Cosa cerca il compratore straniero in Spagna

Nel 2025 gli stranieri hanno formalizzato circa 97.480 acquisti di abitazioni in Spagna, il 13,82% del totale, secondo l'annuario del Colegio de Registradores. Non cercano un solo prodotto. Per numero di operazioni comanda l'appartamento di seconda mano, di superficie contenuta. La villa pesa dove sale il budget: olandesi, britannici e statunitensi, e il lusso della costa. Anche l'età non è una sola. Chi firma un mutuo si aggira sui 45 anni. Ad Alicante, la provincia dove lo straniero pesa di più, gli over 60 comprano più che nell'insieme della Spagna.

Questo studio incrocia gli acquisti iscritti nel 2025, gli atti del notariato, il taglio tra residente e non residente di CaixaBank Research e la domanda di lusso di idealista. Alla fine si indica da dove esce ogni cifra e quale parte è una lettura incrociata: nessuna statistica pubblica pubblica la tabella esatta «età × appartamento o villa × nazionalità».

Ci sono due acquirenti stranieri, non uno

Mescolarli è l'errore che più distorce portali, titoli e annunci. CaixaBank Research, con le transazioni del Ministero della Casa fino al primo trimestre 2025, separa i due profili:

• Straniero residente. Il 56,2% degli acquisti fatti da stranieri. Compra la prima casa per lavoro, famiglia o studi. Paga un prezzo simile a quello dell'acquirente nazionale (1.795 €/m² nel secondo semestre 2024, contro 1.713 €/m² degli spagnoli) e ricorre spesso al mutuo. Marocco, Romania, Italia e, a Madrid, la Cina concentrano questo gruppo.
• Straniero non residente. Il resto. Compra una seconda casa o un investimento sulla costa. Nel secondo semestre 2024 ha pagato 3.063 €/m², il 38% in più rispetto al 2019. Regno Unito, Germania, Paesi Bassi, Belgio, Francia, i paesi nordici e gli Stati Uniti dominano questo gruppo.

Lo stesso taglio, sugli atti del primo semestre 2024, lo dà il centro statistico del notariato: il 58,2% degli acquisti stranieri è stato di residenti e il 41,8% di non residenti. Il non residente ha pagato 2.895 €/m², il residente 1.734 €/m² e il nazionale 1.659 €/m².

Perché scelgono la Spagna

Non è un solo motivo. Le fonti permettono di ordinare sei ragioni che si rafforzano a vicenda.

1. Conoscono già il paese perché ci vanno in vacanza

Nel 2024 la Spagna ha ricevuto 93,8 milioni di turisti internazionali, massimo della serie Frontur (INE). I tre primi paesi di residenza di quei turisti sono anche tra i primi acquirenti di case: Regno Unito (18,4 milioni di turisti), Francia (13,0 milioni) e Germania (11,9 milioni). Seguono i paesi nordici (5,1 milioni), i Paesi Bassi (4,8 milioni) e gli Stati Uniti (4,3 milioni). L'acquisto arriva di solito dopo diversi inverni o estati sullo stesso tratto di costa.

2. Il clima permette di usare la casa per molti mesi

La seconda casa conviene solo se si può occupare fuori dall'estate. I valori climatici normali di AEMET sul litorale mediterraneo e nei due arcipelaghi mostrano inverni miti e una lunga stagione calda. Per questo Alicante, Málaga, le Baleari e le due province canarie guidano il peso dell'acquisto straniero, e per questo l'interno del paese compare appena.

3. Il prezzo, pur salendo, resta sotto quello del paese di origine nella fascia cercata

Il prezzo medio della casa in Spagna ha chiuso il 2025 a 2.284 €/m² e a 214.581 € per abitazione, entrambi massimi della serie dei registri, con un aumento annuo del 9,5% in euro al metro quadro. CaixaBank segnala che, nonostante questo aumento, il divario rispetto ai paesi di origine dei principali acquirenti resta favorevole, soprattutto se si confronta una villa sulla costa con un'abitazione equivalente nel sud dell'Inghilterra, nei Paesi Bassi, in Baviera o a Stoccolma. Chi compra lusso non viene più per un affare: il 12,22% degli acquisti stranieri del 2025 ha superato i 500.000 €, massimo della serie.

