Os países mais seguros para investir em habitação, e por que Espanha o é há décadas

Os países que encabeçam os índices de paz não são, por isso, os países onde um estrangeiro pode comprar uma habitação e ficar protegido. A Islândia é o país mais pacífico do mundo e não é um mercado de segunda residência. O Canadá, a Austrália e a Nova Zelândia protegem muito bem a propriedade e, ao mesmo tempo, impedem ou limitam que um não residente compre a casa que quereria. Espanha não é a número um de nenhum ranking de 2025. Há quatro décadas que é outra coisa: um Estado da União Europeia, do euro e da NATO, com um registo que ampara quem inscreve de boa-fé, onde um estrangeiro compra uma habitação ordinária com as mesmas regras civis que um espanhol. Essa combinação, e não um lugar concreto, é o que a manteve como destino seguro.

Isto não é uma recomendação de compra nem um aconselhamento de investimento. Descreve o quadro legal e os índices públicos em outubro de 2026, e separa o que cada fonte mede de verdade.

Seguro quer dizer três coisas distintas

• Segurança do título. A casa fica inscrita em seu nome e um juiz respeita essa inscrição. Mandam o Estado de direito e um registo fiável.
• Segurança da pessoa. A violência é baixa. O homicídio e o Global Peace Index medem isto, não o preço do metro quadrado.
• Segurança do preço. A habitação não perde uma parte grande do seu valor. Nenhum país sério o pode prometer. Espanha também não. O ciclo que começou em 2008 demonstrou-o.

O mapa de 2025 e 2026

A tabela junta três fontes que não medem o mesmo. O Global Peace Index 2025 do Institute for Economics & Peace ordena 163 países: o lugar 1 é o mais pacífico. O International Property Rights Index 2025 ordena 126 países segundo o quadro legal e a proteção da propriedade. A coluna do comprador estrangeiro sai da lei de cada país. «Aberta» significa que não há uma proibição nem uma autorização nacional para que um não residente compre uma habitação urbana ordinária. O solo protegido, a costa ou um prédio rústico podem ter regras próprias.

O lugar de França no índice de paz não descreve o registo nem a rua. Esse índice penaliza a militarização e o impacto do terrorismo. Em direitos de propriedade França é 12.ª, e em transparência imobiliária é a 2.ª do mundo. O Reino Unido não aparece no topo publicado do IPRI de forma a atribuir-lhe um lugar sem o relatório completo; em transparência imobiliária é o número 1.

No índice de direitos de propriedade, os primeiros de 2025 são o Luxemburgo (8,237), a Austrália (8,037) e a Suíça (8,008). Os Estados Unidos ficam em 10.º (7,655). Espanha pontua 7,144 e é 22.ª de 126. O subíndice de propriedade física, o que olha para a habitação e não para as patentes, sobe na ficha do próprio índice até 8,283 e ao 8.º lugar mundial dessa componente.

A transparência do mercado não é a paz

Para quem vai assinar uma compra, o índice útil é o Global Real Estate Transparency Index 2024 da JLL e da LaSalle. Mede 89 países e 151 cidades com 256 indicadores: dados de mercado, governo das sociedades cotadas, quadro legal, processo de compra e venda e sustentabilidade. A Europa é a região mais transparente.

O grupo «muito transparente» é aberto pelo Reino Unido (1), França (2), Estados Unidos (3), Austrália (4), Canadá (5), Países Baixos (6), Nova Zelândia (7), Irlanda (8), Suécia (9) e Alemanha (10). Também estão o Japão, a Bélgica e, pela primeira vez nesse grupo, Singapura. A ordem está na nota da JLL na Alemanha.

Espanha fica em 18.º no mundo, o mesmo lugar que em 2022, e entre os dez mercados mais transparentes da Europa. A JLL coloca-a no degrau «Transparent», não no primeiro. É um mercado em que um investidor profissional encontra dados, escritura e registo. Não é o mercado com a série estatística mais fina do mundo.

