Tasse dei non residenti in Spagna — guida IRNR 2026

Tre tipi di imposta immobiliare per i non residenti

I proprietari non residenti in Spagna affrontano uno o più di tre obblighi fiscali distinti, tutti dichiarati tramite il Modelo 210. Capire quali si applicano alla tua situazione è il primo passo verso la regolarità fiscale.

Se il tuo immobile in Spagna è vuoto, usato come casa vacanze o semplicemente non affittato, la Spagna ritiene che tu tragga un beneficio economico dalla sola proprietà. Questo concetto si chiama reddito imputato (renta imputada). L’idea di fondo è che possedere un immobile ti dà la possibilità di usarlo o affittarlo, e quindi lo Stato spagnolo considera che tu percepisca un reddito figurativo anche se non circola denaro reale. È il tipo più comune di imposta sui non residenti e quello che i proprietari stranieri dimenticano più spesso.

Il calcolo è semplice. Si prende il valore catastale (valor catastral) dell’immobile — indicato sulla ricevuta annuale dell’IBI — e lo si moltiplica per l’1.1 % (se il valore catastale è stato revisionato negli ultimi dieci anni) o per il 2 % (se non lo è stato). Il risultato è il tuo reddito imputato, tassato poi al 19 % o al 24 % a seconda del paese di residenza. Per esempio: se il tuo appartamento sulla Costa Blanca ha un valore catastale di €80,000 (revisionato nel 2018), il tuo reddito imputato è €80,000 × 1.1 % = €880. Un residente UE dovrebbe €880 × 19 % = €167.20 all’anno; un residente del Regno Unito dovrebbe €880 × 24 % = €211.20.

Il termine di presentazione per il reddito imputato è ampio: hai a disposizione l’intero anno solare successivo all’anno fiscale. Per l’anno fiscale 2025, puoi presentare in qualsiasi momento dal 1° gennaio al 31 dicembre 2026. Detto ciò, è meglio non ridursi all’ultimo momento — presentare presto significa un pensiero in meno e riduce il rischio di dimenticarsene del tutto.

Se affitti il tuo immobile in Spagna — a lungo termine a un inquilino o a breve termine tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com — devi dichiarare i redditi all’AEAT tramite il Modelo 210. La distinzione fondamentale è tra i residenti UE/SEE, che possono dedurre dai redditi lordi le spese direttamente collegate, e i residenti extra-UE, che devono pagare l’imposta sull’importo lordo senza alcuna deduzione. Le spese deducibili per i residenti UE includono gli interessi del mutuo, l’assicurazione dell’immobile, le spese condominiali, l’IBI (imposta comunale sugli immobili), i costi di manutenzione e riparazione, le utenze pagate dal proprietario, le spese di gestione e l’ammortamento (fino al 3 % del costo di acquisto del fabbricato, escluso il valore del terreno).

Considera questo esempio: un proprietario tedesco affitta un appartamento a Marbella per €15,000 all’anno. Le sue spese deducibili ammontano a €6,000 (interessi del mutuo, assicurazione, IBI, spese condominiali e piccole riparazioni). Come residente UE, paga il 19 % sul reddito netto: (€15,000 − €6,000) × 19 % = €1,710. Immagina ora un proprietario britannico con redditi e spese identici. Dopo la Brexit, paga il 24 % sull’importo lordo: €15,000 × 24 % = €3,600. Il proprietario britannico paga più del doppio — €1,890 in più all’anno — solo perché il Regno Unito non fa più parte dell’UE.

Nel 2024 è entrato in vigore un cambiamento importante: i redditi da locazione si dichiarano ora in un’unica dichiarazione annuale. In precedenza erano richieste dichiarazioni trimestrali (entro 20 giorni dalla fine di ogni trimestre). Per l’anno fiscale 2025, devi presentare tra il 1° e il 20 gennaio 2026. Un ulteriore cambiamento arriva dall’anno fiscale 2026: l’Order HAC/623/2026 sposta questa finestra al 1°-20 aprile 2027. Qualunque sia la finestra applicabile al tuo anno, mancarla significa maggiorazioni immediate.

Quando un non residente vende un immobile in Spagna, il profitto (la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto originario, rettificato per le migliorie ammissibili e i costi di transazione) è soggetto all’imposta sulle plusvalenze: 19 % per i residenti UE/SEE o 24 % per i residenti extra-UE. Il costo di acquisto include il prezzo di acquisto originario, l’imposta di trasferimento (ITP) o l’IVA pagata all’acquisto, le spese notarili e di registro, e il costo delle migliorie strutturali documentate realizzate durante il possesso. Il prezzo di vendita è l’importo indicato nell’atto notarile, meno le commissioni di agenzia e le altre spese di vendita.

Ai venditori non residenti si applica un meccanismo particolare: l’acquirente è legalmente obbligato a trattenere il 3 % del prezzo di vendita concordato e a versarlo direttamente all’AEAT tramite il Modelo 211. Questa ritenuta del 3 % funge da acconto sulla tua imposta sulla plusvalenza. Se la tua imposta effettiva è inferiore all’importo trattenuto — per esempio perché la plusvalenza era piccola o perché hai sostenuto costi di miglioria significativi — puoi chiedere il rimborso dell’eccedenza. In alcuni casi, soprattutto vendendo in perdita, si può recuperare l’intero 3 %.

Il termine di presentazione per la plusvalenza è di quattro mesi dalla data dell’atto notarile (escritura). Per esempio, se hai firmato l’atto il 15 marzo 2026, la tua dichiarazione scade il 15 luglio 2026. La stessa finestra di quattro mesi vale per la richiesta di rimborso della ritenuta del 3 %. È essenziale presentare entro questo termine — presentare in ritardo non solo comporta maggiorazioni, ma può anche ritardare il rimborso a cui hai diritto.