Vastgoed kopen in Spanje als niet-resident: Gids 2025

Een woning kopen in Spanje als niet-resident is volkomen legaal en er is geen algemene beperking op basis van nationaliteit: elke buitenlander kan onroerend goed verwerven. Maar het administratieve en fiscale traject is niet hetzelfde voor een burger van de Europese Unie (of de EER) als voor een burger van een derde land. De voorafgaande vergunningen, de vereiste documentatie, de belastingtarieven achteraf, de aftrekbare kosten en, vanaf 2025, ook de beschikbare verblijfswegen na de afschaffing van de Golden Visa veranderen. Deze gids doorloopt stap voor stap het hele proces, met numerieke voorbeelden, reële termijnen en de verifieerbare wettelijke referenties aan het eind.

1. Startpunt: kan een buitenlander in Spanje kopen?

Ja. De Spaanse regelgeving beperkt de aankoop van onroerend goed door buitenlanders niet, noch voor EU-burgers noch voor niet-EU-burgers. Het eigendom wordt op precies dezelfde manier ingeschreven in het Registro de la Propiedad als dat van een Spanjaard. Er zijn slechts twee relevante nuances:

• Zones van belang voor de Nationale Defensie: niet-EU-burgers hebben voorafgaande militaire toestemming nodig om landgoederen te verwerven in bepaalde gebieden (delen van de Balearen, Canarische Eilanden, Ceuta, Melilla, Cartagena, Straat van Gibraltar, Galicië en grensstroken). Wettelijke basis: Ley 8/1975 en Real Decreto 689/1978. EU-burgers zijn vrijgesteld.
• Preventie van witwassen: notaris, bank en registrateur zijn verplicht de koper en de herkomst van de middelen te identificeren (Ley 10/2010). Dit geldt voor iedereen, maar in de praktijk zijn de documentaire controles strenger bij overboekingen uit derde landen.

2. Het grote verschil: EU/EER tegenover derde landen

Het fiscale verschil is op de lange termijn het meest kostbaar. Hetzelfde verhuurde appartement levert een heel andere factuur op, afhankelijk van het paspoort van de eigenaar, zoals we in voorbeeld 3 zullen zien.

3. Stap 1 — Het verkrijgen van het NIE (iedereen, zonder uitzondering)

Het Número de Identidad de Extranjero is uw fiscaal identificatienummer in Spanje: zonder dit nummer kan er geen akte worden getekend, kan er geen bankrekening op eigen naam worden geopend en kan Modelo 210 niet worden ingediend.

Documentatie

• Ingevuld en ondertekend Modelo EX-15.
• Geldig paspoort (of EU-ID-kaart), origineel en volledige kopie.
• Betaald Modelo 790 código 012 (leges ≈ 9,84 €).
• Rechtvaardiging van de economische reden: reserveringscontract, nota simple, brief van de notaris of het makelaarskantoor. Zonder dit is weigering gebruikelijk.
• Indien een vertegenwoordiger optreedt: notariële volmacht met apostille van Den Haag en beëdigde vertaling.

Wegen

• Spaans consulaat in uw land van verblijf: 2–8 weken afhankelijk van het consulaat.
• Oficina de Extranjería of politiebureau in Spanje: in veel kustprovincies wordt het op dezelfde dag verstrekt.
• Vertegenwoordiger met volmacht: zonder te reizen; gebruikelijke beheerkosten 150–350 € plus leges.

4. Stap 2 — Spaanse bankrekening en bewijs van herkomst van middelen

Het is wettelijk niet verplicht, maar in de praktijk essentieel voor het domiciliëren van IBI, gemeenschapskosten, nutsvoorzieningen en de betaling van de belasting zelf. Om deze als niet-resident te openen, vraagt de bank om een paspoort, NIE en een certificaat van niet-fiscale residentie (of vraagt dit zelf aan bij de politie).

Als u van buiten de EU overboekt, bereid u dan vanaf het begin voor: bankafschriften van herkomst, verkoopcontract van een ander activum, erfenis of loonstroken. De notaris moet de betalingswijze in de akte vermelden, en een overboeking zonder traceerbaarheid kan de ondertekening blokkeren.

