IBI vs Modelo 210: Diferenças e Dupla Tribut…

Não confunda IBI e Modelo 210. Diferenças-chave, quando se pagam ambos e como funciona a dupla tributação.

Um dos erros fiscais mais frequentes dos proprietários não residentes em Espanha é confundir o IBI com o Modelo 210. São dois impostos distintos, de administrações distintas, com factos tributáveis distintos e com regras de tributação radicalmente diferentes. Neste guia, longo e detalhado, explicamos o que é cada um, como interagem, como se evita a dupla tributação com os países com convenção e o que acontece quando o titular da habitação não é uma pessoa singular, mas uma empresa não residente.

1. O que é o IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

O IBI é um tributo local, municipal, real e objetivo regulado nos artigos 60 a 77 do Real Decreto Legislativo 2/2004, que aprova o Texto Refundido da Ley Reguladora de las Haciendas Locales. É cobrado pelo Ayuntamiento onde se encontra o imóvel.

Facto tributável: a mera titularidade de um direito real sobre um bem imóvel urbano, rústico ou de características especiais (propriedade, usufruto, superfície ou concessão administrativa).
Base tributável: o valor catastral fixado pela Dirección General del Catastro.
Taxa: é fixada por cada Ayuntamiento dentro das margens legais (entre 0,4 % e 1,10 % para urbana, com possíveis majorações).
Devengo: a 1 de janeiro de cada ano. Quem é titular nesse dia paga o IBI do ano completo, mesmo que venda no dia seguinte.
Período de pagamento: é fixado pelo Ayuntamiento, normalmente entre maio e novembro.

O IBI paga-se UMA só vez por imóvel, independentemente do número de titulares

Este é um ponto crítico e onde existe mais confusão. O IBI é emitido sobre o imóvel, não sobre o titular. Ainda que uma habitação tenha um, dois, cinco ou dez coproprietários, o Ayuntamiento emite um único recibo pelo valor catastral total do bem. Os coproprietários são solidariamente responsáveis pelo pagamento perante o Ayuntamiento (art. 64 TRLHL) e depois repartem internamente o custo em função da sua quota de propriedade.

Exemplo: Um casal britânico possui a 50 % uma villa em Marbella com um IBI anual de 1.200 €. O Ayuntamiento de Marbella emite um só recibo de 1.200 €. Ambos são solidariamente responsáveis. Internamente, cada um assume 600 €, mas perante o Ayuntamiento não há dois recibos, há um.

2. O que é o Modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

O Modelo 210 é o formulário oficial para autoliquidar o Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), regulado no Real Decreto Legislativo 5/2004. É cobrado pela Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), ou seja, o Estado, não o Ayuntamiento.

Facto tributável: a obtenção de rendimentos em Espanha por pessoas singulares ou coletivas não residentes (por exemplo, a titularidade de um imóvel urbano —rendimento imputado—, o arrendamento recebido ou a mais-valia pela sua venda).
Sujeito passivo: cada titular não residente pessoalmente pela sua quota de propriedade.
Taxa:19 % para residentes na UE/EEE (permite deduzir despesas) e 24 % para residentes fora da UE/EEE (sem deduções).
Prazos: rendimento imputado, até 31 de dezembro do ano seguinte; arrendamentos, anualmente (dias 1-20 de abril, julho, outubro e janeiro); mais-valias patrimoniais, num prazo de 4 meses desde a escritura de venda.

O Modelo 210 apresenta-se POR CADA titular não residente

Ao contrário do IBI, aqui o imposto é pessoal. A AEAT trata cada coproprietário como um contribuinte independente. Se uma habitação pertence a dois titulares não residentes a 50 %, apresentam-se dois Modelos 210, um por cada pessoa, com metade da base tributável atribuída a cada um.

Exemplo (rendimento imputado 2026): Um casal alemão coproprietário a 50 % de um apartamento em Denia com valor catastral revisto de 100.000 €. A base tributável anual é 1,1 % de 100.000 € = 1.100 €. Como são dois titulares:

Titular A (alemão, UE): apresenta Modelo 210 com base 550 €, quota a 19 % = 104,50 €.
Titular B (alemão, UE): apresenta Modelo 210 com base 550 €, quota a 19 % = 104,50 €.
Total entregue ao Estado: 209 €, mas repartido em duas autoliquidações separadas.

É um erro muito comum tentar apresentar um só Modelo 210 conjunto por vários titulares: a AEAT não o permite (salvo casos muito específicos de agrupamento em arrendamentos do mesmo pagador e período, e mesmo assim com regras estritas).

