Imposto de não residentes em Espanha — guia IRNR 2026

Três tipos de imposto imobiliário para não residentes

Os proprietários não residentes em Espanha enfrentam uma ou mais de três obrigações fiscais distintas, todas declaradas através do Modelo 210. Perceber quais se aplicam à sua situação é o primeiro passo para o cumprimento.

Se o seu imóvel em Espanha está vazio, é usado como casa de férias ou simplesmente não está arrendado, Espanha considera que obtém um benefício económico pelo simples facto de ser proprietário. Este conceito chama-se rendimento imputado (renta imputada). A ideia subjacente é que possuir um imóvel lhe dá a possibilidade de o usar ou arrendar e, por isso, o Estado espanhol considera que aufere um rendimento fictício mesmo que não circule dinheiro real. É o tipo de imposto de não residentes mais comum e o que os proprietários estrangeiros mais frequentemente esquecem.

O cálculo é simples. Toma-se o valor cadastral (valor catastral) do imóvel — indicado no recibo anual do IBI — e multiplica-se por 1.1 % (se o valor cadastral foi revisto nos últimos dez anos) ou por 2 % (se não foi revisto). O resultado é o seu rendimento imputado, que é depois tributado a 19 % ou 24 % consoante o país de residência. Por exemplo: se o seu apartamento na Costa Blanca tem um valor cadastral de €80,000 (revisto em 2018), o seu rendimento imputado é €80,000 × 1.1 % = €880. Um residente da UE pagaria €880 × 19 % = €167.20 por ano; um residente do Reino Unido pagaria €880 × 24 % = €211.20.

O prazo de entrega do rendimento imputado é generoso: dispõe de todo o ano civil seguinte ao ano fiscal. Para o ano fiscal de 2025, pode entregar em qualquer momento entre 1 de janeiro e 31 de dezembro de 2026. Ainda assim, é melhor não deixar para o último momento — entregar cedo é uma preocupação a menos e reduz o risco de esquecer por completo.

Se arrenda o seu imóvel em Espanha — seja a longo prazo a um inquilino ou a curto prazo através de plataformas como o Airbnb ou a Booking.com — deve declarar os rendimentos à AEAT através do Modelo 210. A distinção fundamental é entre os residentes da UE/EEE, que podem deduzir às rendas brutas as despesas diretamente relacionadas, e os residentes fora da UE, que pagam imposto sobre o montante bruto sem qualquer dedução. As despesas dedutíveis para residentes da UE incluem juros do crédito à habitação, seguro do imóvel, quotas de condomínio, IBI (imposto municipal sobre imóveis), custos de manutenção e reparação, serviços pagos pelo proprietário, comissões de gestão e amortização (até 3 % do custo de aquisição do edifício, excluindo o valor do terreno).

Considere este exemplo: um proprietário alemão arrenda um apartamento em Marbella por €15,000 por ano. As suas despesas dedutíveis totalizam €6,000 (juros do crédito, seguro, IBI, quotas de condomínio e pequenas reparações). Como residente da UE, paga 19 % sobre o rendimento líquido: (€15,000 − €6,000) × 19 % = €1,710. Imagine agora um proprietário britânico com rendas e despesas idênticas. Após o Brexit, paga 24 % sobre o montante bruto: €15,000 × 24 % = €3,600. O proprietário britânico paga mais do dobro — mais €1,890 por ano — apenas porque o Reino Unido já não faz parte da UE.

Em 2024 entrou em vigor uma alteração importante: as rendas passam a ser declaradas numa única declaração anual. Anteriormente eram exigidas declarações trimestrais (até 20 dias após o fim de cada trimestre). Para o ano fiscal de 2025, deve entregar entre 1 e 20 de janeiro de 2026. A partir do ano fiscal de 2026 segue-se outra alteração: a Order HAC/623/2026 desloca esta janela para 1-20 de abril de 2027. Seja qual for a janela aplicável ao seu ano, falhá-la significa agravamentos imediatos.

Quando um não residente vende um imóvel em Espanha, o lucro (a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição original, ajustado por benfeitorias admissíveis e custos da transação) está sujeito ao imposto sobre as mais-valias: 19 % para residentes da UE/EEE ou 24 % para residentes fora da UE. O custo de aquisição inclui o preço de compra original, o imposto de transmissão (ITP) ou o IVA pago na compra, os custos de notário e registo, e o custo de benfeitorias estruturais documentadas realizadas durante a titularidade. O preço de venda é o montante indicado na escritura notarial, menos comissões de agência e outras despesas de venda.

Aos vendedores não residentes aplica-se um mecanismo único: o comprador é legalmente obrigado a reter 3 % do preço de venda acordado e a entregá-lo diretamente à AEAT através do Modelo 211. Esta retenção de 3 % funciona como pagamento antecipado do seu imposto sobre as mais-valias. Se o imposto efetivamente devido for inferior ao montante retido — por exemplo, porque a mais-valia foi pequena ou porque teve custos significativos de benfeitorias — pode pedir o reembolso do excesso. Nalguns casos, sobretudo quando se vende com prejuízo, é possível recuperar a totalidade dos 3 %.

O prazo de entrega para as mais-valias é de quatro meses a contar da data da escritura notarial. Por exemplo, se assinou a escritura a 15 de março de 2026, a sua declaração vence a 15 de julho de 2026. A mesma janela de quatro meses aplica-se ao pedido de reembolso da retenção de 3 %. É essencial entregar dentro deste prazo — a entrega tardia não só gera agravamentos como pode atrasar o reembolso a que tem direito.