Habitação e turismo em Espanha: o que dizem os dados

Duas coisas são verdadeiras ao mesmo tempo: em Espanha faltam casas onde as pessoas querem viver, e o turismo é um dos grandes motores da sua economia. O debate público resume-se muitas vezes a «turistas contra residentes». Este artigo não toma partido: reúne os dados disponíveis a 5 de outubro de 2026, explica como se ligam as peças e diz com honestidade o que ainda não sabemos.

O retrato num minuto

• Défice de habitação: o Banco de Espanha calcula que entre 2021 e 2025 se acumulou um défice de cerca de 750.000 habitações. Só em 2025 formaram-se cerca de 240.000 agregados e concluíram-se cerca de 92.000 habitações.
• Turismo: 2025 fechou com 96,8 milhões de turistas internacionais (+3,2 %) e uma despesa de 134.712 milhões de euros (+6,8 %), segundo o INE.
• Apartamentos turísticos: em maio de 2026 havia 341.001 habitações anunciadas em plataformas digitais, menos 10,7 % do que um ano antes. É cerca de 1,3 % dos 26,6 milhões de habitações contadas no Censo de 2021.
• Peso do turismo: segundo a OCDE, representa 13,4 % do emprego, 6,0 % do PIB (efeito direto) e 48,4 % das exportações de serviços.
• Habitação social: ronda 2,5–3 % do parque total, face a cerca de 9 % de média na UE.

O problema de fundo: faltam casas onde são necessárias

Pense no jogo das cadeiras: onze jogadores e dez cadeiras. Seja qual for a forma de repartir os lugares, alguém fica de pé. As regras só decidem quem; para que ninguém fique de pé é preciso acrescentar cadeiras.

Com a habitação em Espanha passa-se algo parecido. Em 2025 formaram-se cerca de 240.000 novos agregados e concluíram-se cerca de 92.000 habitações. Essa diferença, repetida ano após ano, é o que o Banco de Espanha resume num défice acumulado de cerca de 750.000 habitações, que poderá continuar a crescer nos próximos anos.

O défice não está repartido por igual. Segundo o Banco de Espanha, metade concentra-se em seis províncias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valência, Múrcia e Málaga. Por outras palavras: Espanha não tem simplesmente «poucas casas», mas poucas onde as pessoas querem e podem trabalhar e viver.

As causas mais apontadas são a falta de solo urbanizável, o encarecimento da construção, a lentidão dos licenciamentos e um parque de habitação social pequeno (cerca de 2,5–3 % do total, face a cerca de 9 % de média europeia).

Que papel têm os apartamentos turísticos?

Há dois erros opostos a evitar:

• «São irrelevantes.» Não são, em muitos bairros e municípios.
• «Explicam toda a crise.» Também não: à escala nacional são apenas uma parte do problema.

Uma forma de ver: uma colher de sal mal se nota numa panela grande, mas num copo de água muda tudo. Os 1,3 % nacionais dizem pouco sobre o que acontece num bairro concreto. A estatística experimental do INE mostra onde se concentram as habitações anunciadas (maio de 2026):

Por município, lideram a lista Madrid (10.836), Málaga (8.288), Barcelona (8.231), Marbella (6.987) e Sevilha (6.937).

O que diz a evidência sobre o efeito nos preços?

• A Fedea analisou 429 estudos internacionais. A sua conclusão: o efeito mais claro e documentado é sobre a habitação, porque diminui a oferta de arrendamento residencial de longa duração e sobem os preços de compra e de arrendamento, sobretudo onde há mais pressão turística. Reconhece também que estes alojamentos distribuem a despesa turística por zonas sem hotéis.
• Barcelona é o caso mais estudado. Um artigo do Journal of Urban Economics (García-López e outros, 2020) estimou que, num bairro médio, a atividade do Airbnb fez subir as rendas 1,9 % e os preços de compra e venda 4,6 %. Nos 10 % de bairros com mais atividade, 7 % e 17 %, respetivamente.

Leitura simples: o efeito existe, é moderado em média e grande nas zonas mais saturadas. Por isso o debate depende tanto do «onde» como do «quanto».

O outro lado da balança: o turismo também sustenta a economia

O turismo não é uma atividade marginal. Quando um visitante arrenda um alojamento, gasta também em restaurantes, comércio, transportes, excursões e lazer, o que se traduz em emprego, contribuições e impostos. Os dados ajudam a dimensioná-lo:

• Pouco mais de 13 % do emprego do país depende diretamente do turismo (cerca de três milhões de pessoas).
• As viagens representam quase metade das exportações de serviços: quando um visitante estrangeiro gasta em Espanha, o país «exporta» serviços turísticos.
• A despesa dos turistas internacionais superou os 134.000 milhões de euros em 2025 e continuou a crescer no primeiro semestre de 2026 (63.800 milhões, mais 7 %).