A letra pequena dos países que saem primeiro

• Suíça. A lei federal sobre a aquisição de imóveis por pessoas no estrangeiro, a Lex Koller, exige autorização cantonal. A casa de férias só cabe em zonas turísticas designadas e dentro de uma quota. Ter a casa não dá autorização de residência.
• Dinamarca. Quem não tem domicílio no país, ou não residiu pelo menos cinco anos, precisa de autorização do Departamento de Assuntos Civis. Diz-o o guia oficial, para habitação habitual e para casa de férias.
• Canadá. A proibição de compra por não canadianos, em vigor desde 1 de janeiro de 2023, foi prorrogada até 1 de janeiro de 2027. Anunciou-o o Departamento das Finanças. Abrange a habitação de até três unidades nas áreas urbanas. Um edifício de quatro ou mais habitações, e o solo fora dessas áreas, seguem outro regime.
• Austrália. De 1 de abril de 2025 a 31 de março de 2027, um investidor estrangeiro não pode comprar habitação usada, salvo exceções definidas. Anunciou-o o Tesouro australiano. A habitação nova e o solo para construir seguem outro caminho, com autorização.
• Nova Zelândia. Uma pessoa de fora, por regra, não pode comprar solo residencial. Há uma via distinta para australianos e singapurenses, e outra, com consentimento, para quem tem um visto de residência e compra uma só casa para viver.
• Singapura. Comprar é possível. Desde 27 de abril de 2023 a regra geral para um estrangeiro é um Additional Buyer’s Stamp Duty de 60%, por cima do imposto do selo ordinário. O exemplo oficial do IRAS, sobre uma habitação de 2 milhões de dólares de Singapura, dá 1,2 milhões só desse agravamento.

Porque é que Espanha está nessa lista há décadas

• 1978. O artigo 33 da Constituição reconhece a propriedade privada e a herança. Ninguém pode ser privado dos seus bens salvo por utilidade pública ou interesse social, com indemnização e conforme a lei.
• 1982 e 1986. Espanha entra na NATO e, a 1 de janeiro de 1986, nas Comunidades Europeias. O quadro político do proprietário passa a ser o de um Estado-membro.
• 1999. O euro. Quem cobra e poupa em euros deixa de ter um risco de divisa entre o seu país e a casa. Isso não existe no Reino Unido, na Suíça, no Canadá, na Austrália ou em Singapura.
• O registo. O artigo 34 da Lei Hipotecária protege o terceiro que, de boa-fé e a título oneroso, inscreve um direito adquirido de quem no Registo parecia poder transmiti-lo. Ainda que depois se anule o direito do transmitente por uma causa que não constava do Registo, a inscrição do terceiro mantém-se. A escritura do notário não basta: a publicidade dá-a a inscrição.
• O estrangeiro. O artigo 27 do Código Civil diz que os estrangeiros gozam dos mesmos direitos civis que os espanhóis, salvo o que disponham leis especiais ou tratados. Comprar uma habitação ordinária não está entre essas exceções. Não é precisa residência nem visto para ser dono.

A residência por investimento, o chamado visto gold, para compras de pelo menos 500.000 euros, foi suprimida pela Lei Orgânica 1/2025. Desde 3 de abril de 2025 não há pedidos novos. Fechar esse visto não fechou a compra. Um cidadão da UE não precisava dele, e o título de propriedade nunca dependeu dele. Ter a casa continua a não dar, por si só, direito a residir.

Como fica Espanha nos números de hoje

O World Justice Project deixa Espanha em 18.º de 31 no grupo da UE, da EFTA e da América do Norte. A pontuação desceu 0,6% e o lugar mundial não se moveu. Dentro do índice, a justiça civil é o lugar 30 de 143 e a ordem e segurança o 39. Espanha está no grupo alto do mundo e a meio da sua região rica. Não é a Dinamarca, que encabeça esse índice.

A taxa de homicídio, na série crim_hom_soff do Eurostat, moveu-se entre 0,6 e 0,9 por 100.000 todos os anos desde 2008. É uma série baixa e estável. Não é a mais baixa da União.

O preço teve um ciclo inteiro. O título, não.

Quem disser que em Espanha o preço «sobe sempre» não leu a série. O Índice de Preços da Habitação do INE, no quarto trimestre de 2025, subiu 12,9% em termos homólogos: 11,2% a habitação nova e 13,1% a de segunda mão, e 1,8% face ao trimestre anterior. A tabela histórica do mesmo índice mostra o outro lado: taxas anuais de −11,2% em 2011, −12,8% em 2012 e −7,8% em 2013. Desde 2014 a taxa anual do quarto trimestre tem sido positiva, e 2024 e 2025 são os anos mais fortes dessa recuperação.

