西班牙租金 2020–2025：涨价与供给短缺

西班牙租赁市场正经历近年最大的供需失衡。自 2020 年 3 月疫情前夕以来，超过 60% 的长租住宅供给消失，全国租金累计上涨最高约 40%，巴塞罗那峰值达 90%。以下是官方数据描绘的、疫情后无人预料的市场剖面。

五年数字：租赁发生了什么

主要市场平台（idealista、Fotocasa）与官方机构（INE、西班牙银行）诊断一致：疫情后，西班牙租赁从未如此紧张。

• 供给：idealista 显示 2020–2026 年长租库存下降 61%。Observatorio del Alquiler 估计仅 2025 年再减少 33.418 套（-4,7%）。
• 价格：五年累计 +40%（idealista），Fotocasa 指数 +27%；过去十年 Fotocasa 累计涨幅达 +94%。
• 需求压力：全国平均每个房源 135 名意向承租人（Observatorio del Alquiler，2026 年 1 月）。帕尔马超过 240。
• 全国平均租金：2025 年底 1.184 €/月，同比 +5,9%（前一年 +11,3%）。
• 马德里与巴塞罗那：自 2020 年起供给分别下降 73% 与 90%。

供给为何崩塌？

西班牙银行在 2023 年报 中已警示结构性可负担性问题。疫情后多重因素互相强化：

• 转向旅游与季节性出租（Airbnb 类平台与短合同），以规避住房法。
• 业主法律不确定：紧张区管制、租金上限与更严驱逐规则使小房东退出。
• 几乎没有新的 build-to-rent 进入市场。
• 需求上升：创纪录移民、新家庭形成与外国需求（退休者、数字游民）。
• 2022–2024 按揭变贵，把大量潜在买家推向租赁市场。

后果：创纪录价格与激烈竞争

全国均价约 14 €/m²/月，几乎所有省会都创历史高点。自 2020 年起涨幅最大的城市：

• 瓦伦西亚：+83%
• 马拉加：+73%
• 马德里：+62%
• 帕尔马：+58%
• 巴塞罗那：+50%

毕尔巴鄂、圣塞巴斯蒂安与梅利利亚涨幅最小，但原本价格已很高。社会后果很清楚：全国大部分地区家庭租金负担已超过收入的 40%，远高于国际机构建议的 30% 门槛。

对非居民业主意味着什么？

若您作为外国人在西班牙出租住房，局面是矛盾的：出租从未如此有利可图，但税务与监管义务也从未如此严格。AEAT 与银行、登记处和在线平台交叉核对数据。

须掌握的两份关键申报：租金收入的季度 Modelo 210，以及出售时的财产转让所得（或亏损）Modelo 210。空置或自用期间须申报 估算租金。

Modelo 210 — 租金收入

• 税率：欧盟/欧洲经济区居民 19%，其余（含中国）24%。
• 欧盟/欧洲经济区可扣除费用：按揭利息、IBI、物业费、保险、水电、折旧（建造价值的 3%）、修缮与专业费。中国等非欧盟按毛收入征税、不得扣除。
• 按季申报（1、4、7、10 月）。
• 即使无利润或出现亏损，也宜申报以便将亏损结转至以后年度。

详见 租金收入税 与 中国非居民税务指南。

Modelo 210 — 出售增益 / 亏损

• 买方预扣售价的 3%（Modelo 211），作为非居民卖方 IRNR 的预缴。
• 卖方须在转让后 4 个月内提交特定财产转让所得 Modelo 210。
• 增益按转让价值与取得价值之差计算，扣除经证明的费用与改良。
• 若结果为亏损，或最终税额低于预扣的 3%，可申请退税。
• 1995 年前取得的房产可能适用减免系数，降低税基。

详见 财产转让所得 与 3% 预扣退税。

为何 SpainTaxForm 专做租金与财产转让所得

在 SpainTaxForm，我们专门处理非居民 IRNR 中最复杂的两类：租金收入与出售不动产产生的财产转让所得或亏损。

• 100% 在线、12 种语言，无需前往西班牙。
• 按居住国自动计算税基、适用扣除与税率。
• 预先校验 IBAN、NIE/NIF、地籍编号与付款人数据（含多名租客）。
• 按 AEAT 最新规范生成官方 .210 文件，可直接提交。
• 出售：在适用时办理预扣 3% 的退税申请，含事先估算与明示同意。
• 以您的语言提供邮件支持，并集中下载历年全部申报。

在当前如此紧张的市场中，租金收益率创纪录，但税务执法也更严。找对专业机构，是从容合规与面临罚款、滞纳金之间的差别。入口：Modelo 210、什么是 Modelo 210、西班牙非居民税 与 博客。