Comprador estrangeiro em Espanha

Em 2025 os estrangeiros formalizaram cerca de 97.480 compras de habitação em Espanha, 13,82% do total, segundo o anuário do Colegio de Registradores. Não procuram um único produto. Em número de operações manda o apartamento em segunda mão, de superfície contida. A moradia pesa onde o orçamento sobe: neerlandeses, britânicos e norte-americanos, e o luxo da costa. A idade também não é uma só. Quem assina um crédito anda pelos 45 anos. Em Alicante, a província onde o estrangeiro pesa mais, os maiores de 60 compram mais do que no conjunto de Espanha.

Este estudo cruza as compras inscritas em 2025, as escrituras do notariado, o corte entre residente e não residente da CaixaBank Research e a procura de luxo do idealista. No fim indica-se de onde sai cada número e que parte é uma leitura cruzada: nenhuma estatística pública publica a tabela exata «idade × apartamento ou moradia × nacionalidade».

Há dois compradores estrangeiros, não um

Misturá-los é o erro que mais distorce portais, títulos e anúncios. A CaixaBank Research, com as transações do Ministério da Habitação até ao primeiro trimestre de 2025, separa os dois perfis:

• Estrangeiro residente. 56,2% das compras feitas por estrangeiros. Compra habitação habitual por trabalho, família ou estudos. Paga um preço parecido com o do comprador nacional (1.795 €/m² no segundo semestre de 2024, face a 1.713 €/m² dos espanhóis) e recorre muitas vezes a crédito. Marrocos, Roménia, Itália e, em Madrid, a China concentram este grupo.
• Estrangeiro não residente. O resto. Compra segunda residência ou investimento na costa. No segundo semestre de 2024 pagou 3.063 €/m², 38% mais do que em 2019. Reino Unido, Alemanha, Países Baixos, Bélgica, França, os países nórdicos e os Estados Unidos dominam este grupo.

O mesmo corte, com escrituras do primeiro semestre de 2024, dá-o o centro estatístico do notariado: 58,2% das compras estrangeiras foram de residentes e 41,8% de não residentes. O não residente pagou 2.895 €/m², o residente 1.734 €/m² e o nacional 1.659 €/m².

Porque escolhem Espanha

Não é um único motivo. As fontes permitem ordenar seis razões que se reforçam.

1. Já conhecem o país porque vêm de férias

Em 2024 Espanha recebeu 93,8 milhões de turistas internacionais, máximo da série Frontur (INE). Os três primeiros países de residência desses turistas são também três dos primeiros compradores de habitação: Reino Unido (18,4 milhões de turistas), França (13,0 milhões) e Alemanha (11,9 milhões). Seguem-se os países nórdicos (5,1 milhões), os Países Baixos (4,8 milhões) e os Estados Unidos (4,3 milhões). A compra costuma chegar depois de vários invernos ou verões no mesmo troço de costa.

2. O clima permite usar a casa muitos meses

A segunda residência só compensa se se puder ocupar fora do verão. Os valores climatológicos normais da AEMET no litoral mediterrânico e nos dois arquipélagos mostram invernos suaves e uma temporada quente longa. Isso explica que Alicante, Málaga, Baleares e as duas províncias canárias encabeçem o peso da compra estrangeira, e que o interior mal apareça.

3. O preço, mesmo a subir, continua abaixo do país de origem na gama que procuram

O preço médio da habitação em Espanha fechou 2025 em 2.284 €/m² e em 214.581 € por habitação, ambos máximos da série registral, com uma subida anual de 9,5% em euros por metro quadrado. A CaixaBank assinala que, apesar dessa subida, o diferencial face aos países de origem dos principais compradores continua favorável, sobretudo se se comparar uma moradia na costa com uma habitação equivalente no sul de Inglaterra, na Holanda, na Baviera ou em Estocolmo. Quem compra luxo já não vem por pechincha: 12,22% das compras estrangeiras de 2025 superaram os 500.000 €, máximo da série.

