht-lukrative Residenz: Eigene wirtschaftliche Mittel (bezogen auf den IPREM) und private Krankenversicherung; erlaubt keine Arbeit.
• Visum für Unternehmer oder hochqualifizierte Fachkräfte (Ley 14/2013, restliche Artikel weiterhin in Kraft).
• Familienzusammenführung oder Regime für Familienangehörige von EU-Bürgern.
• Ley Beckham (Sonderregime nach Art. 93 LIRPF) für Personen, die ihren Wohnsitz aus Arbeitsgründen verlegen: 24 % bis 600.000 €.

11. Besonderheiten nach Staatsangehörigkeit

11.1. Vereinigtes Königreich (Drittland seit dem Brexit)

Militärische Genehmigung in sensiblen Zonen, 90/180-Tage-Limit, IRNR zu 24 % und keine abzugsfähigen Kosten bei Vermietung. Das spanisch-britische Abkommen von 2013 vermeidet die Doppelbesteuerung durch Steuergutschrift im Vereinigten Königreich, reduziert aber nicht den spanischen Satz.

11.2. Deutschland, Frankreich, Niederlande, Belgien, Schweden, Polen (UE)

Keine Vorabgenehmigung, unbegrenzter Aufenthalt, 19 % und voller Kostenabzug. Sie benötigen ein Certificado de residencia fiscal Ihres Landes, um den ermäßigten Satz nachzuweisen.

11.3. Norwegen, Island und Liechtenstein (EEE)

EU-Bürgern für die Zwecke des Modelo 210 gleichgestellt (19 % und abzugsfähige Kosten), da ein effektiver steuerlicher Informationsaustausch besteht.

11.4. Schweiz

Freizügigkeit durch bilaterales Abkommen, aber nicht Teil des EWR: In der Praxis Besteuerung zu 24 % ohne Kostenabzug. Dies sollte im Einzelfall bestätigt werden.

11.5. USA und Kanada

Drittländer: 24 %, kein Kostenabzug, 90/180 Tage und gegebenenfalls militärische Genehmigung. Das Abkommen mit den USA (revidiert 2019) erlaubt die Anrechnung der spanischen Steuer beim IRS.

11.6. Russland, China, Marokko, Golfstaaten

Drittländer mit verstärkten Kontrollen der Mittelherkunft (Ley 10/2010) und im Falle Russlands Bankbeschränkungen aufgrund des EU-Sanktionsregimes. Es ist unerlässlich, die Abwicklung mit der Bank zu prüfen, bevor die Arras unterzeichnet werden.

12. Realistischer Zeitplan eines Kaufs

13. Die teuersten Fehler, die wir jedes Jahr sehen

• Unterzeichnung der Arras bevor man die NIE oder die militärische Genehmigung hat.
• Versäumnis, die 3 % beim Kauf von einem nicht-residente Verkäufer einzubehalten: Die Schuld lastet auf der Immobilie.
• Vergessen des Modelo 210 für zugerechnete Miete, weil „kein Einkommen erzielt wird“: Es ist eine eigenständige Verpflichtung und führt zu Zuschlägen.
• Einreichung von nur einer Erklärung für zwei Miteigentümer: Es wird ein Modelo 210 pro Inhaber und pro Immobilie benötigt.
• Abzug von Kosten als Resident eines Drittlandes: Parallele Steuerfestsetzung und Sanktion.
• Touristische Vermietung ohne gültige regionale Lizenz.
• Kauf unter Einplanung des Golden Visa: Es existiert nicht mehr.

14. Wie wir Ihnen bei SpainTaxForm helfen

Wir setzen genau dort an, wo der Notar aufhört: bei Ihren fortlaufenden steuerlichen Verpflichtungen als nicht-residenter Eigentümer.

• Zugerechnete Miete: Jährliches Modelo 210 pro Inhaber, ab 30 €, wobei die Sätze von 1,1 % / 2 % und 19 % / 24 % automatisch je nach Ihrer steuerlichen Residenz angewendet werden.
• Mieteinnahmen: Jährliches Abonnement mit vollständiger Aufschlüsselung der abzugsfähigen Kosten für UE/EEE-Residente.
• Veräußerungsgewinn und Rückerstattung der 3 %: Unterstützte Verwaltung des Modelo 210 nach dem Verkauf und Rückholung des mit dem Modelo 211 zu viel einbehaltenen Betrags.
• Miteigentum bis zu 10 Inhaber: Eine Erklärung pro Inhaber mit der exakten Aufteilung der Anteile.
• Plattform in 12 Sprachen, Berechnung auf dem Bildschirm und Einreichung im offiziellen AEAT-Format.

Wenn Sie gerade erst gekauft haben, wird Ihr erstes Modelo 210 im folgenden Kalenderjahr fällig. Sie können es in Minuten berechnen und die Angelegenheit von Ihrem Land aus abschließen.

15. Häufig gestellte Fragen

Muss ich resident sein, um zu kaufen?

Nein. Sie benötigen nur eine NIE und, falls Sie Nicht-EU-Bürger sind und in einer Zone von Verteidigungsinteresse kaufen, eine militärische Genehmigung.

Gibt mir der Kauf eines Hauses eine Residenz?

Nein, seit dem 3. April 2025, dem Datum der Abschaffung des Golden Visa.

Kann ich kaufen, ohne nach Spanien zu reisen?

Ja, mittels einer apostillierten notariellen Vollmacht zugunsten Ihres Anwalts.

Muss ich eine Erklärung abgeben, auch wenn die Wohnung leer steht?

Ja: Die zugerechnete Miete des Modelo 210 wird jedes Jahr erklärt.

Wie lange dauert der gesamte Prozess?

Zwischen 2 und 4 Monaten ab der Reservierung; länger, wenn Sie eine militärische Genehmigung benötigen.

Quellen

• 1BOE — Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores y su internacionalización
• 2BOE — Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (eficiencia del Servicio Público de Justicia)
• 3BOE — Real Decreto 689/1978 (zonas de interés para la Defensa Nacional)
• 4BOE — Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales
• 5AEAT — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210)
• 6AEAT — Modelo 211 (retención 3 % en compras a no residentes)
• 7Policía Nacional — Número de Identidad de Extranjero (NIE)