Americanos e Investimento Imobiliário em Espanha 2026

Há dez anos, um norte-americano a comprar habitação em Espanha era uma anedota estatística. Hoje, os cidadãos dos EUA são a nacionalidade que mais depressa cresce no mercado imobiliário espanhol e a que mais paga por metro quadrado. Este é o panorama completo: a evolução dos últimos dez anos, as cifras reais do Notariado e dos Registadores, as cidades onde compram, por que o fazem e o que devem exatamente à Agencia Tributaria cada ano através do Modelo 210.

1. A evolução em dez anos: de anedota a tendência

O Consejo General del Notariado regista a nacionalidade do comprador em cada escritura. Os dados são claros: enquanto as compras britânicas caíram cerca de 16% em seis anos, as compras de norte-americanos triplicaram no mesmo período.

No segundo semestre de 2025, os americanos figuraram entre as duas primeiras nacionalidades compradoras não residentes em seis comunidades autónomas, empatados com os franceses e à frente dos britânicos. É uma mudança estrutural.

2. Os norte-americanos pagam os preços mais altos de Espanha

O dado mais marcante: em 2025 pagaram em média 3.465-3.501 €/m², 29% acima da média do comprador estrangeiro (2.417 €/m²) e quase o dobro do comprador residente espanhol. Superam suíços (3.457 €/m²), suecos (3.421 €/m²), noruegueses (3.292 €/m²) e alemães (3.270 €/m²).

O motivo: compram produto prime — apartamentos de centro com carácter, casas reabilitadas, villas com vistas — e não produto costeiro de volume.

3. Onde compram: o mapa de cidades

Madrid — destino número um

Barrio de Salamanca, Chamberí, Justicia e Retiro concentram a procura norte-americana. Colégios internacionais, voos diretos para Nova Iorque, Miami, Dallas, Chicago e Boston, saúde de primeiro nível e uma vida urbana pedonal e segura, a preços muito inferiores a Manhattan, São Francisco ou Miami Beach.

Barcelona — design, tecnologia e mar

Eixample, Gràcia, Sant Gervasi e Sarrià atraem perfis tecnológicos e criativos. Atenção à restrição de licenças turísticas: comprar aqui é estilo de vida ou arrendamento de longa duração.

Valência — a grande oportunidade de valor

Ruzafa, El Carmen, El Pla del Real e o Cabanyal. Praia e cidade, com desconto relevante face a Madrid e Barcelona, e uma comunidade americana de teletrabalho consolidada.

Málaga e Costa del Sol

Málaga capital (Soho, Centro Histórico), Marbella, Estepona e Sotogrande: a maior concentração de operações de luxo norte-americanas.

Baleares — Maiorca e Ibiza

Palma, Son Vida, Deià, Pollença, Santa Gertrudis. Segmento alto, muitas vezes sem financiamento.

Alicante e Costa Blanca

Jávea, Moraira, Altea e Alicante capital: a província lidera a compra estrangeira em Espanha e o americano cresce no segmento villa.

Emergentes: Sevilha, Granada, San Sebastián e Canárias

Muito ativos os compradores norte-americanos hispanófonos de origem latino-americana nas capitais andaluzas.

4. As oito razões reais

1. Arbitragem do custo de vida. Um apartamento prime em Madrid ou Valência custa uma fração do equivalente numa metro norte-americana.
2. Saúde. Pública e privada entre as melhores do mundo, a um custo ínfimo face ao seguro norte-americano.
3. Segurança e cidades pedonais. As famílias citam poder levar os filhos a pé à escola.
4. Clima político e social. A Reuters recolheu que parte do auge 2024-2025 responde a compradores que procuram um "plano B" permanente.
5. Teletrabalho e visto de nómada digital (Ley 28/2022), com regime especial a 24% até 600.000 € durante seis anos.
6. Conectividade aérea direta a partir de Barajas e El Prat com mais de uma dúzia de hubs norte-americanos.
7. Convenção fiscal moderna (1990, modificada pelo Protocolo de 2013 em vigor desde 27/11/2019).
8. Diversificação em euros do património.