4. Há voos diretos e uma comunidade que já fala a sua língua

Alicante, Málaga, Palma e os aeroportos do sul de Tenerife e de Gran Canaria concentram rotas para o Reino Unido, a Alemanha, os Países Baixos e a Escandinávia. Onde essa rede funciona há décadas, o comprador encontra notário, administrador, médico e vizinhos do seu país. Orihuela Costa é o exemplo extremo: no primeiro trimestre de 2025, só em Orihuela, os notários autorizaram 1.051 compravendas de habitação a estrangeiros, com britânicos, belgas, irlandeses, polacos, neerlandeses e suecos à cabeça.

5. A esperança de vida e a saúde pesam em quem se reforma

A esperança de vida à nascença em Espanha foi de 84,0 anos em 2024 (INE e Ministério da Saúde): 81,3 nos homens e 86,6 nas mulheres. Aos 65 anos restam, em média, 22,0 anos. Para um comprador do norte da Europa que planeia passar aqui o inverno, esse dado conta tanto como o preço por metro quadrado. O residente da UE pode usar o cartão europeu de seguro de doença em estadias temporárias e o formulário S1 se transferir a residência e receber pensão do seu país.

6. O visto de investidor já não é o motor

O chamado golden visa, a residência por comprar imóveis de pelo menos 500.000 €, foi suprimido pela Lei Orgânica 1/2025. Desde 3 de abril de 2025 não se admitem pedidos novos. O efeito sobre o grosso do mercado é limitado: o comprador da UE não precisava dele, e só 12,22% das compras estrangeiras de 2025 chegaram a esse montante. Desse segmento caro, 47% corresponderam a nacionalidades de fora da UE. As compras estrangeiras, em número absoluto, subiram de cerca de 93.000 em 2024 para cerca de 97.480 em 2025.

Que províncias e que cidades escolhem

A estatística oficial publica províncias, não municípios, salvo estudos pontuais. O peso é a percentagem de compras dessa província feita por um estrangeiro, não a percentagem do total nacional.

Por comunidades, a ordem de 2025 é Baleares (29,86%), Comunidade Valenciana (27,65%), Canárias (25,65%), Múrcia (21,42%), Catalunha (15,57%) e Andaluzia (13,34%). A Andaluzia sai mais baixa do que Málaga porque Sevilha, Jaén ou Córdova diluem a média: em Sevilha os estrangeiros foram cerca de 2,5% das compras. Madrid está nos 6,89%. O comprador estrangeiro de habitação é, sobretudo, um fenómeno de costa.

O notariado, que conta a escritura e não a inscrição, dá pesos ainda maiores nos mesmos sítios. Na apresentação do seu portal da habitação situou os estrangeiros em 53% das compras de Alicante (36% só de não residentes), 45% nas Canárias e 42% nas Baleares. A ordem territorial coincide com a dos registradores. A percentagem muda porque não medem o mesmo momento nem exatamente o mesmo universo.

A CaixaBank, olhando só para o não residente entre 2019 e o primeiro trimestre de 2025, confirma o pódio: Alicante (35% das compravendas da província), Málaga (28,4%), Baleares, Santa Cruz de Tenerife e Múrcia. Málaga é a província que mais atrativo ganhou desde a pandemia, pelo aeroporto, pelo turismo e pelo seu papel de centro de empresas e tecnologia, com preços abaixo de Madrid e Barcelona.

Cada nacionalidade tem o seu mapa

Sobre o total de compras estrangeiras de 2025, os registradores ordenam assim as nacionalidades:

O britânico continua a ser o primeiro, mas perde quota (desceu 0,67 pontos num ano). O neerlandês é quem mais sobe entre os grandes (+0,96 pontos). A CaixaBank recorda que, entre não residentes, o Reino Unido passou de cerca de 22% desse segmento em 2010-2019 para cerca de 15% no período recente, sobretudo pelo Brexit e pela libra, enquanto a Polónia entra com força na obra nova.

