Belasting niet-ingezetenen Spanje — IRNR-gids 2026

Drie soorten vastgoedbelasting voor niet-ingezetenen

Niet-ingezeten woningeigenaren in Spanje krijgen te maken met een of meer van drie afzonderlijke belastingverplichtingen, allemaal aangegeven via het Modelo 210. Begrijpen welke op uw situatie van toepassing zijn, is de eerste stap richting naleving.

Staat uw Spaanse woning leeg, gebruikt u haar als vakantiehuis of verhuurt u haar simpelweg niet, dan gaat Spanje ervan uit dat u alleen al uit het eigendom een economisch voordeel haalt. Dit concept heet toegerekend inkomen (renta imputada). De achterliggende gedachte is dat het bezit van een woning u de mogelijkheid geeft om haar te gebruiken of te verhuren, en dat de Spaanse staat daarom aanneemt dat u een fictief inkomen geniet, ook al wisselt er geen echt geld van eigenaar. Dit is de meest voorkomende vorm van niet-ingezetenenbelasting en degene die buitenlandse eigenaren het vaakst over het hoofd zien.

De berekening is eenvoudig. U neemt de kadastrale waarde (valor catastral) van de woning — te vinden op uw jaarlijkse IBI-aanslag — en vermenigvuldigt die met 1.1 % (als de kadastrale waarde in de afgelopen tien jaar is herzien) of 2 % (als dat niet zo is). Het resultaat is uw toegerekende inkomen, dat vervolgens wordt belast tegen 19 % of 24 %, afhankelijk van uw woonland. Bijvoorbeeld: heeft uw appartement aan de Costa Blanca een kadastrale waarde van €80,000 (herzien in 2018), dan is uw toegerekende inkomen €80,000 × 1.1 % = €880. Een EU-ingezetene betaalt €880 × 19 % = €167.20 per jaar; een Britse ingezetene betaalt €880 × 24 % = €211.20.

De aangiftetermijn voor toegerekend inkomen is ruim: u heeft het hele kalenderjaar na het belastingjaar de tijd. Voor belastingjaar 2025 kunt u op elk moment tussen 1 januari en 31 december 2026 indienen. Toch kunt u het beter niet tot het laatste moment laten liggen — vroeg indienen is één zorg minder en verkleint het risico dat u het helemaal vergeet.

Verhuurt u uw Spaanse woning — langdurig aan een huurder of kortdurend via platforms als Airbnb of Booking.com — dan moet u de inkomsten via het Modelo 210 bij de AEAT aangeven. Het belangrijkste onderscheid is dat tussen EU-/EER-ingezetenen, die direct gerelateerde kosten van hun bruto huurinkomsten mogen aftrekken, en niet-EU-ingezetenen, die belasting over het brutobedrag moeten betalen zonder enige aftrek. Aftrekbare kosten voor EU-ingezetenen zijn onder meer hypotheekrente, opstalverzekering, VvE-bijdragen, IBI (lokale onroerendgoedbelasting), onderhouds- en reparatiekosten, door de eigenaar betaalde nutsvoorzieningen, beheerkosten en afschrijving (tot 3 % van de aanschafkosten van het gebouw, exclusief grondwaarde).

Neem dit voorbeeld: een Duitse eigenaar verhuurt een appartement in Marbella voor €15,000 per jaar. Zijn aftrekbare kosten bedragen in totaal €6,000 (hypotheekrente, verzekering, IBI, VvE-bijdragen en kleine reparaties). Als EU-ingezetene betaalt hij 19 % over het netto-inkomen: (€15,000 − €6,000) × 19 % = €1,710. Stel u nu een Britse eigenaar voor met identieke huurinkomsten en kosten. Na de Brexit betaalt die 24 % over het brutobedrag: €15,000 × 24 % = €3,600. De Britse eigenaar betaalt ruim het dubbele — €1,890 meer per jaar — uitsluitend omdat het VK geen deel meer uitmaakt van de EU.

In 2024 is een belangrijke wijziging ingegaan: huurinkomsten worden nu aangegeven in één jaarlijkse aangifte. Voorheen waren kwartaalaangiften verplicht (binnen 20 dagen na afloop van elk kwartaal). Voor belastingjaar 2025 moet u indienen tussen 1 en 20 januari 2026. Vanaf belastingjaar 2026 volgt nog een wijziging: de Order HAC/623/2026 verplaatst dit venster naar 1-20 april 2027. Welk venster ook geldt voor uw aangiftejaar — het missen ervan betekent onmiddellijke toeslagen.

Wanneer een niet-ingezetene een woning in Spanje verkoopt, is de winst (het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke aanschafkosten, gecorrigeerd voor toegestane verbeteringen en transactiekosten) onderworpen aan vermogenswinstbelasting: 19 % voor EU-/EER-ingezetenen of 24 % voor niet-EU-ingezetenen. De aanschafkosten omvatten de oorspronkelijke koopprijs, de bij aankoop betaalde overdrachtsbelasting (ITP) of btw, notaris- en registratiekosten, en de kosten van gedocumenteerde structurele verbeteringen tijdens het eigendom. De verkoopprijs is het bedrag in de notariële akte, minus makelaarscommissies en andere verkoopkosten.

Voor niet-ingezeten verkopers geldt een bijzonder mechanisme: de koper is wettelijk verplicht 3 % van de overeengekomen verkoopprijs in te houden en rechtstreeks aan de AEAT af te dragen via het Modelo 211. Deze 3 %-inhouding fungeert als voorschot op uw vermogenswinstbelasting. Is uw werkelijke belastingschuld lager dan het ingehouden bedrag — bijvoorbeeld omdat de winst klein was of u aanzienlijke verbeteringskosten had — dan kunt u teruggave van het teveel aanvragen. In sommige gevallen, vooral bij verkoop met verlies, kan de volledige 3 % worden teruggevorderd.

De aangiftetermijn voor vermogenswinst is vier maanden vanaf de datum van de notariële akte (escritura). Tekende u de akte bijvoorbeeld op 15 maart 2026, dan moet uw aangifte uiterlijk 15 juli 2026 binnen zijn. Hetzelfde venster van vier maanden geldt voor het verzoek om teruggave van de 3 %-inhouding. Het is essentieel binnen deze termijn in te dienen — te laat indienen leidt niet alleen tot toeslagen, maar kan ook de teruggave waarop u recht heeft vertragen.