Uma nuance importante: mais turismo não se traduz automaticamente em mais habitação pública. Os impostos que gera vão para o orçamento geral, e o seu destino é decidido pelos orçamentos: pensões, saúde, educação, infraestruturas, habitação… A relação é indireta.

O turismo tem também custos locais que não aparecem no PIB: ruído, congestionamento, comércio de proximidade substituído por negócios para visitantes, maior rotação de moradores. Os estudos que a Fedea analisou descrevem-nos. Há custos e benefícios dos dois lados.

Se os apartamentos turísticos forem restringidos: três perguntas em aberto

Regular uma atividade que impõe custos a terceiros (por exemplo, vizinhos que não encontram casa) tem uma lógica económica conhecida, e regular não é o mesmo que eliminar um setor. A discussão real é sobre o como e os efeitos secundários. Há três perguntas às quais os dados ainda não dão uma resposta fechada.

1. Para onde vão as habitações que deixam de ser turísticas?

Uma habitação que sai do mercado turístico pode acabar de várias formas:

• Arrendamento residencial de longa duração: o resultado que as restrições procuram.
• Arrendamento sazonal: alivia pouco o problema de fundo.
• Venda: a um residente, a um investidor ou a uma empresa.
• Outros usos, ou devoluta.
• Hotel ou apartamento turístico profissional, se for viável.

O Banco de Espanha já assinalou que os usos alternativos (turístico, por quartos e sazonal) limitam o crescimento da oferta de arrendamento residencial. Por isso contar quantos apartamentos turísticos desaparecem não basta: o que importa é quantas habitações acabam realmente em arrendamento residencial.

Nova Iorque, que endureceu as regras em 2023, é um aviso de que o desenho importa. Segundo as análises disponíveis — algumas encomendadas pelo próprio setor, pelo que convém lê-las com cautela —, os anúncios caíram cerca de 90 %, mas as rendas continuaram a subir e os hotéis ficaram mais caros. Barcelona fará a sua própria experiência: não renovará as suas cerca de 10.000 licenças a partir de novembro de 2028. Ainda não há resultados.

2. O turista vai-se embora se o alojamento encarecer?

Um exemplo simples: uma família britânica tem 2.500 € para as férias e compara Espanha, Grécia, Turquia e Portugal. Se o custo total de Espanha subir muito enquanto o dos outros não muda, parte das famílias escolherá outro destino.

A CaixaBank Research tentou medi-lo. Estima que a procura turística internacional por Espanha tem uma elasticidade-preço de aproximadamente −1,87: um aumento de 1 % nos preços associa-se a uma queda aproximada de 1,87 % nas chegadas. E uma elasticidade cruzada de 1,14: se os destinos concorrentes encarecerem 1 %, as chegadas a Espanha sobem 1,14 %.

Duas precauções. É uma estimativa média, baseada nos preços em geral, não no preço do alojamento nem num tipo concreto de oferta. E o que acontecer na prática depende de quanto os preços subirem realmente e de quanto os hotéis absorverem.

Os dados recentes não mostram, por enquanto, uma queda:

• Em 2025, os turistas alojados em habitação arrendada diminuíram 9,3 % e os alojados em hotel aumentaram 7,3 %, enquanto o total cresceu 3,2 %.
• Nos primeiros oito meses de 2026 chegaram cerca de 70,4 milhões de turistas (+5,4 %), e em agosto 12,3 milhões (+9,2 %).

Pode ler-se de duas formas. Uma: o hotel está a absorver a procura que sai do arrendamento turístico. Outra: as restrições mais fortes estão apenas a começar e os seus efeitos nos preços podem demorar a notar-se. Os dados atuais não bastam para excluir nenhuma das duas.

3. O que acontece ao investimento e à construção?

Um promotor decide construir segundo o custo do terreno e dos materiais, o financiamento, os prazos e o preço que espera obter. Regras que mudam depressa acrescentam incerteza, e a incerteza é um custo.

• Argumento de quem teme as restrições: se a rentabilidade esperada desce ou o risco sobe, alguns projetos não avançam e, anos depois, o resultado é menos habitação nova.
• Argumento de quem as defende: regras claras e estáveis também dão segurança, e os efeitos que se procuram (recuperar habitação existente) chegam antes dos de construir.

Ambas as hipóteses são razoáveis. Não encontrámos uma estimativa conclusiva para Espanha, e por isso é preciso olhar para os efeitos a 5–10 anos, não apenas a 12 meses: uma medida pode ajudar em 2027 e pesar em 2032, ou ao contrário.

