I paesi più sicuri per investire in abitazioni, e perché la Spagna lo è da decenni

I paesi in cima agli indici di pace non sono, per questo, i paesi in cui uno straniero può comprare una casa ed essere protetto. L’Islanda è il paese più pacifico del mondo e non è un mercato di seconde case. Canada, Australia e Nuova Zelanda proteggono molto bene la proprietà e, allo stesso tempo, impediscono o limitano l’acquisto da parte di un non residente. La Spagna non è prima in nessuna classifica del 2025. Da quattro decenni è un’altra cosa: uno Stato dell’Unione europea, dell’euro e della NATO, con un registro che tutela chi iscrive in buona fede, dove uno straniero compra un’abitazione ordinaria con le stesse regole civili di uno spagnolo. Quella combinazione, e non un posto preciso, l’ha mantenuta come destinazione sicura.

Non è una raccomandazione di acquisto né una consulenza di investimento. Il testo descrive il quadro giuridico e gli indici pubblici a ottobre 2026, e separa ciò che ogni fonte misura davvero.

«Sicuro» vuol dire tre cose diverse

• Sicurezza del titolo. La casa risulta iscritta a vostro nome e un giudice rispetta quell’iscrizione. Decidono lo Stato di diritto e un registro affidabile.
• Sicurezza della persona. La violenza è bassa. L’omicidio e il Global Peace Index misurano questo, non il prezzo al metro quadro.
• Sicurezza del prezzo. L’abitazione non perde una parte grande del suo valore. Nessun paese serio può prometterlo. Nemmeno la Spagna. Il ciclo iniziato nel 2008 lo ha dimostrato.

La mappa del 2025 e del 2026

La tabella affianca tre fonti che non misurano la stessa cosa. Il Global Peace Index 2025 dell’Institute for Economics & Peace ordina 163 paesi: il posto 1 è il più pacifico. L’International Property Rights Index 2025 ordina 126 paesi secondo il quadro giuridico e la tutela della proprietà. La colonna dell’acquirente straniero esce dalla legge di ciascun paese. «Aperto» significa che non c’è un divieto né un’autorizzazione nazionale perché un non residente compri un’abitazione urbana ordinaria. Il suolo protetto, la costa o un fondo rustico possono avere regole proprie.

Il posto della Francia nell’indice di pace non descrive né il registro né la strada. Quell’indice penalizza la militarizzazione e l’impatto del terrorismo. Nei diritti di proprietà la Francia è 12.ª e nella trasparenza immobiliare è 2.ª al mondo. Il Regno Unito non compare nella testa pubblicata dell’IPRI in modo da assegnargli un posto senza il rapporto completo; nella trasparenza immobiliare è il numero 1.

Nell’indice dei diritti di proprietà i primi del 2025 sono Lussemburgo (8,237), Australia (8,037) e Svizzera (8,008). Gli Stati Uniti sono 10.º (7,655). La Spagna ottiene 7,144 ed è 22.ª su 126. Il sottoindice della proprietà fisica, quello che guarda l’abitazione e non i brevetti, sale nella scheda dello stesso indice a 8,283 e all’8.º posto mondiale di quella componente.

La trasparenza del mercato non è la pace

Per chi sta per firmare un acquisto, l’indice utile è il Global Real Estate Transparency Index 2024 di JLL e LaSalle. Misura 89 paesi e 151 città con 256 indicatori: dati di mercato, governo dei veicoli quotati, quadro giuridico, processo di compravendita e sostenibilità. L’Europa è la regione più trasparente.

Il gruppo «molto trasparente» è aperto da Regno Unito (1), Francia (2), Stati Uniti (3), Australia (4), Canada (5), Paesi Bassi (6), Nuova Zelanda (7), Irlanda (8), Svezia (9) e Germania (10). Ci sono anche Giappone, Belgio e, per la prima volta in quel gruppo, Singapore. L’ordine è quello della nota di JLL in Germania.

La Spagna è 18.ª al mondo, lo stesso posto del 2022, e tra i dieci mercati più trasparenti d’Europa. JLL la colloca nel gradino «Transparent», non nel primo. È un mercato in cui un investitore professionale trova dati, atto notarile e registro. Non è il mercato con la serie statistica più fine del mondo.