No primeiro trimestre de 2025 o mapa municipal de Alicante mostra o corte melhor do que qualquer média provincial. Em Orihuela mandam Reino Unido (212), Bélgica (169), Irlanda (98), Polónia (84), Países Baixos (68) e Suécia (59). Na cidade de Alicante as primeiras nacionalidades são Argélia, Ucrânia, Itália, Rússia e França: perfil de residente urbano, não de casa de férias. Em Elche pesam Roménia, Polónia e Marrocos.

Procuram apartamento ou moradia?

No conjunto do mercado espanhol de 2025, 79,35% das compravendas foram apartamentos e 20,65% habitação unifamiliar. Os registradores não publicam esse mesmo corte só para estrangeiros. O que publicam é a superfície, e o resultado desmente o tópico de que «o estrangeiro compra moradias».

Os espanhóis pesam mais nas habitações grandes. Os estrangeiros pesam mais nas de menor superfície, porque uma parte importante da sua procura é segunda residência e não precisa dos metros de uma habitação habitual. A distribuição das compras estrangeiras de 2025 por superfície é esta:

64% das compras estrangeiras têm 100 m² ou menos. Somado a que o parque costeiro é maioritariamente de apartamentos, a operação mais frequente do comprador estrangeiro é um apartamento, quase sempre em segunda mão: só 21,54% das suas compras foi habitação nova, um décimo abaixo dos espanhóis (21,76%).

Dentro dessa média há nacionalidades de casa grande e nacionalidades de apartamento:

• Mais de 100 m²: 50,5% das compras de norte-americanos, 47,01% das de neerlandeses e 45,23% das de britânicos.
• Entre 60 e 80 m²: ucranianos (29,33%), marroquinos (29,31%) e húngaros (29,22%).
• Menos de 40 m²: franceses (8,74% das suas compras) e italianos (8,27%), acima dos restantes.

Obra nova, que na costa costuma ser geminada ou apartamento em urbanização com piscina, escolhem-na sobretudo polacos (39,84% das suas compras), belgas (34,49%) e neerlandeses (32,91%). No outro extremo, franceses (86,42% de usada), búlgaros (85,34%) e marroquinos (85,28%) compram quase só habitação usada.

No luxo a proporção inverte-se

O idealista mediu outra coisa: a procura sobre anúncios de luxo no quarto trimestre de 2024, não as escrituras. Nesse segmento a moradia ganha. 77% do stock de luxo do portal era unifamiliar. O interesse estrangeiro atingia 32,8% da procura de moradias de preço alto e 20,7% da procura de apartamentos de alto nível.

• Baleares. 86% da oferta de luxo são moradias, com um preço médio em torno de 3 milhões de euros. Quase 52% da procura dessas moradias chega do estrangeiro. Nos apartamentos de luxo, o interesse estrangeiro chega a 47,5%.
• Málaga. 80% da oferta de luxo é unifamiliar. 49,7% da procura dessas moradias é estrangeira, e cerca de 42% da procura de apartamentos e áticos também.
• Alicante. 96% da oferta de luxo do portal são unifamiliares, com preços médios acima de 2,3 milhões. 49,7% da procura dessas moradias é estrangeira. O apartamento de luxo é escasso (4% da oferta) e mesmo assim 36,3% da sua procura vem de fora.
• Madrid é a exceção. Na capital o comprador estrangeiro de luxo procura apartamento, porque é o produto que existe e o que serve de investimento urbano.

Convém ler os dois números juntos. Em cada dez compras estrangeiras, a maioria são apartamentos. Em cada dez olhares à moradia de mais de um milhão nas Baleares, em Málaga ou em Alicante, cerca de metade chegam de fora.

Que idade tem o comprador estrangeiro

Não existe uma idade média oficial publicada só para o comprador estrangeiro e desagregada por apartamento ou moradia. Há quatro peças, e juntas permitem um retrato.