4. Ci sono voli diretti e una comunità che parla già la sua lingua

Alicante, Málaga, Palma e gli aeroporti del sud di Tenerife e di Gran Canaria concentrano le rotte verso Regno Unito, Germania, Paesi Bassi e Scandinavia. Dove questa rete funziona da decenni, l'acquirente trova notaio, amministratore, medico e vicini del suo paese. Orihuela Costa è il caso estremo: nel primo trimestre 2025, solo a Orihuela, i notai hanno autorizzato 1.051 compravendite di abitazioni a stranieri, con in testa britannici, belgi, irlandesi, polacchi, olandesi e svedesi.

5. Speranza di vita e sanità pesano su chi va in pensione

La speranza di vita alla nascita in Spagna è stata di 84,0 anni nel 2024 (INE e Ministero della Salute): 81,3 per gli uomini e 86,6 per le donne. A 65 anni restano, in media, 22,0 anni. Per un acquirente del nord Europa che pensa di passare qui l'inverno, questo dato conta quanto il prezzo al metro quadro. Il residente dell'UE può usare la tessera europea di assicurazione malattia nei soggiorni temporanei e il formulario S1 se trasferisce la residenza e percepisce una pensione dal suo paese.

6. Il visto per investimento non è più il motore

Il cosiddetto golden visa, il soggiorno in cambio dell'acquisto di un immobile di almeno 500.000 €, è stato soppresso dalla legge organica 1/2025. Dal 3 aprile 2025 non si accettano nuove domande. L'effetto sul grosso del mercato è limitato: l'acquirente dell'UE non ne aveva bisogno, e solo il 12,22% degli acquisti stranieri del 2025 ha raggiunto quell'importo. Di quella fascia cara, il 47% corrispondeva a nazionalità extra UE. In valore assoluto, gli acquisti stranieri sono saliti da circa 93.000 nel 2024 a circa 97.480 nel 2025.

Quali province e quali città scelgono

La statistica ufficiale pubblica province, non comuni, salvo studi puntuali. Il peso è la percentuale di acquisti di quella provincia fatta da uno straniero, non la percentuale del totale nazionale.

Per comunità, l'ordine del 2025 è: Baleari (29,86%), Comunità Valenciana (27,65%), Canarie (25,65%), Murcia (21,42%), Catalogna (15,57%) e Andalusia (13,34%). L'Andalusia esce più bassa di Málaga perché Siviglia, Jaén o Cordova diluiscono la media: a Siviglia gli stranieri sono stati circa il 2,5% degli acquisti. Madrid è al 6,89%. L'acquirente straniero di abitazioni è, soprattutto, un fenomeno di costa.

Il notariato, che conta l'atto e non l'iscrizione, dà pesi ancora maggiori negli stessi posti. Nella presentazione del suo portale della casa ha collocato gli stranieri al 53% degli acquisti di Alicante (un 36% solo di non residenti), al 45% alle Canarie e al 42% alle Baleari. L'ordine territoriale coincide con quello dei registradores. Cambia la percentuale perché non misurano lo stesso momento né esattamente lo stesso universo.

CaixaBank, guardando solo il non residente tra il 2019 e il primo trimestre 2025, conferma il podio: Alicante (35% delle compravendite della provincia), Málaga (28,4%), Baleari, Santa Cruz de Tenerife e Murcia. Málaga è la provincia che ha guadagnato più attrattiva dalla pandemia, per l'aeroporto, il turismo e il suo ruolo di centro di imprese e tecnologia, con prezzi inferiori a Madrid e Barcellona.

Ogni nazionalità ha la sua mappa

Sul totale degli acquisti stranieri del 2025, i registradores ordinano così le nazionalità:

Il britannico resta il primo, ma perde quota (meno 0,67 punti in un anno). L'olandese è chi sale di più tra i grandi (+0,96 punti). CaixaBank ricorda che, tra i non residenti, il Regno Unito è passato da circa il 22% di quel segmento nel 2010-2019 a circa il 15% nel periodo recente, soprattutto per la Brexit e la sterlina, mentre la Polonia entra con forza nel nuovo.

