De Spaanse huurmarkt 2020-2025: waarom de prijzen exploderen en het aanbod instort

De Spaanse huurmarkt kent de grootste onbalans tussen vraag en aanbod uit zijn recente geschiedenis. Sinds maart 2020 is meer dan 60 % van het langlopende huuraanbod verdwenen en zijn de huren landelijk met tot 40 % gestegen, met pieken van 90 % in Barcelona. Hier zijn de officiële cijfers achter een post-Covid-scenario dat niemand zag aankomen.

Vijf jaar in cijfers

De belangrijkste portalen (idealista, Fotocasa) en officiële instellingen (INE, Banco de España) zijn het eens: sinds de pandemie staat de Spaanse huurmarkt ongekend onder druk.

• Aanbod: volgens idealista is het aanbod aan langlopende huurwoningen tussen 2020 en 2026 met 61 % gedaald. Alleen al in 2025 raamt het Huurobservatorium een extra verlies van 33.418 woningen (-4,7 %).
• Prijzen: +40 % cumulatief in 5 jaar volgens idealista, +27 % volgens de Fotocasa-index. Over tien jaar becijfert Fotocasa een stijging van +94 % cumulatief.
• Vraagdruk: gemiddeld 135 geïnteresseerden per huuradvertentie landelijk (Huurobservatorium, jan. 2026). In Palma de Mallorca meer dan 240.
• Gemiddelde huur nationaal: € 1.184/maand eind 2025, +5,9 % op jaarbasis (na +11,3 % het jaar ervoor).
• Madrid en Barcelona: het aanbod is sinds 2020 met 73 % gedaald in Madrid en met 90 % in Barcelona.

Waarom is het aanbod ingestort?

De Banco de España waarschuwde al in het jaarverslag 2023 voor een structureel betaalbaarheidsprobleem. Verschillende factoren versterken elkaar sinds Covid:

• Verschuiving naar toeristische en seizoensverhuur (Airbnb-stijl en korte contracten) om de nieuwe Woningwet te omzeilen.
• Juridische onzekerheid voor verhuurders: regulering van gespannen gebieden, huurplafonds en strengere uitzettingsregels hebben kleine verhuurders uit de markt geduwd.
• Bijna geen nieuwe build-to-rent-voorraad op de markt.
• Toenemende vraag: recordimmigratie, vorming van nieuwe huishoudens en buitenlandse vraag (gepensioneerden, digital nomads).
• Duurdere hypotheken (2022-2024): veel potentiële kopers werden naar de huurmarkt gedwongen.

Gevolgen: recordprijzen en felle concurrentie

Het nationale gemiddelde ligt rond € 14/m²/maand. De grootste stijgingen sinds 2020:

• Valencia: +83 %
• Málaga: +73 %
• Madrid: +62 %
• Palma de Mallorca: +58 %
• Barcelona: +50 %

In een groot deel van het land geven huishoudens inmiddels meer dan 40 % van hun inkomen uit aan huur — ruim boven de door internationale organisaties aanbevolen drempel van 30 %.

En voor niet-ingezeten eigenaren?

Als u als niet-ingezetene een woning in Spanje verhuurt, is de situatie paradoxaal: verhuren was nog nooit zo rendabel, maar de fiscale verplichtingen waren nog nooit zo streng. De Spaanse Belastingdienst controleert data via banken, kadasters en online platforms.

De twee belangrijkste formulieren: het kwartaal-Modelo 210 voor huurinkomsten en het Modelo 210 voor vermogenswinst (of -verlies) bij verkoop.

Modelo 210 — Huurinkomsten

• Tarief: 19 % voor EU/EER-residenten, 24 % voor de rest van de wereld.
• EU/EER-residenten mogen kosten aftrekken: hypotheekrente, IBI, VvE-kosten, verzekeringen, nutsvoorzieningen, 3 % afschrijving, reparaties en professionele honoraria.
• Kwartaalaangifte (januari, april, juli, oktober).
• Ook zonder winst (of bij verlies) is aangeven aan te raden om verliezen naar volgende jaren te kunnen verrekenen.

Modelo 210 — Vermogenswinst / -verlies

• Bij verkoop houdt de koper 3 % van de verkoopprijs in (Modelo 211) als IRNR-voorheffing voor de niet-ingezeten verkoper.
• De verkoper dient binnen 4 maanden na de verkoop een specifiek Modelo 210 voor vermogenswinst in.
• Bij verlies of als de uiteindelijke belasting lager is dan de ingehouden 3 %, kunt u teruggaaf aanvragen.
• Voor vóór 1995 verworven panden kunnen afslagcoëfficiënten van toepassing zijn.

Waarom SpainTaxForm gespecialiseerd is in verhuur en vermogenswinst

Bij SpainTaxForm zijn we gespecialiseerd in de twee meest complexe Modelo 210-scenario’s voor niet-ingezetenen: huurinkomsten en vermogenswinst/-verlies bij verkoop van vastgoed.

• 100 % online, in 12 talen, zonder reis naar Spanje.
• Automatische berekening van grondslag, aftrekposten en tarief op basis van uw woonland.
• Real-time validatie van IBAN, NIE/NIF, kadastrale referentie en huurdersgegevens (ook bij meerdere huurders).
• Generatie van het officiële .210-bestand volgens de laatste AEAT-specificatie, klaar om in te dienen.
• Bij verkoop: wij regelen de 3 %-teruggaafaanvraag waar van toepassing, met voorafgaande raming en uitdrukkelijke toestemming.
• E-mailondersteuning in uw taal en centrale download van al uw aangiften, jaar na jaar.

In deze oververhitte markt, met recordrendementen maar strengere fiscale controle dan ooit, maakt een specialist het verschil tussen volledige compliance en vermijdbare boetes.

Bronnen

• 1idealista — Huuraanbod -61 % sinds 2020, prijzen +40 % (maart 2026)
• 2idealista — 5 jaar huurmarkt na de pandemie (maart 2025)
• 3idealista — Huren +10,3 % op jaarbasis (april 2025)
• 4Huurobservatorium — Jaarcijfers 2025: € 1.184 gemiddeld, 135 geïnteresseerden per advertentie
• 5Fotocasa — Stijging huurprijzen Spanje afgelopen 10 jaar (+94 %)
• 6INE — Nationale Huurwoningindex (tabel 24079)
• 7INE — Huurprijsindex (IPVA), technisch project
• 8Banco de España — Jaarverslag 2023, hoofdstuk 4: woningmarkt
• 9Forbes Spanje — Huuraanbod -61 % sinds 2020, prijzen +40 %
• 10Spaanse Belastingdienst — Modelo 210 IRNR (officiële site)