Casa e turismo in Spagna: cosa dicono i dati

Due cose sono vere allo stesso tempo: in Spagna mancano case dove la gente vuole vivere, e il turismo è uno dei grandi motori della sua economia. Il dibattito pubblico si riduce spesso a «turisti contro residenti». Questo articolo non prende posizione: raccoglie i dati disponibili al 5 ottobre 2026, spiega come si collegano i vari pezzi e dice con onestà ciò che ancora non sappiamo.

Il quadro in un minuto

• Deficit abitativo: la Banca di Spagna stima che tra il 2021 e il 2025 si sia accumulato un deficit di circa 750.000 abitazioni. Solo nel 2025 si sono formate circa 240.000 famiglie e sono state completate circa 92.000 abitazioni.
• Turismo: il 2025 si è chiuso con 96,8 milioni di turisti internazionali (+3,2 %) e una spesa di 134.712 milioni di euro (+6,8 %), secondo l'INE.
• Appartamenti turistici: a maggio 2026 risultavano 341.001 abitazioni annunciate su piattaforme digitali, il 10,7 % in meno rispetto a un anno prima. È circa l'1,3 % dei 26,6 milioni di abitazioni contate dal Censimento 2021.
• Peso del turismo: secondo l'OCSE, rappresenta il 13,4 % dell'occupazione, il 6,0 % del PIL (effetto diretto) e il 48,4 % delle esportazioni di servizi.
• Edilizia sociale: intorno al 2,5–3 % del patrimonio totale, contro circa il 9 % di media nell'UE.

Il problema di fondo: mancano case dove servono

Pensa al gioco delle sedie: undici giocatori e dieci sedie. Comunque si distribuiscano i posti, qualcuno resta in piedi. Le regole decidono solo chi; perché nessuno resti in piedi bisogna aggiungere sedie.

Con la casa in Spagna succede qualcosa di simile. Nel 2025 si sono formate circa 240.000 nuove famiglie e sono state completate circa 92.000 abitazioni. Questo divario, ripetuto anno dopo anno, è ciò che la Banca di Spagna riassume in un deficit accumulato di circa 750.000 abitazioni, che potrebbe ancora crescere nei prossimi anni.

Il deficit non è distribuito in modo uniforme. Secondo la Banca di Spagna, metà si concentra in sei province: Madrid, Barcellona, Alicante, Valencia, Murcia e Malaga. In altre parole, la Spagna non ha semplicemente «poche case», ma poche dove la gente vuole e può lavorare e vivere.

Le cause citate più spesso sono la mancanza di suolo edificabile, l'aumento dei costi di costruzione, la lentezza delle pratiche e un patrimonio di edilizia sociale ridotto (circa il 2,5–3 % del totale, contro circa il 9 % di media europea).

Che ruolo hanno gli appartamenti turistici?

Ci sono due errori opposti da evitare:

• «Sono irrilevanti.» Non lo sono in molti quartieri e comuni.
• «Spiegano tutta la crisi.» Nemmeno questo: a livello nazionale sono solo una parte del problema.

Un modo per vederla: un cucchiaio di sale si nota appena in una pentola grande, ma in un bicchiere d'acqua cambia tutto. L'1,3 % nazionale dice poco su ciò che accade in un quartiere preciso. La statistica sperimentale dell'INE mostra dove si concentrano le abitazioni annunciate (maggio 2026):

Per comune, guidano la lista Madrid (10.836), Malaga (8.288), Barcellona (8.231), Marbella (6.987) e Siviglia (6.937).

Che cosa dice la ricerca sull'effetto sui prezzi?

• Fedea ha passato in rassegna 429 studi internazionali. La sua conclusione: l'effetto più chiaro e documentato riguarda la casa, perché si riduce l'offerta di affitti residenziali di lunga durata e salgono i prezzi di acquisto e di affitto, soprattutto dove la pressione turistica è maggiore. Riconosce anche che questi alloggi distribuiscono la spesa turistica verso zone senza hotel.
• Barcellona è il caso più studiato. Un articolo del Journal of Urban Economics (García-López e altri, 2020) ha stimato che, in un quartiere medio, l'attività di Airbnb ha fatto salire gli affitti dell'1,9 % e i prezzi di compravendita del 4,6 %. Nel 10 % dei quartieri con più attività, rispettivamente del 7 % e del 17 %.

Lettura semplice: l'effetto esiste, è moderato in media ed è grande nelle zone più sature. Per questo il dibattito dipende tanto dal «dove» quanto dal «quanto».

L'altro piatto della bilancia: il turismo sostiene anche l'economia

Il turismo non è un'attività marginale. Quando un visitatore affitta un alloggio, spende anche in ristoranti, negozi, trasporti, escursioni e svago, e questo si traduce in posti di lavoro, contributi e imposte. I dati aiutano a dimensionarlo:

• Poco più del 13 % dell'occupazione del paese dipende direttamente dal turismo (circa tre milioni di persone).
• I viaggi rappresentano quasi la metà delle esportazioni di servizi: quando un visitatore straniero spende in Spagna, il paese «esporta» servizi turistici.
• La spesa dei turisti internazionali ha superato i 134.000 milioni di euro nel 2025 e ha continuato a crescere nel primo semestre 2026 (63.800 milioni, il 7 % in più).