Il carattere piccolo dei paesi che escono primi

• Svizzera. La legge federale sull’acquisto di immobili da parte di persone all’estero, la Lex Koller, esige un’autorizzazione cantonale. La casa di vacanza è possibile solo in zone turistiche designate e dentro una quota. Possedere la casa non dà un permesso di soggiorno.
• Danimarca. Chi non ha il domicilio nel paese, o non vi ha risieduto almeno cinque anni, ha bisogno del permesso del Dipartimento degli affari civili. Lo dice la guida ufficiale, per l’abitazione principale e per la casa di vacanza.
• Canada. Il divieto di acquisto per i non canadesi, in vigore dal 1° gennaio 2023, è stato prorogato fino al 1° gennaio 2027. Lo ha annunciato il Dipartimento delle Finanze. Riguarda l’abitazione fino a tre unità nelle aree urbane. Un edificio di quattro o più unità, e il suolo fuori da quelle aree, seguono un altro regime.
• Australia. Dal 1° aprile 2025 al 31 marzo 2027 un investitore straniero non può comprare un’abitazione usata, salvo eccezioni definite. Lo ha annunciato il Tesoro australiano. Il nuovo e il terreno edificabile seguono un’altra via, con autorizzazione.
• Nuova Zelanda. Una persona esterna, di regola, non può comprare suolo residenziale. C’è un canale diverso per australiani e singaporiani e un altro, con consenso, per chi ha un visto di residenza e compra una sola casa per viverci.
• Singapore. Comprare si può. Dal 27 aprile 2023 la regola generale per uno straniero è un Additional Buyer’s Stamp Duty del 60%, oltre all’imposta di bollo ordinaria. L’esempio ufficiale dell’IRAS, su un’abitazione di 2 milioni di dollari di Singapore, dà 1,2 milioni solo di quel sovrapprezzo.

Perché la Spagna è in quella lista da decenni

• 1978. L’articolo 33 della Costituzione riconosce la proprietà privata e l’eredità. Nessuno può essere privato dei suoi beni salvo per pubblica utilità o interesse sociale, con indennizzo e secondo la legge.
• 1982 e 1986. La Spagna entra nella NATO e, il 1° gennaio 1986, nelle Comunità europee. Il quadro politico del proprietario è quello di uno Stato membro.
• 1999. L’euro. Chi guadagna e risparmia in euro non ha un rischio di cambio fra il suo paese e la casa. Questo non esiste nel Regno Unito, in Svizzera, in Canada, in Australia o a Singapore.
• Il registro. L’articolo 34 della legge ipotecaria protegge il terzo che in buona fede, e a titolo oneroso, iscrive un diritto acquistato da chi nel registro sembrava poterlo trasmettere. Anche se poi il diritto del cedente si annulla per una causa che non risultava nel registro, l’iscrizione del terzo resta. L’atto del notaio non basta: la pubblicità la dà l’iscrizione.
• Lo straniero. L’articolo 27 del Codice civile stabilisce che gli stranieri godono degli stessi diritti civili degli spagnoli, salvo quanto dispongano leggi speciali o trattati. Comprare un’abitazione ordinaria non è fra quelle eccezioni. Non servono residenza né visto per essere proprietari.

La residenza per investimento, il visto d’oro, per acquisti di almeno 500.000 euro, è stata soppressa dalla legge organica 1/2025. Dal 3 aprile 2025 non ci sono nuove domande. Chiudere quel visto non ha chiuso l’acquisto. Un cittadino dell’UE non ne aveva bisogno, e il titolo non ne è mai dipeso. Avere la casa continua a non dare, da solo, un diritto di soggiorno.

Dove sta la Spagna nelle cifre di oggi

Il World Justice Project colloca la Spagna 18.ª su 31 nel gruppo UE, EFTA e America del Nord. Il punteggio è sceso dello 0,6% e il posto mondiale non si è mosso. Dentro l’indice, la giustizia civile è il posto 30 su 143 e ordine e sicurezza il 39. La Spagna sta nel gruppo alto del mondo e a metà della sua regione ricca. Non è la Danimarca, che guida quell’indice.

Il tasso di omicidio, nella serie crim_hom_soff di Eurostat, si è mosso fra 0,6 e 0,9 per 100.000 ogni anno dal 2008. È una serie bassa e stabile. Non è la più bassa dell’Unione.

Il prezzo ha fatto un ciclo intero. Il titolo, no.

Chi dice che in Spagna il prezzo «sale sempre» non ha letto la serie. L’indice dei prezzi delle abitazioni dell’INE, nel quarto trimestre 2025, è salito del 12,9% annuo: 11,2% il nuovo e 13,1% l’usato, e l’1,8% sul trimestre precedente. La tabella storica dello stesso indice mostra l’altra faccia: tassi annui del −11,2% nel 2011, del −12,8% nel 2012 e del −7,8% nel 2013. Dal 2014 il tasso annuo del quarto trimestre è positivo, e il 2024 e il 2025 sono gli anni più forti di quella ripresa.