Nel primo trimestre 2025 la mappa comunale di Alicante mostra il taglio meglio di qualsiasi media provinciale. A Orihuela comandano Regno Unito (212), Belgio (169), Irlanda (98), Polonia (84), Paesi Bassi (68) e Svezia (59). Nella città di Alicante le prime nazionalità sono Algeria, Ucraina, Italia, Russia e Francia: profilo di residente urbano, non di casa di vacanza. A Elche pesano Romania, Polonia e Marocco.

Cercano un appartamento o una villa?

Nell'insieme del mercato spagnolo del 2025, il 79,35% delle compravendite sono stati appartamenti e il 20,65% abitazioni unifamiliari. I registradores non pubblicano lo stesso taglio solo per gli stranieri. Quello che pubblicano è la superficie, e il risultato smentisce il luogo comune secondo cui «lo straniero compra ville».

Gli spagnoli pesano di più nelle case grandi. Gli stranieri pesano di più in quelle di minore superficie, perché una parte importante della loro domanda è seconda casa e non ha bisogno dei metri di una prima casa. La distribuzione degli acquisti stranieri del 2025 per superficie è questa:

Il 64% degli acquisti stranieri ha 100 m² o meno. Sommato al fatto che il parco costiero è in maggioranza di appartamenti, l'operazione più frequente dell'acquirente straniero è un appartamento, quasi sempre di seconda mano: solo il 21,54% dei suoi acquisti è stato nuovo, un decimo di punto sotto gli spagnoli (21,76%).

Dentro questa media ci sono nazionalità di casa grande e nazionalità di appartamento:

• Oltre 100 m²: il 50,5% degli acquisti di statunitensi, il 47,01% di quelli degli olandesi e il 45,23% di quelli dei britannici.
• Tra 60 e 80 m²: ucraini (29,33%), marocchini (29,31%) e ungheresi (29,22%).
• Meno di 40 m²: francesi (8,74% dei loro acquisti) e italiani (8,27%), sopra il resto.

Il nuovo, che sulla costa di solito è una villetta o un appartamento in complesso con piscina, lo scelgono soprattutto polacchi (39,84% dei loro acquisti), belgi (34,49%) e olandesi (32,91%). All'altro estremo, francesi (86,42% di usato), bulgari (85,34%) e marocchini (85,28%) comprano quasi solo usato.

Nel lusso la proporzione si inverte

idealista ha misurato un'altra cosa: la domanda sugli annunci di lusso nel quarto trimestre 2024, non gli atti firmati. In quel segmento vince la villa. Il 77% dello stock di lusso del portale era unifamiliare. L'interesse straniero raggiungeva il 32,8% della domanda di ville care e il 20,7% della domanda di appartamenti di alto livello.

• Baleari. L'86% dell'offerta di lusso sono ville, con un prezzo medio intorno ai 3 milioni di euro. Quasi il 52% della domanda di quelle ville arriva dall'estero. Sugli appartamenti di lusso, l'interesse straniero arriva al 47,5%.
• Málaga. L'80% dell'offerta di lusso è unifamiliare. Il 49,7% della domanda di quelle ville è straniero, e circa il 42% della domanda di appartamenti e attici anche.
• Alicante. Il 96% dell'offerta di lusso del portale sono unifamiliari, con prezzi medi sopra i 2,3 milioni. Il 49,7% della domanda di quelle ville è straniero. L'appartamento di lusso è scarso (il 4% dell'offerta) eppure il 36,3% della sua domanda viene da fuori.
• Madrid è l'eccezione. Nella capitale l'acquirente straniero di lusso cerca un appartamento, perché è il prodotto che esiste e quello che serve da investimento urbano.

Le due cifre vanno lette insieme. Su dieci acquisti stranieri, la maggior parte sono appartamenti. Su dieci sguardi a una villa da più di un milione alle Baleari, a Málaga o ad Alicante, circa la metà arriva dall'estero.

Che età ha l'acquirente straniero

Non esiste un'età media ufficiale pubblicata solo per l'acquirente straniero e distinta tra appartamento e villa. Ci sono quattro pezzi, e insieme permettono un ritratto.