Una sfumatura importante: più turismo non significa automaticamente più edilizia pubblica. Le imposte che genera vanno al bilancio generale, e la loro destinazione la decidono i bilanci: pensioni, sanità, istruzione, infrastrutture, casa… Il legame è indiretto.

Il turismo ha anche costi locali che non compaiono nel PIL: rumore, congestione, negozi di vicinato sostituiti da attività per i visitatori, maggiore ricambio dei residenti. Gli studi esaminati da Fedea li descrivono. Ci sono costi e benefici da entrambe le parti.

Se si limitano gli appartamenti turistici: tre domande aperte

Regolare un'attività che impone costi a terzi (per esempio, vicini che non trovano casa) ha una logica economica nota, e regolare non equivale a eliminare un settore. La vera discussione riguarda il come e gli effetti collaterali. Su tre domande i dati non danno ancora una risposta definitiva.

1. Dove vanno le abitazioni che smettono di essere turistiche?

Un'abitazione che esce dal mercato turistico può finire in vari modi:

• Affitto residenziale di lunga durata: il risultato che le restrizioni cercano.
• Affitto stagionale: allevia poco il problema di fondo.
• Vendita: a un residente, a un investitore o a un'azienda.
• Altri usi, o sfitta.
• Hotel o aparthotel, se è fattibile.

La Banca di Spagna ha già osservato che gli usi alternativi (turistico, affitto a camere e stagionale) limitano la crescita dell'offerta di affitto residenziale. Contare quanti appartamenti turistici scompaiono non basta: ciò che conta è quante abitazioni finiscono davvero in affitto residenziale.

New York, che ha inasprito le regole nel 2023, è un avvertimento sul fatto che il disegno conta. Secondo le analisi disponibili — alcune commissionate dal settore stesso, quindi da leggere con cautela — gli annunci sono calati di circa il 90 %, ma gli affitti hanno continuato a salire e gli hotel sono diventati più cari. Barcellona farà il suo esperimento: da novembre 2028 non rinnoverà le sue circa 10.000 licenze. Non ci sono ancora risultati.

2. Il turista se ne va se l'alloggio diventa più caro?

Un esempio semplice: una famiglia britannica ha 2.500 € per le vacanze e confronta Spagna, Grecia, Turchia e Portogallo. Se il costo totale della Spagna sale molto mentre quello degli altri resta uguale, una parte delle famiglie sceglierà un'altra destinazione.

CaixaBank Research ha cercato di misurarlo. Stima che la domanda turistica internazionale verso la Spagna abbia un'elasticità al prezzo di circa −1,87: un aumento dell'1 % dei prezzi si associa a un calo di circa l'1,87 % degli arrivi. E un'elasticità incrociata di 1,14: se le destinazioni concorrenti rincarano dell'1 %, gli arrivi in Spagna salgono dell'1,14 %.

Due cautele. È una stima media, basata sui prezzi in generale, non sul prezzo dell'alloggio né su un tipo specifico di offerta. E ciò che accadrà in pratica dipende da quanto salgono davvero i prezzi e da quanto assorbono gli hotel.

I dati recenti, per ora, non mostrano un calo:

• Nel 2025, i turisti alloggiati in abitazioni in affitto sono diminuiti del 9,3 % e quelli in hotel sono aumentati del 7,3 %, mentre il totale è cresciuto del 3,2 %.
• Nei primi otto mesi del 2026 sono arrivati circa 70,4 milioni di turisti (+5,4 %), e 12,3 milioni ad agosto (+9,2 %).

Si può leggere in due modi. Uno: gli hotel stanno assorbendo la domanda che esce dall'affitto turistico. L'altro: le restrizioni più forti stanno appena iniziando e i loro effetti sui prezzi possono richiedere tempo per vedersi. I dati attuali non bastano a escludere nessuna delle due letture.

3. Che cosa succede a investimenti e costruzioni?

Un costruttore decide se costruire in base al costo del terreno e dei materiali, al finanziamento, ai tempi e al prezzo che si aspetta di ottenere. Regole che cambiano in fretta aggiungono incertezza, e l'incertezza è un costo.

• Argomento di chi teme le restrizioni: se la redditività attesa scende o il rischio sale, alcuni progetti non partono e, anni dopo, il risultato è meno edilizia nuova.
• Argomento di chi le difende: regole chiare e stabili danno anche certezza, e gli effetti cercati (recuperare abitazioni esistenti) arrivano prima di quelli del costruire.

Entrambe le ipotesi sono ragionevoli. Non abbiamo trovato una stima conclusiva per la Spagna, ed è per questo che bisogna guardare agli effetti a 5–10 anni, non solo a 12 mesi: una misura può aiutare nel 2027 e pesare nel 2032, o viceversa.

