Modelo 211 e Retenção de 3%: Guia Completo 2026

Em qualquer compra e venda de imóvel em Espanha com vendedor não residente, o comprador deve reter 3% do preço de venda e entregá-lo mediante o Modelo 211. É um dos trâmites fiscais mais mal interpretados: muitos compradores pensam que o apresenta o vendedor, quando a obrigação recai sobre quem adquire o imóvel. Este guia de 2026 explica todo o processo com exemplos, prazos e erros frequentes.

1. O que é o Modelo 211?

O Modelo 211 é a autoliquidação oficial da Agencia Tributaria (AEAT) mediante a qual se entrega a retenção de 3% praticada sobre o preço de venda quando o transmitente é uma pessoa singular ou coletiva não residente em Espanha. Não é um imposto definitivo: é um pagamento por conta do IRNR (Imposto sobre o Rendimento de Não Residentes) sobre a possível mais-valia patrimonial do vendedor. O artigo 25 do TRLIRNR impõe esta retenção em todas as transmissões de bens imóveis situados em Espanha por não residentes.

2. Quem apresenta o Modelo 211?

Apresenta-o o comprador (adquirente) do imóvel, ou o seu representante (gestoria, advogado, notário em alguns casos). O vendedor não residente não entrega o Modelo 211: a sua obrigação posterior é apresentar o Modelo 210 pela mais-valia patrimonial e, se for caso disso, solicitar o reembolso do excesso retido.

Regra mnemónica: Modelo 211 = o comprador retém e entrega | Modelo 210 = o vendedor declara a mais-valia e recupera (ou paga) a diferença.

3. A retenção de 3% explicada com exemplos

A retenção calcula-se sobre o preço total da transmissão (preço de venda), não sobre a mais-valia. O vendedor não residente tributará depois sobre a mais-valia real a 19% (UE/EEE) ou 24% (resto), e a retenção será imputada por conta.

Retenção = Preço venda × 3% | Quota = Mais-valia × 19% (UE) ou 24% (não UE) | Resultado = Quota − Retenção

4. Prazos: um mês para o comprador

O comprador deve apresentar o Modelo 211 e pagar a retenção no prazo de um mês a contar da data da transmissão (escritura pública de compra e venda). O vendedor dispõe de quatro meses a partir da mesma data para apresentar o Modelo 210 pela mais-valia patrimonial.

5. Relação com o Modelo 210 e o reembolso

Após a entrega do Modelo 211, o vendedor deve apresentar o Modelo 210 (tipo de rendimento 28 — mais-valia patrimonial) calculando a mais-valia real. A retenção entregue pelo comprador desconta-se da quota. Três cenários habituais:

• Reembolso parcial: a quota é inferior aos 3% retidos (mais-valia baixa). Exemplo: venda 400.000 €, mais-valia 5.000 €, quota 950 €, retenção 12.000 € → reembolso 11.050 €.
• Reembolso integral: venda com perda. Quota 0 €, recupera-se 100% da retenção.
• Saldo a pagar: mais-valia elevada, quota superior a 3%. Exemplo: venda 200.000 €, mais-valia 100.000 €, quota 19.000 €, retenção 6.000 € → 13.000 € adicionais.

6. NRC no Modelo 211

O pagamento do Modelo 211 realiza-se mediante o NRC (Número de Referencia Completo), código de 22 caracteres gerado na sede eletrónica da AEAT. Passos habituais:

1. Aceder à sede da AEAT → Modelo 211 → preencher dados do comprador, vendedor e imóvel.
2. Gerar o NRC com os dados bancários (conta em entidade aderente).
3. Efetuar o pagamento online ou no balcão bancário com o NRC.
4. Conservar o comprovativo e entregar cópia ao vendedor não residente (necessária para o seu Modelo 210).

7. Documentação necessária

• Cópia da escritura pública de compra e venda (data, preço, identificação das partes).
• NIF/NIE do comprador e NIF do vendedor não residente (obtido no escritório da AEAT).
• Referência cadastral do imóvel.
• Dados bancários para gerar o NRC.
• Cópia do comprovativo do Modelo 211 para o vendedor (imprescindível para o reembolso).

8. Erros frequentes

• Confundir quem apresenta o Modelo 211 (comprador, não vendedor).
• Calcular os 3% sobre a mais-valia em vez do preço de venda.
• Não entregar o comprovativo do Modelo 211 ao vendedor.
• Apresentar fora do prazo de um mês (acréscimos de 5% a 20%).
• O vendedor não apresentar o Modelo 210 e perder o direito a reembolso.
• Não solicitar o NIF do vendedor não residente antes da escritura.

9. Perguntas frequentes (FAQ)

O comprador residente em Espanha também retém?

Sim. A obrigação existe independentemente da residência do comprador. Se o vendedor é não residente, o comprador retém e entrega os 3%.

O que acontece se o comprador não retiver?

O comprador responde solidariamente com o vendedor pelo montante não entregue, mais juros de mora e possíveis sanções.

Retém-se se o vendedor for residente em Espanha?

Não. O Modelo 211 só se aplica quando o transmitente é não residente. Se o vendedor é residente fiscal espanhol, não há retenção de 3%.

O notário pode entregar o Modelo 211?

O notário não está obrigado, mas pode atuar como intermediário se o comprador o autorizar. A responsabilidade fiscal recai sobre o adquirente.

Quanto tempo demora o reembolso ao vendedor?

Após apresentar o Modelo 210 com pedido de reembolso, a AEAT costuma resolver em 3-6 meses, creditando na conta IBAN indicada.

Os 3% incluem a plusvalía municipal?

Não. A retenção de 3% é IRNR estatal. A plusvalía municipal (IIVTNU) paga-a o vendedor à Câmara Municipal em separado.

Coproprietários não residentes?

Cada coproprietário apresenta o seu Modelo 210 individual. A retenção de 3% é única (sobre o preço total) e reparte-se proporcionalmente nas declarações.

Sociedades não residentes?

Sim, também estão sujeitas à retenção de 3%. O comprador entrega o Modelo 211 e a sociedade apresenta o Modelo 210 correspondente.

Preciso de certificado digital para o Modelo 211?

Não é obrigatório. Pode apresentar-se com Cl@ve, certificado digital ou através de uma gestoria autorizada como SpainTaxForm.

10. Recursos e serviços relacionados

Consulte os nossos guias especializados e o hub central do Modelo 210:

• Reembolso retenção 3%
• Mais-valia patrimonial
• Hub Modelo 210
• Página Modelo 211
• Guia NRC Modelo 210

SpainTaxForm — gerimos Modelo 211 e Modelo 210 online, com cálculo automático e apresentação perante a AEAT.