1. L'acquirente di abitazione in Spagna, di qualsiasi nazionalità, ha 47 anni di media nel 2025 (Consiglio generale del notariato). Nel 2007 ne aveva 40. Gli acquirenti dai 18 ai 30 anni sono passati dal 22,53% delle operazioni al 9,55%.
2. La fascia che compra di più, nell'insieme del mercato, resta quella dei 35-44 anni (rapporto del notariato sulle persone fisiche fino a luglio 2024). Gli over 50 entrano soprattutto per seconda casa o sostituzione.
3. Alicante invecchia la domanda perché lo straniero pesa molto. Con il portale della casa del notariato, gli over 60 hanno fatto il 23,03% degli acquisti della provincia, contro il 17,48% in Spagna. Gli under 40 sono rimasti al 25,33%, circa dieci punti sotto il paese. Gli over 70 (6,12%) hanno eguagliato gli under 31 (6,11%). Non è una statistica «solo stranieri», ma in una provincia dove tra il 43% e il 53% degli acquisti li firma uno straniero, lo scarto di età viene da lì.
4. Chi chiede un mutuo ha un'altra età. UCI, con il proprio portafoglio del 2024, descrive lo straniero che finanzia come un dirigente o un imprenditore di 45 anni. Il 32,4% sono quadri intermedi e il 24% imprenditori. L'84,5% di quei mutui era per seconda casa. Questo campione lascia fuori chi paga in contanti, e chi paga in contanti di solito è più anziano.

Il mutuo rivela questo divario di età meglio di qualsiasi sondaggio. Nel 2025 le nazionalità con più peso nei mutui di stranieri sono state rumeni (8,42%), italiani (7,41%) e cinesi (5,29%). I britannici, primi negli acquisti, scendono al 4,33% dei mutui: una parte grande della loro domanda non ha bisogno di credito. Gli importi medi più alti li firmano tedeschi (369.436 €), statunitensi (353.868 €) e svedesi (329.209 €), coerente con case più care e più grandi.

Il prezzo al metro quadro del primo semestre 2024 racconta la stessa storia. Svezia (3.330 €/m²), Stati Uniti (3.247 €/m²) e Germania (3.114 €/m²) sono in cima. Marocco (738 €/m²) e Romania (1.158 €/m²) sono in basso. Non comprano lo stesso prodotto né nello stesso momento della vita.

Quali età comprano appartamento e quali comprano villa

La tabella seguente è una lettura incrociata delle fonti precedenti. Non è un microdato pubblicato dal registro o dal notariato. Serve a non vendere lo stesso annuncio ai quattro profili.

La sfumatura pratica: dai 55 anni l'appartamento non sparisce. Cambia il motivo. Una parte di questo gruppo vuole giardino e piscina. Un'altra, altrettanto numerosa in posti come Torrevieja o Orihuela Costa, vuole un appartamento piccolo, su un piano, con un condominio che chiude la casa undici mesi all'anno. La villa di lusso è visibile e cara, e per questo sembra maggioritaria. Negli atti non lo è.

Gli Stati Uniti sono il caso più chiaro di casa grande che non è, in maggioranza, un acquisto da pensionato: metà dei loro acquisti supera i 100 m² e il loro prezzo al metro quadro è tra i più alti. Comprano a Madrid, a Málaga e alle Baleari, spesso come investimento o seconda base, non solo come pensione.

Che cosa guardano prima di prenotare

Incrociando tipo di casa, età e provincia, l'elenco di ciò che chiude davvero un'operazione è corto:

• Distanza dal mare e orientamento, più dei metri, nella seconda casa.
• Spese condominiali basse se la casa resterà vuota. Qui l'appartamento batte la villa.
• Licenza turistica, solo quando il piano è affittare. Alle Baleari, alle Canarie, a Barcellona e in buona parte di Málaga le nuove licenze sono molto limitate. Comprare per Airbnb senza verificare la licenza significa comprare un problema.
• Collegamenti. Un volo diretto di stagione, non solo ad agosto, decide tra Alicante e una costa più economica senza aeroporto.
• Nuovo o usato. Olandesi, belgi e polacchi pagano il nuovo per evitare ristrutturazioni. Francesi e la maggior parte dei residenti comprano usato.
• Un budget realistico di imposte di acquisto (IVA del 10% sul nuovo o imposta di trasferimento sull'usato, secondo la comunità) e della fattura annuale di essere proprietari senza vivere in Spagna.