La notizia di questa settimana: il decreto che non ha retto

Il 29 settembre è stato approvato il Regio decreto-legge 26/2026 (misure urgenti per la funzione sociale della casa). Tra le altre cose, fissava un'IVA del 10 % per alcune abitazioni turistiche e consentiva ai comuni di applicare, nelle zone a tensione abitativa, maggiorazioni dell'IBI (imposta sugli immobili) del 50 %, 100 % o 150 % in base al numero di abitazioni turistiche del titolare.

Il 2 ottobre il Congresso ha votato la convalida: ha ottenuto 172 voti a favore e 178 contrari, quindi il decreto è stato abrogato dopo essere rimasto in vigore poco più di un giorno. Un secondo decreto, sui contratti di locazione, ha avuto la stessa sorte (166 a favore, 184 contrari).

Che cosa significa in pratica? Che quelle specifiche misure statali non si applicano. Il resto del quadro non scompare:

• Il registro unico delle locazioni, obbligatorio dal 1° luglio 2025. Nel 2025 il Ministero del Consumo ha ottenuto che Airbnb ritirasse più di 65.000 annunci ritenuti illegali.
• Le norme regionali e locali: il piano di Barcellona di non rinnovare le licenze nel 2028 (avallato dalla Corte costituzionale nel 2025) o l'aumento della tassa di soggiorno catalana da aprile 2026, con il 25 % del gettito destinato alle politiche abitative.

Non giudichiamo se il risultato sia buono o cattivo. Lo registriamo perché cambia il punto di partenza e perché il dibattito di fondo resta aperto.

Una mappa degli strumenti (senza raccomandarne nessuno)

Queste sono le misure più discusse, con i loro possibili vantaggi e svantaggi. Non è una raccomandazione: quale combinazione scegliere e con quale ritmo è una decisione politica.

Alicante: perché una sola ricetta non basta

Nella provincia di Alicante convergono quasi tutti i pezzi: crescita della popolazione, forte presenza di residenti stranieri, seconde case, turismo internazionale e affitto turistico. La Banca di Spagna la include tra le sei province che concentrano metà del deficit, e la Comunità Valenciana aveva 51.268 abitazioni turistiche annunciate a maggio 2026.

Una città costiera molto tesa e un paese dell'entroterra con poca domanda non hanno lo stesso problema. Per questo una delle idee più dibattute è adattare le misure per zona invece di applicarle uguali ovunque. Quali zone e con quali criteri è, ancora una volta, il punto difficile.

Che cosa sappiamo e che cosa no

Ciò che i dati sostengono

• La scarsità di abitazioni è strutturale: si costruisce molto meno di quanto crescano le famiglie, soprattutto in poche province.
• Gli appartamenti turistici sono una piccola parte del patrimonio nazionale ma molto concentrata, e in quelle zone ci sono prove che fanno pressione sui prezzi.
• Il turismo è un pilastro economico di primo piano per occupazione, esportazioni e gettito fiscale.
• Il patrimonio di edilizia sociale è piccolo rispetto a quello europeo.

Ciò che ancora non sappiamo

• Quante abitazioni che escono dall'affitto turistico finiscono davvero in affitto residenziale.
• Quanta domanda turistica si perderebbe (se si perde) per un alloggio più caro, e quanta ne assorbirebbero gli hotel.
• Come i cambi di regole influiscono sulla costruzione nel medio periodo.
• Qual è il saldo netto in occupazione, gettito e accesso alla casa di ogni combinazione di misure.

Come capire nel 2030 se una politica ha funzionato

Contare gli appartamenti turistici eliminati non basta. Per valutare davvero qualsiasi combinazione di misure bisognerebbe guardare insieme:

1. Quante abitazioni nuove sono state completate.
2. Quante abitazioni in affitto residenziale esistono e di quanto sono saliti gli affitti.
3. Di quanto è cambiato il prezzo dell'alloggio turistico.
4. Quanti turisti arrivano e quanto spende ciascuno.
5. Quanta occupazione turistica c'è.
6. Quanti investimenti immobiliari e quanta costruzione ci sono.
7. Di quanto è davvero cresciuto il patrimonio di case pubbliche.

Solo con tutti questi indicatori insieme si può sapere se una politica ha migliorato l'insieme e non solo un pezzo.

Se possiedi (o pensi di comprare) una casa in Spagna

Qualunque sia la tua opinione sul dibattito, ci sono tre punti pratici:

• Le regole cambiano in fretta e variano per regione e per comune: questa stessa settimana lo ha dimostrato. Prima di affittare la tua casa, consulta la normativa regionale e locale in vigore.
• Per gli affitti turistici e stagionali serve il numero del registro unico, oltre alle licenze richieste da ciascun territorio.
• Se non risiedi in Spagna e affitti la tua casa, quel reddito è tassato in Spagna e si dichiara con il Modelo 210; esiste anche un reddito imputato per le abitazioni non affittate. Puoi approfondire nelle nostre guide su tassazione dei redditi da affitto e che cos'è il Modelo 210.

Più contesto nei nostri articoli su l'aumento degli affitti e la mancanza di offerta, l'estate record del 2026 e il turismo straniero ad Alicante.