5. Stap 3 — Juridische due diligence voordat u iets tekent

Dit is de stap die het meeste geld bespaart. Minimale controles:

• Nota simple van het Registro de la Propiedad: werkelijke eigendom, oppervlakte, lasten, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden.
• Kadastraal certificaat en kadastrale waarde (basis voor de IBI en de toegerekende inkomsten van Modelo 210).
• Certificaat van de vereniging van eigenaren: schuldenvrij en goedgekeurde buitengewone bijdragen. Gemeenschapsschulden van de voorgaande 3 jaar blijven rusten op het onroerend goed.
• Laatste betalingsbewijs van de IBI en de afvalstoffenheffing.
• Licencia de primera ocupación / cédula de habitabilidad (bewoningsvergunning) en energielabel.
• Stedenbouwkundige situatie: aan de kust, controleer de Ley de Costas; op het platteland, de legaliteit van het gebouw.
• Indien toeristisch: geldige en overdraagbare verhuurvergunning volgens de autonome regio.

6. Stap 4 — Reservering, aanbetaling en publieke akte

1. Reserveringscontract: 1.000–6.000 €; haalt het pand ongeveer 2 weken uit de markt.
2. Contract van arras penitenciales (art. 1.454 van het Burgerlijk Wetboek): normaal gesproken 10 % van de prijs. Als de koper afziet, verliest hij dit; als de verkoper afziet, betaalt hij het dubbele terug.
3. Publieke akte bij de notaris: betaling van de rest van de prijs, sleuteloverdracht en ondertekening. De notaris controleert identiteit, lasten en betalingsmiddelen.
4. Inschrijving in het Registro de la Propiedad: 1–3 maanden; dit biedt volledige bescherming tegen derden.

U kunt alles ondertekenen via een notariële volmacht vanuit uw land (lokale notaris + apostille + beëdigde vertaling) zonder Spanje te bezoeken.

7. Stap 5 — Belastingen en kosten van de aankoop

7.1. Bestaande woning

Men betaalt ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), zelf te verrekenen met Modelo 600 binnen 30 werkdagen. Het tarief wordt vastgesteld door elke autonome regio: ongeveer 6 % in Madrid, 9 % in de Comunidad Valenciana, 7 % in Andalusië, progressieve schalen in Catalonië en de Balearen.

7.2. Nieuwbouwwoning (eerste overdracht)

IVA (BTW) van 10 % plus AJD (Actos Jurídicos Documentados) van 0,5 %–1,5 % afhankelijk van de regio.

7.3. Overige kosten

• Notaris: 600–1.200 € (tarief volgens prijs).
• Registro de la Propiedad: 400–800 €.
• Advocaat: 1 %–1,5 % van de prijs, of een vast tarief.
• Gestoría / administratieve afhandeling: 300–600 €.
• Taxatie indien er een hypotheek is: 300–600 €.
• Plusvalía municipal: wordt betaald door de verkoper, tenzij anders overeengekomen — en als de verkoper niet-resident is, kan de overheid deze claimen bij de koper als plaatsvervanger. Controleer dit altijd.

Voorbeeld 1 — Bestaand appartement van 250.000 € in Alicante (Comunidad Valenciana)

Voorbeeld 2 — Nieuwbouw van 400.000 € in Málaga

8. Stap 6 — Kopen van een niet-residente verkoper: de inhouding van 3 %

Als de verkoper niet-resident is, is de koper verplicht om 3 % van de prijs in te houden en af te dragen aan de belastingdienst met Modelo 211 binnen één maand na de akte. Dit is een voorschot op de IRNR van de verkoper. Als u dit niet doet, blijft het onroerend goed verbonden aan de betaling van de belasting: de schuld achtervolgt u als eigenaar.

De verkoper krijgt het teveel betaalde later terug door zijn Modelo 210 voor vermogenswinst in te dienen binnen de vier daaropvolgende maanden. Wanneer u zelf verkoopt, bevindt u zich aan de andere kant van dezelfde regel.

9. Stap 7 — De jaarlijkse belastingen als u eenmaal eigenaar bent

• IBI (gemeentelijk): 0,4 %–1,1 % van de kadastrale waarde, eenmaal per jaar, één aanslag per pand.
• Afvalstoffenheffing en gemeenschapskosten.
• IRNR — Modelo 210: verplicht, zelfs als u niet verhuurt en geen enkel inkomen geniet.
• Vermogensbelasting: voor niet-residenten beperkt tot goederen gelegen in Spanje, met een staatsvrijstelling van 700.000 € (varieert per regio).