L’annuario della statistica registrale immobiliare 2025 chiude l’anno con un prezzo medio di 2.284 €/m² e di 214.581 € per abitazione, massimi della serie, con un aumento del 9,5% in euro al metro quadro. L’indice INE e il prezzo dei registri non misurano lo stesso momento né lo stesso universo. Entrambi dicono che il 2025 è stato un anno di forte rialzo, dopo un ciclo che aveva già incluso una lunga discesa.

Nello stesso annuario gli stranieri hanno formalizzato circa 97.480 acquisti, il 13,82% di tutte le compravendite di abitazioni. L’acquirente straniero non è un’aggiunta recente dell’ultimo boom: è una parte stabile della domanda, soprattutto sulla costa. Il dettaglio è nello studio sull’acquirente straniero.

Dove la Spagna non è la prima

• Corruzione percepita. Nell’indice di percezione della corruzione 2025 di Transparency International la Spagna ottiene 55 su 100 ed è 49.ª su 182, un punto e tre posti peggio dell’anno prima. La nota internazionale la indica fra i maggiori arretramenti europei dal 2012, con 10 punti in meno. Il Portogallo è a 56. Non è un dato di violenza. È un dato di fiducia nel settore pubblico, ed è il punto debole istituzionale di questa lista.
• Giustizia civile. Il posto 30 del World Justice Project descrive tempi e prevedibilità, non la validità del titolo. Una controversia di possesso o di condominio si risolve, e non si risolve in fretta.
• Trasparenza dei dati. Il posto 18 di JLL, nel secondo gradino, significa che Regno Unito, Francia, Paesi Bassi o Germania pubblicano serie più fini. Il registro spagnolo protegge il diritto. La statistica di quartiere e di rendimento non è la più aperta del continente.
• Il prezzo di ingresso. Il 2024 e il 2025 sono anni cari rispetto alla serie recente. Comprare perché «la Spagna è sicura» non risponde se quell’appartamento, a quel prezzo, ha senso.

Se comprate e non risiedete, la sicurezza include il fisco

Essere proprietari senza essere residenti fiscali non esenta. Ogni anno va presentato il Modelo 210, l’imposta sul reddito dei non residenti:

• Abitazione vuota. La base del reddito imputato è l’1,1% o il 2% del valore catastale, secondo la data di revisione. L’aliquota è il 19% se risiedete nell’UE o nel SEE, e il 24% nel resto del mondo.
• Affitto. Lo stesso 19% o 24% sui redditi da locazione. Chi risiede nell’UE o nel SEE può dedurre le spese collegate. Chi no, è tassato sul reddito lordo.
• Vendita. Il compratore trattiene il 3% e lo versa con il Modelo 211. Il venditore dichiara la plusvalenza e chiede il rimborso dell’eccesso, o paga la differenza.

Se diventate residenti fiscali, lo schema cambia: l’IRPF raggiunge il reddito mondiale, pensione estera inclusa. Ci sono convenzioni per non pagare due volte. La mappa per nazionalità è nella guida sulla fiscalità del non residente. Prezzi e domanda sono nel quadro del mercato 2026.

Come leggere la lista se cercate una seconda casa

Se l’obiettivo è comprare quest’anno da un altro paese, la lista corta non è quella dell’indice di pace. È quella dei mercati in euro, con un registro che funziona e senza un permesso nazionale di acquisto: Spagna, Portogallo, Francia, Paesi Bassi, Germania e Irlanda. Il Portogallo sta davanti alla Spagna nella pace (7 contro 25) e molto vicino nei diritti di proprietà (23 contro 22). La Francia è più trasparente. Anche la Germania. La Spagna porta un’altra cosa: quattro decenni con la stessa porta aperta, un mercato costiero che assorbe già quasi 100.000 acquisti stranieri l’anno, e un ciclo di prezzi già percorso per intero senza toccare il titolo.

Il Regno Unito è il mercato più trasparente ed è aperto, in un’altra moneta e con un costo fiscale di ingresso più alto per chi non risiede. Svizzera, Danimarca, Canada, Australia, Nuova Zelanda e Singapore possono essere eccellenti per chi già ci vive. Per chi compra da fuori, la legge mette un permesso, un divieto o un’imposta del 60% prima ancora di parlare di sicurezza.

Chiusura

La Spagna non guida il mondo nella pace, nella percezione della corruzione né nella trasparenza immobiliare. Guida una combinazione che sta nello stesso posto da decenni: proprietà privata costituzionale, euro, registro con fede pubblica e acquisto aperto a chi non è residente. Il prezzo è sceso ed è tornato a salire. Il diritto iscritto non si è interrotto. Chi sta per comprare farebbe bene a trattare queste due frasi come fatti distinti, e a lasciare risolto il Modelo 210 dall’anno dell’atto. In SpainTaxForm lo presentiamo online, nella vostra lingua.