Espanha 2026: Chaves do Mercado Imobiliário e Fiscalidade para Não Residentes

A Espanha continua a ser um dos destinos mais atrativos para o investimento imobiliário estrangeiro na Europa. Em 2026, o mercado mostra uma vitalidade sem precedentes, com preços em alta nas zonas costeiras e grandes cidades, e uma procura estrangeira que representa quase 15% de todas as operações de compra e venda.

O Mercado Imobiliário Espanhol em 2026

Segundo os últimos dados do INE (Instituto Nacional de Estatística), o preço médio da habitação em Espanha cresceu 7,3% em 2025 e a tendência mantém-se em 2026, especialmente nas zonas de elevada procura internacional:

• Costa Blanca (Alicante): +9,2% homólogo. Continua a ser a zona favorita de compradores britânicos, alemães e neerlandeses.
• Ilhas Baleares: +11,8% homólogo. Maiorca e Ibiza mantêm preços recorde com oferta muito limitada.
• Costa del Sol (Málaga): +8,5% homólogo. Marbella e Estepona concentram o maior volume de investimento estrangeiro.
• Canárias: +7,1% homólogo. Tenerife e Gran Canaria registam máximos históricos em compras por não residentes.

O endurecimento das condições hipotecárias nos países do Norte da Europa impulsionou paradoxalmente as compras a pronto em Espanha, facilitando as transações para compradores estrangeiros com capital disponível.

Obrigações Fiscais do Não Residente em Espanha

Se é proprietário de um imóvel em Espanha e não reside no país, está obrigado a apresentar o Modelo 210 (IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Esta obrigação existe independentemente de arrendar ou não a propriedade. Há três situações principais:

1. Rendimento Imputado (Propriedade vazia ou não arrendada)

Se a sua propriedade em Espanha não gera rendimentos de arrendamento, deve igualmente tributar pelo rendimento imputado. O montante calcula-se como percentagem do valor cadastral: 1,1% se foi revisto após 2012, ou 2% caso contrário. A taxa é de 19% para residentes na UE/EEE e de 24% para o resto do mundo.

Prazo: De 1 de janeiro a 31 de dezembro do ano seguinte ao exercício fiscal.

2. Rendimentos de Arrendamento

Os rendimentos de arrendamento em Espanha tributam a 19% (residentes UE/EEE) ou a 24% (não residentes fora da UE). Os residentes na UE podem deduzir despesas como juros hipotecários, condomínio, seguros e manutenção. A declaração é anual.

3. Mais-Valia Patrimonial (Venda de imóveis)

Ao vender um imóvel, o comprador retém obrigatoriamente 3% do preço de venda como garantia fiscal (Modelo 211). O vendedor não residente tributa a mais-valia à taxa de 19% (residentes europeus). Se a retenção superar a quota, o não residente tem direito a solicitar o reembolso.

Nova Regulamentação de Arrendamentos em Espanha

A Lei da Habitação e os seus desenvolvimentos normativos autonómicos continuam a marcar o panorama do arrendamento em 2026. Os pontos mais relevantes para proprietários não residentes:

• Zonas tensionadas: Em mercados «tensionados» (Barcelona, Madrid e arredores), o preço do arrendamento não pode ultrapassar o índice oficial de referência.
• Arrendamento turístico: Madrid, Barcelona, Baleares, Canárias e Costa del Sol endureceram as licenças de arrendamento turístico tipo Airbnb. Em muitas zonas, novas licenças estão congeladas.
• Obrigações do senhorio não residente: Deve declarar os rendimentos de arrendamento anualmente através do Modelo 210 e tributar sobre os rendimentos líquidos.

Compra e Venda e Impacto das Mais-Valias

2026 está a ser um ano muito ativo em transações imobiliárias. Segundo o Consejo General del Notariado, os compradores estrangeiros representaram 14,7% das escrituras de compra e venda em 2025. As principais nacionalidades compradoras:

• 🇬🇧 Britânicos (9,1%)
• 🇩🇪 Alemães (7,6%)
• 🇫🇷 Franceses (6,5%)
• 🇳🇱 Neerlandeses (5,8%)
• 🇸🇪 Suecos (4,2%)

Para a venda, é fundamental planificar corretamente a operação. A data de aquisição pode ser determinante para aceder a coeficientes de abatimento em imóveis adquiridos antes de 1995, que podem reduzir significativamente a mais-valia fiscal.

Turismo e o Seu Impacto no Mercado

A Espanha bateu em 2025 o seu próprio recorde com mais de 94 milhões de turistas internacionais, segundo o INE. Esta pressão turística tem um impacto direto no mercado imobiliário:

• Aumento da procura de arrendamento de curta duração em zonas turísticas
• Pressão altista nos preços de compra e venda em destinos consolidados
• Maior regulamentação e controlo de plataformas de arrendamento de férias
• Novos impostos turísticos em várias comunidades autónomas

Barcelona já aplica uma taxa turística de até 4€ por noite, e outras localidades populares estão a seguir o mesmo caminho.

O Que Deve Fazer se É Proprietário Não Residente?

• ✅ Apresentar o Modelo 210 dentro dos prazos estabelecidos
• ✅ Conhecer o valor cadastral atualizado da sua propriedade
• ✅ Se arrenda, declarar os rendimentos anualmente e conservar faturas de despesas dedutíveis
• ✅ Se vendeu, calcular corretamente a mais-valia e gerir a retenção de 3%
• ✅ Consultar um especialista em fiscalidade para não residentes

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