L'obbligo fiscale che compare il giorno dopo l'atto

Comprare non chiude la pratica con il fisco. Chi non risiede in Spagna deve presentare il Modelo 210 anche se la casa non si affitta: è il reddito imputato, una percentuale del valore catastale. Se si affitta, si dichiarano i redditi da locazione. Se più avanti si vende, l'acquirente trattiene il 3% e il venditore liquida la plusvalenza, con un possibile rimborso tramite il Modelo 211.

L'aliquota generale è il 19% per i residenti nell'UE o nello Spazio economico europeo e il 24% per gli altri. La guida pratica all'acquisto, dal NIE all'atto, è in come comprare un immobile in Spagna da non residente. Il contesto dei prezzi del 2026 è nella rassegna del mercato immobiliare per non residenti.

Domande frequenti

Gli stranieri comprano più appartamenti o ville in Spagna?

Più appartamenti. Nel 2025 il 64% degli acquisti stranieri aveva 100 m² o meno, e nell'insieme del mercato il 79,35% delle operazioni sono stati appartamenti. La villa concentra la domanda straniera nel lusso di Baleari, Málaga e Alicante, e tra statunitensi, olandesi e britannici, che sono chi compra di più sopra i 100 m².

Che età ha l'acquirente straniero?

Dipende se vive in Spagna. Il residente somiglia all'acquirente nazionale, la cui fascia più attiva è 35-44 anni e la cui media nel 2025 è di 47 anni. Chi finanzia una seconda casa si aggira sui 45 anni. Il non residente che paga in contanti ad Alicante, Málaga o nelle isole è più anziano: ad Alicante gli over 60 sono già il 23% di tutti gli acquisti.

Qual è la provincia dove comprano di più?

Alicante, con il 43,29% degli acquisti del 2025 fatti da stranieri. Seguono Málaga (32,80%), Santa Cruz de Tenerife (30,04%), Baleari (29,86%) e Girona (25%).

Esiste ancora il golden visa per comprare una casa?

Non per le nuove domande. La legge organica 1/2025 lo ha soppresso con effetto dal 3 aprile 2025. Chi aveva già un'autorizzazione conserva il regime con cui gli è stata concessa.

Perché le cifre del notariato e quelle dei registradores non coincidono?

Il notariato conta l'atto al momento della firma. I registradores contano l'iscrizione, che arriva dopo, e il loro universo di «acquisto di abitazione» non è identico. Per questo nel 2025 gli uni parlano di circa il 20% di operazioni con acquirente straniero e gli altri del 13,82% delle iscrizioni. Le province in testa sono le stesse.

Da dove esce ogni cifra

Acquisti, nazionalità, province, superfici, nuovo e la fascia dei 500.000 € vengono dall'annuario 2025 della statistica registrale immobiliare del Colegio de Registradores. Il taglio residente / non residente e i prezzi di 3.063, 1.795 e 1.713 €/m² vengono da CaixaBank Research (secondo semestre 2024 e cumulato fino al primo trimestre 2025, con i dati del Ministero della Casa). I prezzi del primo semestre 2024 per nazionalità e il 58,2% / 41,8% vengono dal notariato (CIEN). L'età media di 47 anni, il 20,3% e i pesi di Alicante, Canarie e Baleari escono dalla presentazione del portale della casa del notariato nell'ottobre 2025. Le fasce di età di Alicante le ha pubblicate Información a partire da quel portale. Il ritratto a 45 anni è di UCI e descrive solo chi firma un mutuo con quell'ente. Il lusso appartamento contro villa è la domanda di annunci di idealista nel quarto trimestre 2024, non vendite chiuse. Turismo e speranza di vita vengono dall'INE. La fine del golden visa è la legge organica 1/2025 e la nota del Ministero della Casa.

La tabella dell'età per tipo di abitazione è la nostra lettura di queste fonti insieme. Il giorno in cui il registro pubblicherà l'incrocio di età, nazionalità e unifamiliare, quella tabella si potrà sostituire con un dato diretto.