El alquiler en España 2020-2025: por qué los precios se han disparado y la oferta se ha hundido

El mercado del alquiler español vive el mayor desequilibrio entre oferta y demanda de su historia reciente. Desde marzo de 2020, justo antes de la pandemia, se ha esfumado más del 60% de la oferta de alquiler residencial de larga duración y los precios se han disparado hasta un 40% acumulado a nivel nacional, con picos del 90% en Barcelona. Esta es la radiografía, con datos oficiales, de un mercado que nadie supo prever tras el Covid.

Cinco años en cifras: lo que ha pasado con el alquiler

Los principales operadores del mercado (idealista, Fotocasa) y los organismos oficiales (INE, Banco de España) coinciden en el diagnóstico: tras la pandemia, el alquiler en España se ha tensionado como nunca.

• Oferta: según idealista, el stock de pisos en alquiler de larga duración ha caído un 61% entre 2020 y 2026. Solo en 2025, el Observatorio del Alquiler estima una pérdida adicional de 33.418 viviendas (-4,7%).
• Precios: en los últimos 5 años, los precios han subido un 40% acumulado según idealista y un 27% según el Índice Inmobiliario Fotocasa. En la última década, Fotocasa cifra la subida acumulada en el 94%.
• Tensión por inmueble: en España hay una media de 135 interesados por cada vivienda publicada en alquiler (Observatorio del Alquiler, enero 2026). En Palma de Mallorca, la cifra supera los 240.
• Precio medio nacional: 1.184 €/mes a cierre de 2025, con una subida anual del 5,9% (frente al +11,3% del año anterior).
• Madrid y Barcelona: la caída de oferta alcanza el 73% en Madrid y el 90% en Barcelona desde 2020.

¿Por qué se ha hundido la oferta?

El Banco de España, en su Informe Anual 2023, ya advertía de un problema estructural de accesibilidad. Las causas que explican el desplome de la oferta son múltiples y se han retroalimentado tras el Covid:

• Trasvase al alquiler turístico y de temporada: miles de viviendas han migrado a plataformas tipo Airbnb o a contratos cortos para esquivar la Ley de Vivienda.
• Inseguridad jurídica del propietario: la regulación de zonas tensionadas, los topes de precios y el endurecimiento de los desahucios han retraído a pequeños arrendadores.
• Falta de obra nueva en alquiler: España produce muy poca vivienda destinada específicamente al alquiler de larga duración (build-to-rent).
• Aumento de la demanda: récord de llegada de inmigración, formación de nuevos hogares y demanda extranjera (jubilados, nómadas digitales) han disparado la presión sobre un stock cada vez más limitado.
• Encarecimiento de las hipotecas (2022-2024): miles de potenciales compradores se han visto empujados hacia el alquiler, agravando la competencia.

Las consecuencias: precios récord y competencia feroz

Según idealista, el precio medio se sitúa en torno a los 14 €/m² al mes a nivel nacional, con máximos históricos en prácticamente todas las capitales. Las subidas más fuertes desde 2020 se concentran en:

• Valencia: +83%
• Málaga: +73%
• Madrid: +62%
• Palma de Mallorca: +58%
• Barcelona: +50%

Las ciudades donde menos ha subido el alquiler son Bilbao, San Sebastián y Melilla, aunque ya partían de precios muy elevados. La consecuencia social es clara: el esfuerzo medio de un hogar para pagar el alquiler supera ya el 40% de sus ingresos en buena parte del país, muy por encima del umbral del 30% que recomiendan los organismos internacionales.

¿Y para el propietario no residente?

Si eres extranjero y tienes una vivienda alquilada en España, el escenario es paradójico: nunca ha sido tan rentable alquilar, pero también nunca ha habido tantas obligaciones fiscales y normativas. La Agencia Tributaria controla cada vez con más detalle los rendimientos de los no residentes, cruzando datos con bancos, registros y plataformas.

Las dos figuras clave que debes conocer son el Modelo 210 trimestral por ingresos de alquiler y el Modelo 210 de ganancia (o pérdida) patrimonial cuando vendes el inmueble.

Modelo 210 — Alquileres

• Tipo impositivo: 19% para residentes en UE/EEE, 24% para el resto del mundo.
• Los residentes UE/EEE pueden deducir gastos: intereses de hipoteca, IBI, comunidad, seguros, suministros, amortización (3% del valor de construcción), reparaciones y honorarios profesionales.
• Periodicidad: declaración trimestral (enero, abril, julio y octubre).
• Aunque no haya beneficio (o haya pérdida), conviene declarar para arrastrar pérdidas a ejercicios futuros.

Modelo 210 — Ganancia / pérdida patrimonial

• Al vender el inmueble, el comprador retiene un 3% del precio (Modelo 211) como pago a cuenta del IRNR del vendedor no residente.
• El vendedor presenta un Modelo 210 específico de ganancia patrimonial en los 4 meses siguientes a la transmisión.
• La ganancia se calcula por la diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición, descontando gastos y mejoras debidamente justificadas.
• Si el resultado es pérdida o la cuota es inferior al 3% retenido, se puede solicitar la devolución.
• Para inmuebles adquiridos antes de 1995, pueden aplicarse coeficientes de abatimiento que reducen la base imponible.

Por qué somos especialistas en Modelo 210 de alquileres y plusvalías

En SpainTaxForm estamos especializados específicamente en las dos casuísticas más complejas del IRNR para no residentes: los ingresos por alquiler y la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta de inmuebles.

• Servicio 100% online en 12 idiomas, sin tener que desplazarte a España.
• Cálculo automático de la base, deducciones aplicables y tipo según tu país de residencia.
• Validación previa de IBAN, NIE/NIF, referencia catastral y datos de pagadores (incluido cuando hay varios inquilinos).
• Generación del fichero oficial .210 conforme a la última especificación de la AEAT, listo para presentar.
• Para ventas: gestionamos la solicitud de devolución del 3% retenido cuando corresponde, con estimación previa y consentimiento expreso.
• Soporte por email en tu idioma y descarga centralizada de todas tus declaraciones, año a año.

En un mercado tan tensionado como el actual, donde la rentabilidad del alquiler es récord pero la fiscalidad cada vez más estricta, contar con un especialista marca la diferencia entre cumplir con tranquilidad… o exponerse a sanciones y recargos.

Fuentes

• 1idealista — La oferta de alquiler se desploma un 61% desde 2020 y las rentas se disparan un 40% (24 mar 2026)
• 2idealista — 5 años del alquiler tras la pandemia: desaparece más de la mitad de la oferta (13 mar 2025)
• 3idealista — El alquiler termina el invierno con una subida del 10,3% anual (abr 2025)
• 4Observatorio del Alquiler — Cierre 2025: 1.184 € de media y 135 interesados por inmueble (28 ene 2026)
• 5Fotocasa — Subida del precio del alquiler en España en los últimos 10 años (+94%)
• 6INE — Índice Nacional de la Vivienda en Alquiler (tabla 24079)
• 7INE — Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA), proyecto técnico
• 8Banco de España — Informe Anual 2023, Capítulo 4: mercado de la vivienda
• 9Forbes España — La oferta de alquiler cae un 61% desde 2020 y los precios suben un 40%
• 10Agencia Tributaria — Modelo 210 IRNR (sede oficial)