9.1. Als u niet verhuurt: toegerekend inkomen

Er wordt 1,1 % van de kadastrale waarde toegerekend (indien herzien in de afgelopen tien jaar) of 2 % in het andere geval, en op die basis wordt 19 % (EU/EER) of 24 % (derde landen) toegepast. Termijn: gedurende het volgende kalenderjaar.

9.2. Als u verhuurt

Hier is het verschil per nationaliteit maximaal: inwoners van de EU/EER trekken IBI, gemeenschapskosten, leningrente, verzekeringen, nutsvoorzieningen, reparaties, beheer en afschrijving van 3 % van de constructie af. Inwoners van derde landen betalen 24 % belasting over de bruto-inkomsten, zonder ook maar één euro af te trekken.

Voorbeeld 3 — Hetzelfde verhuurde appartement, twee paspoorten

Jaarlijkse huur 12.000 €; aftrekbare kosten 4.000 €.

Bijna het dubbele voor hetzelfde pand en dezelfde huur. Daarom zijn het certificaat van fiscale residentie en een correcte toerekening van kosten doorslaggevend.

Voorbeeld 4 — Toegerekend inkomen zonder verhuur

Kadastrale waarde 90.000 €, 6 jaar geleden herzien → basis 1,1 % = 990 €. Franse eigenaar: 990 × 19 % = 188,10 €. Britse eigenaar (post-Brexit, derde land): 990 × 24 % = 237,60 €. Bij twee mede-eigenaren voor 50 % dient elk zijn Modelo 210 in voor de helft van de basis.

10. De afschaffing van de Golden Visa: wat is er veranderd sinds 2025

De Golden Visa stelde niet-EU-burgers in staat om verblijf te verkrijgen door 500.000 € in onroerend goed te investeren (art. 63 van Ley 14/2013). Deze is afgeschaft door Ley Orgánica 1/2025, betreffende maatregelen inzake efficiëntie van de openbare justitiedienst, met ingang van 3 april 2025.

10.1. Reële gevolgen

• Kopen geeft geen verblijfsrecht meer. Geen enkele vastgoedinvestering, van welk bedrag dan ook, genereert het recht om te verblijven.
• U kunt wel blijven kopen zonder limiet: het eigendom is niet beperkt, alleen de koppeling aankoop → verblijf is verbroken.
• Houders met een Golden Visa verleend vóór 3 april 2025 behouden hun vergunning en kunnen deze verlengen volgens het oude regime.
• Zonder verblijfsvergunning valt de burger van een derde land onder de Schengen-regel van 90/180 dagen: hij mag niet meer dan 90 van de 180 dagen in zijn eigen Spaanse woning doorbrengen.
• Fiscaal verandert er niets: voorheen maakte de Golden Visa ook niemand tot fiscaal resident als men de 183 dagen niet overschreed.

10.2. Geldende juridische alternatieven

• Visum voor digitale nomaden (internationaal telewerken, Ley 28/2022): werken op afstand voor bedrijven buiten Spanje, met toegang tot het speciale fiscale regime van 24 % tot 600.000 €.
• Niet-winstgevende residentie: eigen financiële middelen (gekoppeld aan het IPREM) en een particuliere ziektekostenverzekering; werken is niet toegestaan.
• Visum voor ondernemers of hooggekwalificeerde professionals (Ley 14/2013, overige artikelen van kracht).
• Gezinshereniging of regime voor familielid van een EU-burger.
• Beckham-wet (speciaal regime van art. 93 LIRPF) voor wie zijn residentie verplaatst voor werk: 24 % tot 600.000 €.

11. Bijzondere gevallen per nationaliteit

11.1. Verenigd Koninkrijk (derde land sinds Brexit)

Militaire machtiging in gevoelige zones, limiet van 90/180 dagen, IRNR aan 24 % en geen aftrekbare kosten bij verhuur. Het Spaans-Britse verdrag van 2013 voorkomt dubbele belasting via een belastingkrediet in het Verenigd Koninkrijk, maar verlaagt het Spaanse tarief niet.

11.2. Duitsland, Frankrijk, Nederland, België, Zweden, Polen (EU)

Geen voorafgaande machtiging, onbeperkt verblijf, 19 % en volledige aftrek van kosten. U heeft een certificaat van fiscale residentie uit uw land nodig om het verlaagde tarief te bewijzen.