3. Diferenças-chave entre IBI e Modelo 210

Aspeto	IBI	Modelo 210 (IRNR)
Administração	Ayuntamiento	Agencia Tributaria (Estado)
Natureza	Imposto local, real e objetivo	Imposto estatal, direto e pessoal
Facto tributável	Titularidade do imóvel	Obtenção de rendimento em Espanha
Base tributável	Valor catastral	Rendimento imputado, arrendamento ou mais-valia patrimonial
Taxa	0,4 %-1,10 % (segundo o município)	19 % UE/EEE — 24 % resto
Número de recibos por imóvel	Um só, sem importar os titulares	Um por cada titular não residente
Responsabilidade	Solidária entre coproprietários	Individual de cada titular
Devengo	1 de janeiro	Segundo o tipo de rendimento
Dedutível do Modelo 210	Sim, em arrendamentos se for residente UE/EEE	—

4. Por que se pagam os dois? Não é dupla tributação interna?

Não. O sistema fiscal espanhol estabelece que IBI e Modelo 210 gravam factos tributáveis distintos: o IBI grava a titularidade do bem (um imposto patrimonial local); o IRNR grava o rendimento que esse bem gera ou que a lei presume que gera (rendimento imputado). A jurisprudência e a doutrina da Dirección General de Tributos (DGT) confirmam-no de forma reiterada.

Boa notícia: nos arrendamentos, se o titular é residente na UE/EEE e apresenta o Modelo 210 anualmente por rendimentos, pode deduzir o IBI proporcional aos dias arrendados (art. 24.6 TRLIRNR). É uma das deduções mais esquecidas e com mais impacto real na fatura fiscal.

5. Dupla tributação internacional: as Convenções (CDI)

Aqui entra o segundo nível: a dupla tributação internacional. Um proprietário não residente pode ver-se tributado duas vezes sobre o mesmo rendimento: uma vez em Espanha (fonte) e outra no seu país de residência (residência). Para o evitar, Espanha tem assinados Convenios para evitar la Doble Imposición (CDI) com mais de 100 países, seguindo o Modelo OCDE.

Regra geral do artigo 6 do Modelo OCDE

Os rendimentos imobiliários (arrendamento e mais-valia por venda) podem ser tributados no Estado onde está situado o imóvel. Ou seja, Espanha sempre conserva o direito de tributar o imóvel situado no seu território. O país de residência do proprietário deve, depois, aplicar um mecanismo para evitar a dupla tributação.

Dois mecanismos habituais para eliminar a dupla tributação

Método de isenção com progressividade: o país de residência isenta o rendimento espanhol, mas tem-no em conta para calcular a taxa aplicável ao resto dos rendimentos do contribuinte. Habitual na Alemanha com arrendamentos.
Método de imputação ordinária (dedução por imposto pago no estrangeiro): o país de residência tributa o rendimento espanhol, mas deduz o imposto já pago em Espanha com o limite do imposto que teria correspondido no país de residência sobre esse mesmo rendimento. É o mecanismo do Reino Unido, França, Países Baixos, EUA, Itália, Bélgica, entre outros.

E o IBI, pode deduzir-se no país de residência?

O IBI, como imposto local sobre o património imobiliário, normalmente não é um imposto coberto pelo CDI (que se refere a impostos sobre o rendimento e em alguns casos sobre o património). Na prática, muitos países de residência:

Permitem deduzir o IBI como despesa quando o proprietário declara arrendamentos no seu país (por exemplo, Reino Unido no Self Assessment tratando o IBI como council tax assimilável).
Não o consideram, por seu lado, como imposto creditável diretamente contra o imposto sobre o rendimento do residente.

A regra prática: conserve sempre o recibo do IBI e consulte um assessor local se o seu país o admite como despesa dedutível.

Exemplo completo com convenção (proprietário britânico, arrendamento)

Arrendamento cobrado em 2026: 12.000 €
Despesas dedutíveis (condomínio, seguro, amortização, IBI proporcional): 4.000 €
Base tributável em Espanha: 8.000 € — por ser britânico, não UE/EEE após o Brexit, a taxa é 24 % sem deduções.
Imposto em Espanha (Modelo 210): 12.000 × 24 % = 2.880 €.
No Reino Unido, a HMRC volta a tributar o rendimento de arrendamento dentro do Self Assessment, permitindo deduzir os 2.880 € já pagos em Espanha como Foreign Tax Credit Relief (com o limite do tax britânico sobre esse rendimento).

Conselho Brexit: os proprietários britânicos são o caso mais doloroso desde 2021, porque perderam a taxa de 19 % e a dedução de despesas no Modelo 210. Toda a dedução real recebem-na agora via FTC no Reino Unido.

6. Titulares que são empresas (pessoas coletivas) não residentes

Quando o proprietário não é uma pessoa singular mas uma sociedade não residente (por exemplo, uma Limited britânica, uma GmbH alemã ou uma SCI francesa), as regras mudam em vários pontos importantes.

a) IBI: exatamente igual

O IBI não distingue entre pessoa singular e pessoa coletiva. A sociedade titular paga um só recibo por imóvel ao Ayuntamiento. Se o imóvel é de várias sociedades, todas respondem solidariamente.

b) IRNR (Modelo 210) para sociedades não residentes SEM estabelecimento permanente

A sociedade não residente sem EP tributa pelo Modelo 210 a 24 % (ou a 19 % se for residente na UE/EEE com troca de informação), igual a uma pessoa singular não UE, mas sem poder aplicar a dedução por dupla tributação interna nem os mínimos pessoais. Deve apresentar:

Modelo 210 por rendimento imputado de 1,1 %/2 % do valor catastral (se o imóvel não está afetado a atividade económica e não se arrenda).
Modelo 210 anual pelos arrendamentos cobrados.
Modelo 210 pela mais-valia patrimonial na venda, com a retenção de 3 % praticada pelo comprador (Modelo 211) a conta.

c) Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes (GEBI)

O artigo 40 TRLIRNR estabelece um gravame especial anual de 3 % sobre o valor catastral para as entidades residentes num país ou território qualificado como paraíso fiscal que sejam proprietárias de imóveis em Espanha. É uma medida antielisão pensada para evitar a interposição de sociedades opacas em jurisdições de baixa tributação (por exemplo, certos territórios sem CDI nem troca efetiva de informação). As entidades residentes num país com CDI com cláusula de troca de informação costumam ficar isentas, mas devem apresentar o Modelo 213 para o declarar ou para acreditar a isenção.

d) Estabelecimento permanente (EP)

Se a atividade imobiliária da sociedade em Espanha é suficientemente estruturada (escritório, pessoal, gestão ativa) pode constituir um estabelecimento permanente. Nesse caso não se usa o Modelo 210, mas o Modelo 200 do Impuesto sobre Sociedades, com taxa geral de 25 % e regime contabilístico espanhol. É uma situação menos frequente em particulares e pequenas SCI, mas muito relevante em promotores estrangeiros.

e) Sociedades com vários sócios não residentes

O Modelo 210 é apresentado pela sociedade (com o seu NIF espanhol), não por cada sócio. Cada sócio tributará depois no seu país de residência pelos dividendos ou lucros que a sociedade lhe atribua, aplicando o CDI correspondente.

7. Casos práticos combinados

Caso 1: casal francês, habitação vazia (uso próprio) em Valência, valor catastral 90.000 €

IBI 2026: 1 recibo de 720 € emitido pelo Ayuntamiento. Coproprietários solidários.
Modelo 210 rendimento imputado 2026: base 1,1 % × 90.000 = 990 €. Cada um declara 495 € a 19 % = 94,05 € cada um. Total ao Estado: 188,10 €.
Em França: isenção com progressividade (art. 24 CDI Espanha-França), o imóvel declara-se para calcular a taxa global.

Caso 2: proprietário individual neerlandês que arrenda apartamento em Barcelona

Arrendamento 2026: 18.000 €. Despesas dedutíveis (condomínio, IBI, seguros, amortização): 6.500 €.
Modelo 210 anual: base líquida 11.500 € a 19 % = 2.185 € por ano, pagos 4 vezes.
Nos Países Baixos: Box 3 sobre o património; o imposto espanhol credita-se até ao limite neerlandês.

Caso 3: sociedade Limited britânica proprietária de villa em Ibiza

IBI: 1 recibo em nome da sociedade.
Modelo 210 rendimento imputado a 24 % sobre 1,1 % do valor catastral.
Modelo 213 (GEBI): normalmente isento por CDI Espanha-Reino Unido com cláusula de troca, mas apresenta-se para acreditar a isenção se proceder.
No Reino Unido: a Ltd tributa pelo Corporation Tax global; o imposto espanhol credita-se como Double Taxation Relief.

8. Erros mais frequentes

Acreditar que «já pago o IBI, não é preciso o Modelo 210». Falso: são impostos distintos, com administrações distintas.
Apresentar um só Modelo 210 conjunto por vários titulares. Falso: um por cada titular, salvo exceções muito taxativas.
Não deduzir o IBI nos arrendamentos sendo residente UE/EEE. Dedução muito comum esquecida.
Pensar que uma sociedade não residente não deve apresentar o Modelo 213. Pode ficar isenta, mas deve apresentá-lo para acreditar a isenção em países sensíveis.
Não aplicar o CDI: pagar 24 % em Espanha e não reclamar o Foreign Tax Credit no país de residência.

9. Conclusões

O IBI paga-se ao Ayuntamiento, uma só vez por imóvel, independentemente do número de titulares.
O Modelo 210 paga-se ao Estado, um por cada titular não residente, sobre a sua quota de propriedade e o seu tipo de rendimento.
Os dois coexistem e não constituem dupla tributação interna, porque gravam factos tributáveis distintos.
A dupla tributação internacional resolve-se com os CDI, aplicando isenção ou dedução por imposto pago em Espanha.
Quando o titular é uma empresa não residente, há que valorizar o Modelo 213 (gravame especial) e a possível existência de estabelecimento permanente.

10. Referências e fontes

Real Decreto Legislativo 5/2004, IRNR (arts. 12, 13, 24, 25, 40).
Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 60-77).
Ley 27/2014, Impuesto sobre Sociedades (estabelecimentos permanentes).
Modelo OCDE de Convenio Tributario (arts. 6, 13, 22, 23A/23B).
Convenções bilaterais entre Espanha e Reino Unido, Alemanha, França, Países Baixos, Itália, EUA, etc.
Consultas vinculativas da Dirección General de Tributos sobre a dedutibilidade do IBI no IRNR.

IBI vs Modelo 210: Diferenças e Dupla Tributação 2026