Mudança-chave de 2025: o Golden Visa por compra de 500.000 € foi suprimido pela Ley Orgánica 1/2025, com efeitos a partir de 3 de abril de 2025. Hoje compra-se habitação, não residência: as vias são o visto não lucrativo ou o de nómada digital.

5. O que quase todos os americanos desconhecem: o IRNR

Se é proprietário em Espanha e não é residente fiscal aqui, tem obrigação anual de declarar mesmo que o imóvel não gere rendimentos e independentemente do que apresente ao IRS.

5.1. Modelo 210

• Uma declaração por proprietário e imóvel. Um casal a 50/50 apresenta dois modelos.
• Taxa de 24% por ser extracomunitário (os 19% são só UE/EEE).
• Sem dedução de despesas em arrendamento: tributam sobre o rendimento bruto.

5.2. Rendimento imputado

Uso próprio: 1,1% ou 2% do valor cadastral (1,1% se foi revisto nos dez últimos períodos de imposto) a 24%. Prazo: 31 de dezembro do ano seguinte.

Exemplo. Casal norte-americano, apartamento em Valência a 50/50, valor cadastral 140.000 € revisto. Base: 1.540 €. Cada cônjuge declara 770 € × 24% = 184,80 € em modelos separados.

Exemplo de arrendamento. 18.000 € de renda e 6.000 € de despesas: um proprietário UE pagaria 19% sobre 12.000 € = 2.280 €; o norte-americano paga 24% sobre 18.000 € = 4.320 €.

5.3. Venda e retenção de 3%

O comprador retém 3% (Modelo 211) e o vendedor apresenta o Modelo 210 de mais-valia em 4 meses; se a quota real for menor, solicita-se o reembolso.

5.4. O IBI não substitui o Modelo 210

O IBI é municipal, um recibo por imóvel. O Modelo 210 é estatal, uma declaração por proprietário. Pagar IBI não isenta.

5.5. O lado norte-americano: 1116, FBAR e FATCA

O arrendamento vai para o Schedule E e o imposto espanhol credita-se normalmente no Formulário 1116. Uma conta bancária espanhola acima do limiar obriga ao FBAR (FinCEN 114) e, se for o caso, ao Formulário 8938.

6. Como a SpainTaxForm ajuda

• Sem certificado digital nem Cl@ve. Formulário guiado em inglês ou espanhol; nós geramos e apresentamos.
• Multipropriedade automática: uma declaração correta por titular.
• Taxa de 24% e coeficiente cadastral aplicados automaticamente.
• Rendimento imputado (desde 30 €), arrendamento, mais-valia patrimonial e reembolso de 3%.
• Avisos de prazos e renovação anual.
• Documentação pronta para o seu CPA norte-americano.
• Atendimento em 12 idiomas.

7. Checklist do comprador norte-americano

1. Obtenha o NIE (consulado nos EUA ou em Espanha).
2. Abra conta bancária espanhola.
3. Advogado independente e nota simple registral.
4. Orçamente 10-13% de despesas: ITP autonómico ou 10% de IVA em obra nova, notário, registo e honorários.
5. Confirme o valor cadastral.
6. Se for arrendar, reveja a licença turística autonómica e municipal.
7. Ative a obrigação anual desde o ano de compra (prorrateada).
8. Coordene com o seu 1040, Schedule E e Formulário 1116.

8. O que vem a seguir

Em 2025 houve 138.254 compraventas com comprador estrangeiro e os Registadores anotaram um recorde de cerca de 97.515 operações. Dentro desse total estável, a composição roda: desce o britânico e sobem neerlandês, italiano e norte-americano. Pelo preço médio que pagam, o seu peso em valor cresce mais depressa do que em número.

Comprar é o fácil. O que precisa de sistema é a obrigação recorrente: um Modelo 210 por proprietário, por imóvel e por ano, a 24%. Disso tratamos nós.