A notícia desta semana: o decreto que não chegou a consolidar-se

A 29 de setembro foi aprovado o Real Decreto-lei 26/2026 (medidas urgentes para a função social da habitação). Entre outras coisas, fixava um IVA de 10 % para determinadas habitações turísticas e permitia aos municípios aplicar, em zonas tensionadas, sobretaxas de IBI (imposto municipal sobre imóveis) de 50 %, 100 % ou 150 % consoante o número de habitações turísticas do titular.

A 2 de outubro o Congresso votou a sua convalidação: obteve 172 votos a favor e 178 contra, pelo que o decreto ficou revogado depois de estar em vigor pouco mais de um dia. Um segundo decreto, sobre contratos de arrendamento, teve a mesma sorte (166 a favor e 184 contra).

O que significa na prática? Que essas medidas estatais concretas não se aplicam. O resto do quadro não desaparece:

• O registo único de arrendamentos, obrigatório desde 1 de julho de 2025. Em 2025, o Ministério do Consumo conseguiu que o Airbnb retirasse mais de 65.000 anúncios considerados ilegais.
• As normas regionais e locais: o plano de Barcelona de não renovar as licenças em 2028 (respaldado pelo Tribunal Constitucional em 2025) ou o aumento da taxa turística catalã desde abril de 2026, com 25 % da receita destinada a políticas de habitação.

Não avaliamos se o resultado é bom ou mau. Registamo-lo porque muda o ponto de partida, e porque o debate de fundo continua aberto.

Um mapa de ferramentas (sem recomendar nenhuma)

Estas são as medidas mais discutidas, com as suas possíveis vantagens e inconvenientes. Não é uma recomendação: que combinação escolher e a que ritmo é uma decisão política.

Alicante: porque é que uma única receita não serve

Na província de Alicante convergem quase todas as peças: crescimento da população, forte presença de residentes estrangeiros, segundas habitações, turismo internacional e arrendamento turístico. O Banco de Espanha inclui-a entre as seis províncias que concentram metade do défice, e a Comunidade Valenciana tinha 51.268 habitações turísticas anunciadas em maio de 2026.

Uma cidade costeira muito tensionada e uma aldeia do interior com pouca procura não têm o mesmo problema. Por isso uma das ideias mais debatidas é ajustar as medidas por zonas em vez de as aplicar igualmente em todo o lado. Que zonas e com que critérios é, mais uma vez, o ponto difícil.

O que sabemos e o que não sabemos

O que os dados apoiam

• A escassez de habitação é estrutural: constrói-se muito menos do que crescem os agregados, sobretudo em poucas províncias.
• Os apartamentos turísticos são uma parte pequena do parque nacional, mas muito concentrada, e nessas zonas há evidência de que pressionam os preços.
• O turismo é um pilar económico de primeira ordem em emprego, exportações e receita fiscal.
• O parque de habitação social é pequeno em comparação com o europeu.

O que ainda não sabemos

• Quantas habitações que saem do arrendamento turístico acabam realmente em arrendamento residencial.
• Quanta procura turística se perderia (se se perder) por um alojamento mais caro, e quanta absorveriam os hotéis.
• Como as mudanças de regras afetam a construção a médio prazo.
• Qual é o saldo líquido em emprego, receita fiscal e acesso à habitação de cada combinação de medidas.

Como saber em 2030 se uma política funcionou

Contar os apartamentos turísticos eliminados não basta. Para avaliar de verdade qualquer combinação de medidas seria preciso olhar ao mesmo tempo para:

1. Quantas habitações novas foram concluídas.
2. Quantas habitações de arrendamento residencial existem e quanto subiram as rendas.
3. Quanto mudou o preço do alojamento turístico.
4. Quantos turistas chegam e quanto gasta cada um.
5. Quanto emprego turístico existe.
6. Quanto investimento imobiliário e construção existe.
7. Quanto cresceu de facto o parque público de habitação.

Só com todos estes indicadores em conjunto se pode saber se uma política melhorou o conjunto e não apenas uma peça.

Se tem (ou pensa comprar) uma casa em Espanha

Seja qual for a sua opinião sobre o debate, há três ideias práticas:

• As regras mudam depressa e variam por comunidade e por município: esta mesma semana o demonstrou. Antes de arrendar a sua casa, consulte a normativa regional e local em vigor.
• Para os arrendamentos turísticos e sazonais é necessário o número do registo único, além das licenças que cada território exija.
• Se não reside em Espanha e arrenda a sua casa, esses rendimentos são tributados em Espanha e declaram-se com o Modelo 210; existe também um rendimento imputado para as habitações não arrendadas. Pode saber mais nos nossos guias sobre imposto sobre rendimentos de arrendamento e o que é o Modelo 210.

Mais contexto nos nossos artigos sobre a subida das rendas e a falta de oferta, o verão recorde de 2026 e o turismo estrangeiro em Alicante.