1. O comprador de habitação em Espanha, de qualquer nacionalidade, tem 47 anos de média em 2025 (Conselho Geral do Notariado). Em 2007 tinha 40. Os compradores de 18 a 30 anos passaram de 22,53% das operações para 9,55%.
2. O escalão que mais compra, no conjunto do mercado, continua a ser o dos 35 aos 44 anos (relatório do notariado sobre pessoas singulares até julho de 2024). Os maiores de 50 entram sobretudo por segunda residência ou reposição.
3. Alicante envelhece a procura porque o estrangeiro pesa muito. Com o portal da habitação do notariado, os maiores de 60 anos fizeram 23,03% das compras da província, face a 17,48% em Espanha. Os menores de 40 ficaram nos 25,33%, cerca de dez pontos abaixo do país. Os maiores de 70 (6,12%) igualaram os menores de 31 (6,11%). Não é uma estatística «só de estrangeiros», mas numa província onde entre 43% e 53% das compras as assina um estrangeiro, o viés de idade sai daí.
4. Quem pede crédito tem outra idade. A UCI, com a sua própria carteira de 2024, descreve o estrangeiro que financia como um quadro ou empresário de 45 anos. 32,4% são quadros intermédios e 24% empresários. 84,5% desses créditos foi para segunda residência. Esta amostra deixa de fora quem paga a pronto, e quem paga a pronto costuma ser mais velho.

O crédito denuncia essa diferença de idade melhor do que qualquer inquérito. Em 2025, as nacionalidades com mais peso nos créditos de estrangeiros foram romenos (8,42%), italianos (7,41%) e chineses (5,29%). Os britânicos, primeiros em compras, descem para 4,33% dos créditos: uma parte grande da sua procura não precisa de financiamento. Os montantes médios mais altos assinam-nos alemães (369.436 €), norte-americanos (353.868 €) e suecos (329.209 €), coerente com habitações mais caras e maiores.

O preço por metro quadrado do primeiro semestre de 2024 conta a mesma história. Suécia (3.330 €/m²), Estados Unidos (3.247 €/m²) e Alemanha (3.114 €/m²) estão no topo. Marrocos (738 €/m²) e Roménia (1.158 €/m²) estão na base. Não compram o mesmo produto nem no mesmo momento da vida.

Que idades compram apartamento e que idades compram moradia

A tabela seguinte é uma leitura cruzada das fontes anteriores. Não é um microdado que o registo ou o notariado publiquem. Serve para não vender o mesmo anúncio aos quatro perfis.

O matiz prático: a partir dos 55 anos o apartamento não desaparece. Muda o motivo. Uma parte desse grupo quer jardim e piscina. Outra, igualmente numerosa em sítios como Torrevieja ou Orihuela Costa, quer um apartamento pequeno, num só piso, com condomínio que feche a casa onze meses por ano. A moradia de luxo é visível e cara, e por isso parece maioritária. Nas escrituras não é.

Os Estados Unidos são o caso mais claro de casa grande sem ser, na maioria, uma compra de reformado: metade das suas compras supera os 100 m² e o seu preço por metro quadrado está entre os mais altos. Compram em Madrid, em Málaga e nas Baleares, muitas vezes como investimento ou segunda base, não só como reforma.

O que olham antes de reservar

Cruzando o tipo de casa, a idade e a província, a lista do que realmente fecha uma operação é curta:

• Distância ao mar e orientação, mais do que os metros, na segunda residência.
• Despesas de condomínio baixas se a casa vai estar vazia. O apartamento ganha aqui à moradia.
• Licença turística, só quando o plano é arrendar. Nas Baleares, Canárias, Barcelona e boa parte de Málaga as licenças novas estão muito limitadas. Quem compra para arrendamento de curta duração sem verificar a licença está a comprar um problema.
• Ligações. Um voo direto de época, não só em agosto, decide entre Alicante e uma costa mais barata sem aeroporto.
• Obra nova face a usada. Neerlandeses, belgas e polacos pagam a obra nova para evitar obras. Franceses e a maioria dos residentes compram usada.
• Um orçamento realista de impostos de compra (IVA de 10% em obra nova ou imposto de transmissões em usada, segundo a comunidade) e da fatura anual de ser proprietário sem viver em Espanha.