11.3. Noorwegen, IJsland en Liechtenstein (EER)

Gelijkgesteld met de EU voor Modelo 210 (19 % en aftrekbare kosten) omdat er effectieve uitwisseling van belastinginformatie bestaat.

11.4. Zwitserland

Vrij verkeer door bilateraal akkoord, maar maakt geen deel uit van de EER: in de praktijk wordt er 24 % belasting betaald zonder aftrek van kosten. Het is raadzaam dit per geval te bevestigen.

11.5. Verenigde Staten en Canada

Derde landen: 24 %, geen aftrekbare kosten, 90/180 dagen en militaire machtiging waar van toepassing. Het verdrag met de VS (herzien in 2019) staat toe de Spaanse belasting te verrekenen bij de IRS.

11.6. Rusland, China, Marokko, Golfstaten

Derde landen met verscherpte controles op de herkomst van middelen (Ley 10/2010) en, in het Russische geval, bankbeperkingen als gevolg van het EU-sanctieregime. Het is essentieel om de werkwijze met de bank te verifiëren voordat u de arras tekent.

12. Realistisch tijdschema van een aankoop

13. Duurste fouten die we elk jaar zien

• Arras tekenen voordat men het NIE of de militaire machtiging heeft.
• De 3 % niet inhouden bij aankoop van een niet-residente verkoper: de schuld blijft rusten op het pand.
• Modelo 210 voor toegerekend inkomen vergeten omdat "er geen inkomsten zijn": het is een zelfstandige verplichting en genereert boetes.
• Eén enkele aangifte indienen voor twee mede-eigenaren: er is een Modelo 210 per eigenaar en per pand nodig.
• Kosten aftrekken als resident van een derde land: naheffing en sanctie.
• Toeristisch verhuren zonder geldige regionale vergunning.
• Kopen rekenend op de Golden Visa: deze bestaat niet meer.

14. Hoe wij u helpen bij SpainTaxForm

Wij stappen in precies waar de notaris ophoudt: bij uw doorlopende fiscale verplichtingen als niet-residente eigenaar.

• Toegerekend inkomen: Jaarlijks Modelo 210 per eigenaar, vanaf 30 €, met de 1,1 % / 2 % en het tarief 19 % / 24 % automatisch toegepast volgens uw fiscale residentie.
• Huurinkomsten: Jaarabonnement met volledige uitsplitsing van aftrekbare kosten voor EU/EER-bewoners.
• Vermogenswinst en teruggave van de 3 %: Begeleid beheer van Modelo 210 na verkoop en terugvordering van het teveel ingehouden bedrag met Modelo 211.
• Mede-eigendom tot 10 eigenaren: Eén aangifte per eigenaar met de exacte verdeling van de aandelen.
• Platform in 12 talen, berekening op het scherm en indiening in officieel AEAT-formaat.

Als u net heeft gekocht, vervalt uw eerste Modelo 210 in het volgende kalenderjaar. U kunt dit in enkele minuten berekenen en het dossier vanuit uw eigen land afsluiten.

15. Veelgestelde vragen

Moet ik resident zijn om te kopen?

Nee. U heeft alleen een NIE nodig en, als u een niet-EU-burger bent en koopt in een zone van belang voor Defensie, militaire machtiging.

Geeft het kopen van een huis mij residentie?

Nee, niet meer sinds 3 april 2025, de datum van afschaffing van de Golden Visa.

Kan ik kopen zonder naar Spanje te reizen?

Ja, via een geapostilleerde notariële volmacht ten gunste van uw advocaat.

Moet ik aangifte doen, ook als de woning leegstaat?

Ja: het toegerekende inkomen van Modelo 210 moet elk jaar worden aangegeven.

Hoe lang duurt het hele proces?

Tussen 2 en 4 maanden vanaf de reservering; langer als u militaire machtiging nodig heeft.

Bronnen

• 1BOE — Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores y su internacionalización
• 2BOE — Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (eficiencia del Servicio Público de Justicia)
• 3BOE — Real Decreto 689/1978 (zonas de interés para la Defensa Nacional)
• 4BOE — Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales
• 5AEAT — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210)
• 6AEAT — Modelo 211 (retención 3 % en compras a no residentes)
• 7Policía Nacional — Número de Identidad de Extranjero (NIE)