Orden HAC/623/2026: Novos Prazos do Modelo 210 para Rendimentos Imobiliários

A Orden HAC/623/2026, de 12 de junho (BOE 23 de junho de 2026), reforma o conteúdo e os prazos do Modelo 210 para rendimentos imobiliários de não residentes: rendimentos imputados (código 02) e rendimentos de arrendamento ou subarrendamento (códigos 01 e 35). Aqui explicamos por que a norma muda, o que deve declarar de forma diferente a partir de 2027 e como aplicá-la com exemplos reais.

1. Por que a Hacienda altera o Modelo 210

O preâmbulo oficial da Orden é explícito: o objetivo não é subir a taxa, mas melhorar o controlo tributário dos rendimentos imobiliários e a assistência aos declarantes.

• Mais detalhe sobre despesas dedutíveis. Cria-se um anexo de desagregação de despesas de imóveis arrendados ou subarrendados. A Hacienda quer ver o que se deduz (IBI, condomínio, seguros, reparações, etc.) para verificar depois se procede.
• Mais dados do imóvel. Novas casas «N.º de días» e «Cuota de participación», mais uma chave de referencia catastral (1 = com referência, 2 = sem referência). Assim cruza-se melhor com o Catastro e evita-se declarar a 100 % um apartamento partilhado ou um período incompleto.
• Calendário mais coerente. Após a passagem da agregação de arrendamentos de trimestral para anual (vencimentos desde 2024), os prazos alinham-se em abril do ano seguinte, facilitando uma única campanha de informação e assistência.

Em resumo: a Hacienda pede mais informação estruturada e concentra as apresentações imobiliárias na primavera; não altera a base tributável nem a taxa (19 % UE/EEE ou 24 % resto).

2. O que muda no conteúdo do modelo

As alterações de conteúdo afetam as autoliquidações apresentadas a partir de 1 de janeiro de 2027, independentemente da data de vencimento. Incluem:

• Novo anexo de desagregação de despesas dedutíveis (arrendamento / subarrendamento).
• Casa «N.º de días»: dias à disposição (rendimento imputado) ou dias arrendados (arrendamento).
• Casa «Cuota de participación»: percentagem de titularidade.
• Casa «Clave de referencia catastral» (valores 1 ou 2).

Se deduz despesas num arrendamento declarado no novo prazo de abril de 2027, deverá preencher o anexo. Sem desagregação, aumenta o risco de requerimento.

3. Novos prazos: rendimento imputado (código 02)

Antes: de 1 de janeiro a 31 de dezembro do ano seguinte ao vencimento.
Agora: de 1 de abril a 31 de dezembro do ano civil seguinte. Domiciliação do pagamento: de 1 de abril a 23 de dezembro.

O novo prazo aplica-se ao rendimento imputado do ano 2026 (apresentação a partir de 1 de abril de 2027). O de 2025 continua a ser todo o ano de 2026.

Exemplo 1 — Uso próprio (como na nota da AEAT)

Residente na Alemanha compra um apartamento em Málaga a 1 de abril de 2026 e destina-o a uso próprio.

• Deve declarar o rendimento imputado de 2026 pela parte proporcional (9 meses).
• Prazo: 1 de abril – 31 de dezembro de 2027.
• Modelo com o novo conteúdo (dias, quota de participação, etc.).

Por que importa o «N.º de días»: se o imóvel só esteve à sua disposição 275 dias, não deve calcular a imputação como se fosse um ano completo.

4. Novos prazos: arrendamento ou subarrendamento (códigos 01 e 35)

Para autoliquidações com resultado a pagar, o prazo passa a ser os primeiros 20 dias naturais de abril do ano seguinte ao vencimento, tanto se declarar separado como agrupado.

Domiciliação: de 1 a 15 de abril do ano seguinte.

Lembre-se: para rendimentos de arrendamento com vencimentos desde 2024, o período de agregação é anual (já não trimestral).

Exemplo 2 — Agregação anual

Residente na Noruega arrenda o seu chalet em Alicante desde julho de 2026 e opta por tributar agrupado todos os rendimentos do ano.

• Declara de 1 a 20 de abril de 2027.
• Usa o Modelo 210 com as novidades da Orden (incluindo o anexo de despesas se deduz).

Exemplo 3 — Declaração separada (transição crítica)

O mesmo proprietário, mas declara cada rendimento em separado.

• Julho–setembro 2026: Modelo 210 antigo, prazos de sempre: primeiros 20 dias de outubro 2026. Não o afetam os novos prazos.
• Outubro–dezembro 2026: já no novo prazo 1–20 de abril de 2027, com o modelo modificado. Se deduz despesas, anexo obrigatório.

Por isso a AEAT insiste: abril–setembro 2026 sem agrupar não entram na alteração de prazo; o último trimestre civil de 2026, sim.

5. Calendário prático de transição 2026–2027

6. Antes vs depois (resumo)

• Rendimento imputado: o início do prazo atrasa-se de janeiro para abril (mais tempo para ter o valor catastral / IBI do ano).
• Arrendamento a pagar: de lógica trimestral para uma janela única em abril do ano seguinte (alinhada com a agregação anual).
• Formulário: mais casas e anexo de despesas → mais controlo, menos “caixa negra” de deduções.

7. Checklist para não residentes

1. Identifique se o seu imóvel gera código 02 (uso próprio / vazio) ou 01/35 (arrendamento).
2. Se arrenda em 2026: decida já se apresentará agrupado ou separado; o calendário muda conforme a opção.
3. Guarde faturas de despesas dedutíveis (IBI, condomínio, seguros, reparações) para o novo anexo.
4. Anote dias de disponibilidade / arrendamento e a sua % de titularidade.
5. Tenha à mão a referencia catastral (chave 1) ou documente por que não existe (chave 2).
6. Se domicilia: respeite 1–15 abril (arrendamento) ou até 23 de dezembro (imputado).

Conclusão

A Orden HAC/623/2026 não reinventa o IRNR: reordena prazos e exige mais detalhe para que a AEAT possa assistir melhor e verificar deduções. O risco real para o não residente é confundir o calendário de transição (sobretudo arrendamentos de 2026 sem agrupar) ou apresentar em 2027 sem o anexo de despesas.

Na SpainTaxForm ajudamo-lo a escolher o regime correto, calcular a base (incluindo dias e quota) e apresentar o Modelo 210 no prazo, com o conteúdo que exige a nova orden.