A obrigação fiscal que aparece no dia seguinte à escritura

Comprar não fecha o processo com o fisco. Quem não reside em Espanha tem de apresentar o Modelo 210 mesmo que a casa não se arrende: é o rendimento imputado, uma percentagem do valor cadastral. Se se arrenda, declaram-se os rendimentos de arrendamento. Se mais adiante se vende, o comprador retém 3% e o vendedor liquida a mais-valia, com possível reembolso através do Modelo 211.

A taxa geral é de 19% para residentes na UE ou no Espaço Económico Europeu e de 24% para os restantes. O guia prático da compra, do NIE à escritura, está em como comprar um imóvel em Espanha sendo não residente. O contexto de preços de 2026 está na revisão do mercado imobiliário para não residentes.

Perguntas frequentes

Os estrangeiros compram mais apartamentos ou moradias em Espanha?

Mais apartamentos. Em 2025, 64% das compras estrangeiras teve 100 m² ou menos, e no conjunto do mercado 79,35% das operações foram apartamentos. A moradia concentra a procura estrangeira no luxo das Baleares, de Málaga e de Alicante, e entre norte-americanos, neerlandeses e britânicos, que são quem mais compra acima de 100 m².

Que idade tem o comprador estrangeiro?

Depende de viver ou não em Espanha. O residente parece-se com o comprador nacional, cujo escalão mais ativo é o dos 35 aos 44 anos e cuja média em 2025 é de 47 anos. Quem financia uma segunda residência anda pelos 45 anos. O não residente que paga a pronto em Alicante, Málaga ou nas ilhas é mais velho: em Alicante os maiores de 60 já são 23% de todas as compras.

Qual é a província onde mais compram?

Alicante, com 43,29% das compras de 2025 feitas por estrangeiros. Seguem-se Málaga (32,80%), Santa Cruz de Tenerife (30,04%), Baleares (29,86%) e Girona (25%).

Ainda existe o golden visa por comprar uma casa?

Não para pedidos novos. A Lei Orgânica 1/2025 suprimiu-o com efeitos desde 3 de abril de 2025. Quem já tinha autorização conserva o regime com que lhe foi concedida.

Porque é que os números do notariado e os dos registradores não coincidem?

O notariado conta a escritura no momento de assinar. Os registradores contam a inscrição, que chega depois, e o seu universo de «compra de habitação» não é idêntico. Por isso em 2025 uns falam de cerca de 20% de operações com comprador estrangeiro e outros de 13,82% das inscrições. As províncias que lideram são as mesmas.

De onde sai cada número

As compras, nacionalidades, províncias, superfície, obra nova e o escalão de 500.000 € são do Anuário de 2025 da Estatística Registral Imobiliária do Colegio de Registradores. O corte residente / não residente e os preços de 3.063, 1.795 e 1.713 €/m² são da CaixaBank Research (segundo semestre de 2024 e acumulado até ao primeiro trimestre de 2025, com dados do Ministério da Habitação). Os preços do primeiro semestre de 2024 por nacionalidade e os 58,2% / 41,8% são do notariado (CIEN). A idade média de 47 anos, os 20,3% e os pesos de Alicante, Canárias e Baleares saem da apresentação do portal da habitação do notariado em outubro de 2025. Os escalões de idade de Alicante publicou-os o Información a partir desse portal. O retrato dos 45 anos é da UCI e só descreve quem assina um crédito com essa entidade. O luxo apartamento contra moradia é procura de anúncios do idealista no quarto trimestre de 2024, não compravendas fechadas. Turismo e esperança de vida são do INE. O fim do golden visa é a Lei Orgânica 1/2025 e a nota do Ministério da Habitação.

A tabela de idade por tipo de habitação é a nossa leitura dessas fontes juntas. No dia em que o registo publicar o cruzamento de idade, nacionalidade e unifamiliar, essa tabela poderá ser substituída por um dado direto.