O anuário da Estatística Registal Imobiliária 2025 fecha o ano com um preço médio de 2.284 €/m² e de 214.581 € por habitação, máximos da série registal, com uma subida de 9,5% em euros por metro quadrado. O índice do INE e o preço dos registos não medem o mesmo momento nem o mesmo universo. Os dois dizem que 2025 foi um ano de subida forte, depois de um ciclo que já incluiu uma queda longa.

Nesse mesmo anuário, os estrangeiros formalizaram cerca de 97.480 compras, 13,82% de todas as compras e vendas de habitação. O comprador de fora não é um acrescento recente do último boom: é uma parte estável da procura, sobretudo na costa. O pormenor está no estudo do comprador estrangeiro.

Onde Espanha não é a primeira

• Corrupção percebida. No Índice de Perceção da Corrupção 2025 da Transparency International, Espanha obtém 55 em 100 e fica em 49.º de 182, um ponto e três lugares pior do que no ano anterior. A nota internacional aponta-a entre os maiores recuos da Europa desde 2012, com menos 10 pontos. Portugal está em 56. Não é um dado de violência. É um dado de confiança no setor público, e é o ponto fraco institucional desta lista.
• Justiça civil. O lugar 30 do World Justice Project descreve prazos e previsibilidade, não a validade do título. Um conflito de posse ou de condomínio resolve-se, e não se resolve depressa.
• Transparência dos dados. O lugar 18 da JLL, no segundo degrau, quer dizer que o Reino Unido, França, os Países Baixos ou a Alemanha publicam séries mais finas. O registo espanhol protege o direito. A estatística de bairros e de rendibilidades não é a mais aberta do continente.
• O preço de entrada. 2024 e 2025 são anos caros face à própria série recente. Entrar porque «Espanha é segura» não responde se esse apartamento, a esse preço, faz sentido.

Se compra e não reside, a segurança inclui o fisco

Ser dono sem ser residente fiscal não está isento. Todos os anos há que apresentar o Modelo 210, o imposto sobre o rendimento dos não residentes:

• Habitação vazia. A base do rendimento imputado é 1,1% ou 2% do valor cadastral, segundo a data de revisão. A taxa é 19% se reside na UE ou no EEE, e 24% no resto do mundo.
• Arrendamento. Os mesmos 19% ou 24% sobre os rendimentos do arrendamento. Quem reside na UE ou no EEE pode deduzir despesas relacionadas. Quem não, tributa sobre o rendimento integral.
• Venda. O comprador retém 3% e entrega o Modelo 211. O vendedor declara a mais-valia e pede a devolução do que sobrar, ou paga a diferença.

Se passar a ser residente fiscal, o esquema muda: o IRPF alcança o rendimento mundial, pensão estrangeira incluída. Há convenções para não pagar duas vezes. O mapa por nacionalidade está no guia da fiscalidade do não residente. O contexto de preços e procura, na revisão do mercado de 2026.

Como ler a lista se procura uma segunda residência

Se o objetivo é comprar este ano a partir de outro país, a lista curta não é a do índice de paz. É a dos mercados em euros, com registo que funciona e sem uma autorização nacional de compra: Espanha, Portugal, França, Países Baixos, Alemanha e Irlanda. Portugal fica à frente de Espanha na paz (7 face a 25) e muito perto nos direitos de propriedade (23 face a 22). França é mais transparente. A Alemanha também. Espanha traz outra coisa: quatro décadas com a mesma porta aberta, um mercado de costa que já absorve perto de 100.000 compras estrangeiras por ano, e um ciclo de preços que já se percorreu inteiro sem tocar no título.

O Reino Unido é o mercado mais transparente e está aberto, numa moeda distinta e com um custo fiscal de entrada mais alto para quem não reside. A Suíça, a Dinamarca, o Canadá, a Austrália, a Nova Zelândia e Singapura podem ser excelentes para quem já lá vive. Para quem compra de fora, a lei põe uma autorização, uma proibição ou um imposto de 60% antes de se falar de segurança.

Fecho

Espanha não encabeça a paz mundial, nem a perceção de corrupção, nem a transparência imobiliária. Encabeça uma combinação que leva décadas no mesmo sítio: propriedade privada constitucional, euro, registo com fé pública, e compra aberta a quem não é residente. O preço desceu e voltou a subir. O direito inscrito não se interrompeu. Quem for comprar fará bem em tratar essas duas frases como factos distintos, e em deixar o Modelo 210 resolvido desde o ano da escritura. Na SpainTaxForm apresentamo-lo online, no seu idioma.