Le marché locatif espagnol 2020-2025 : pourquoi les prix s’envolent et l’offre s’effondre

Le marché locatif espagnol traverse le plus grand déséquilibre entre offre et demande de son histoire récente. Depuis mars 2020, juste avant la pandémie, plus de 60 % de l’offre de location résidentielle longue durée a disparu et les loyers ont bondi jusqu’à 40 % cumulés au niveau national, avec des pics de 90 % à Barcelone. Voici, chiffres officiels à l’appui, la radiographie d’un marché que personne n’avait su anticiper après le Covid.

Cinq ans en chiffres : ce qui s’est passé sur le marché locatif

Les principaux portails (idealista, Fotocasa) et les organismes officiels (INE, Banque d’Espagne) partagent le même diagnostic : depuis la pandémie, le marché locatif espagnol est sous tension comme jamais.

• Offre : selon idealista, le stock de logements en location longue durée a chuté de 61 % entre 2020 et 2026. Rien qu’en 2025, l’Observatoire du Logement estime une perte supplémentaire de 33 418 logements (-4,7 %).
• Prix : les loyers ont augmenté de 40 % cumulés sur 5 ans d’après idealista et de 27 % d’après l’indice Fotocasa. Sur dix ans, Fotocasa chiffre la hausse cumulée à 94 %.
• Tension par logement : en moyenne 135 candidats par annonce publiée en location (Observatoire du Logement, janvier 2026). À Palma de Majorque, plus de 240.
• Loyer moyen national : 1 184 €/mois fin 2025, soit +5,9 % sur un an (après +11,3 % l’année précédente).
• Madrid et Barcelone : la chute de l’offre atteint 73 % à Madrid et 90 % à Barcelone depuis 2020.

Pourquoi l’offre s’est-elle effondrée ?

La Banque d’Espagne, dans son Rapport annuel 2023, alertait déjà sur un problème structurel d’accessibilité. Plusieurs facteurs se sont renforcés mutuellement après le Covid :

• Transfert vers la location touristique et saisonnière : des milliers de logements ont migré vers Airbnb ou des baux courts pour échapper à la Loi sur le Logement.
• Insécurité juridique du bailleur : régulation des zones tendues, plafonnement des loyers et durcissement des expulsions ont fait reculer les petits propriétaires.
• Quasi-absence de construction neuve dédiée à la location longue durée (build-to-rent).
• Hausse de la demande : immigration record, formation de nouveaux ménages et demande étrangère (retraités, nomades numériques).
• Hypothèques plus chères (2022-2024) : de nombreux acheteurs potentiels ont été poussés vers la location.

Conséquences : loyers records et concurrence féroce

D’après idealista, le loyer moyen tourne autour de 14 €/m² par mois au niveau national. Les hausses les plus fortes depuis 2020 :

• Valence : +83 %
• Malaga : +73 %
• Madrid : +62 %
• Palma de Majorque : +58 %
• Barcelone : +50 %

Dans une grande partie du pays, l’effort moyen d’un ménage pour payer son loyer dépasse 40 % de ses revenus, bien au-dessus du seuil de 30 % recommandé par les organismes internationaux.

Et pour le propriétaire non-résident ?

Si vous êtes étranger et que vous louez un bien en Espagne, la situation est paradoxale : jamais la location n’a été aussi rentable, mais les obligations fiscales n’ont jamais été aussi strictes. L’Agence fiscale espagnole croise désormais les données avec les banques, les registres et les plateformes en ligne.

Deux figures clés à connaître : le Modelo 210 trimestriel pour les revenus locatifs et le Modelo 210 de plus (ou moins) value patrimoniale lors de la vente du bien.

Modelo 210 — Loyers

• Taux d’imposition : 19 % pour les résidents UE/EEE, 24 % pour le reste du monde.
• Les résidents UE/EEE peuvent déduire des charges : intérêts d’emprunt, IBI, charges de copropriété, assurances, fournitures, amortissement (3 % de la valeur de construction), réparations et honoraires professionnels.
• Déclaration trimestrielle (janvier, avril, juillet, octobre).
• Même en l’absence de bénéfice (ou en cas de perte), il est conseillé de déclarer pour reporter les pertes sur les années suivantes.

Modelo 210 — Plus / moins-value patrimoniale

• Lors de la vente, l’acheteur retient 3 % du prix (Modelo 211) en tant qu’acompte d’IRNR pour le vendeur non-résident.
• Le vendeur dépose un Modelo 210 spécifique de plus-value dans les 4 mois qui suivent la vente.
• Si le résultat est une perte ou si l’impôt final est inférieur aux 3 % retenus, vous pouvez demander le remboursement.
• Pour les biens acquis avant 1995, des coefficients d’abattement peuvent s’appliquer.

Pourquoi nous sommes spécialistes du Modelo 210 (loyers et plus-values)

Chez SpainTaxForm, nous sommes spécialisés dans les deux cas les plus complexes de l’IRNR pour non-résidents : les revenus locatifs et la plus ou moins-value patrimoniale sur la vente d’un bien.

• Service 100 % en ligne et dans 12 langues, sans déplacement en Espagne.
• Calcul automatique de la base, des déductions applicables et du taux selon votre pays de résidence.
• Validation préalable de l’IBAN, du NIE/NIF, de la référence cadastrale et des données des locataires (y compris lorsqu’il y en a plusieurs).
• Génération du fichier officiel .210 conforme à la dernière spécification AEAT, prêt à être déposé.
• Pour les ventes : nous gérons la demande de remboursement du 3 % retenu lorsque cela s’applique, avec estimation préalable et consentement explicite.
• Support par email dans votre langue et téléchargement centralisé de toutes vos déclarations, année après année.

Dans un marché aussi tendu, où la rentabilité locative est record mais la fiscalité plus stricte que jamais, s’appuyer sur un spécialiste fait toute la différence entre une conformité sereine et le risque de sanctions.

Sources

• 1idealista — L’offre locative chute de 61 % depuis 2020 et les loyers bondissent de 40 % (mars 2026)
• 2idealista — 5 ans de marché locatif post-pandémie (mars 2025)
• 3idealista — Loyers +10,3 % en glissement annuel (avril 2025)
• 4Observatoire du Logement — Bilan 2025 : 1 184 € de moyenne, 135 candidats par bien
• 5Fotocasa — Hausse des loyers en Espagne sur les 10 dernières années (+94 %)
• 6INE — Indice national du logement en location (table 24079)
• 7INE — Indice des prix du logement en location (IPVA), projet technique
• 8Banque d’Espagne — Rapport annuel 2023, chapitre 4 : marché du logement
• 9Forbes Espagne — Offre -61 % depuis 2020, loyers +40 %
• 10Agence fiscale espagnole — Modelo 210 IRNR (site officiel)