Las compras de estadounidenses se han triplicado en seis años y ya pagan el precio más alto por m2 (3.465 €/m2). Ciudades, motivos y el Modelo 210 que deben presentar.
Hace diez años, un estadounidense comprando vivienda en España era una anécdota estadística. Hoy, los ciudadanos de EE. UU. son la nacionalidad que más rápido crece en el mercado inmobiliario español y la que más paga por metro cuadrado. Este es el panorama completo: la evolución de los últimos diez años, las cifras reales del Notariado y de los Registradores, las ciudades donde compran, por qué lo hacen y qué deben exactamente a la Agencia Tributaria cada año a través del Modelo 210.
1. La evolución en diez años: de anécdota a tendencia
El Consejo General del Notariado registra la nacionalidad del comprador en cada escritura. Los datos son claros: mientras las compras británicas cayeron alrededor de un 16% en seis años, las compras de estadounidenses se triplicaron en el mismo periodo.
| Hito | Qué muestran los datos |
|---|---|
| 2015-2018 | El comprador estadounidense apenas aparece fuera de Marbella, Mallorca y el prime de Barcelona. |
| 2019 | El Protocolo de 2013 del convenio fiscal EE. UU.-España entra en vigor el 27 de noviembre de 2019 y moderniza el marco de doble imposición. |
| 2020-2022 | Se normaliza el teletrabajo. La Ley 28/2022 de Startups crea el visado de nómada digital, vía legal para teletrabajadores extracomunitarios. |
| 2023-2024 | Los americanos salen del lujo tradicional hacia Madrid, Valencia y Málaga. |
| 2025 | Las compras de EE. UU. crecen otro 3% mientras el total extranjero baja. Superan por primera vez las 1.500 operaciones en un semestre (+14,3% en el 1S 2025) y suponen cerca del 2% de todas las compraventas de vivienda en España. |
En el segundo semestre de 2025, los americanos figuraron entre las dos primeras nacionalidades compradoras no residentes en seis comunidades autónomas, empatados con los franceses y por delante de los británicos. Es un cambio estructural.
2. Los estadounidenses pagan los precios más altos de España
El dato más llamativo: en 2025 pagaron de media 3.465-3.501 €/m², un 29% por encima de la media del comprador extranjero (2.417 €/m²) y casi el doble que el comprador residente español. Superan a suizos (3.457 €/m²), suecos (3.421 €/m²), noruegos (3.292 €/m²) y alemanes (3.270 €/m²).
| Perfil de comprador | Precio medio 2025 |
|---|---|
| Estados Unidos | ≈ 3.465-3.501 €/m² |
| Suiza | ≈ 3.457 €/m² |
| Suecia | ≈ 3.421 €/m² |
| Noruega | ≈ 3.292 €/m² |
| Alemania | ≈ 3.270 €/m² |
| Media de extranjeros | ≈ 2.417 €/m² (+7,6% interanual, récord) |
El motivo: compran producto prime — pisos de centro con carácter, casas rehabilitadas, villas con vistas — y no producto costero de volumen.
3. Dónde compran: el mapa de ciudades
Madrid — destino número uno
Barrio de Salamanca, Chamberí, Justicia y Retiro concentran la demanda estadounidense. Colegios internacionales, vuelos directos a Nueva York, Miami, Dallas, Chicago y Boston, sanidad de primer nivel y una vida urbana caminable y segura, a precios muy inferiores a Manhattan, San Francisco o Miami Beach.
Barcelona — diseño, tecnología y mar
Eixample, Gràcia, Sant Gervasi y Sarrià atraen a perfiles tecnológicos y creativos. Ojo con la restricción de licencias turísticas: comprar aquí es estilo de vida o alquiler de larga duración.
Valencia — la gran oportunidad de valor
Ruzafa, El Carmen, El Pla del Real y el Cabanyal. Playa y ciudad, con descuento relevante frente a Madrid y Barcelona, y una comunidad americana de teletrabajo consolidada.
Málaga y Costa del Sol
Málaga capital (Soho, Centro Histórico), Marbella, Estepona y Sotogrande: la mayor concentración de operaciones de lujo estadounidenses.
Baleares — Mallorca e Ibiza
Palma, Son Vida, Deià, Pollença, Santa Gertrudis. Segmento alto, muchas veces sin financiación.
Alicante y Costa Blanca
Jávea, Moraira, Altea y Alicante capital: la provincia lidera la compra extranjera en España y el americano crece en el segmento villa.
Emergentes: Sevilla, Granada, San Sebastián y Canarias
Muy activos los compradores estadounidenses hispanohablantes de origen latinoamericano en las capitales andaluzas.
4. Las ocho razones reales
- Arbitraje de coste de vida. Un piso prime en Madrid o Valencia cuesta una fracción de su equivalente en un metro estadounidense.
- Sanidad. Pública y privada entre las mejores del mundo, a un coste ínfimo frente al seguro estadounidense.
- Seguridad y ciudades caminables. Las familias citan poder llevar a los hijos andando al colegio.
- Clima político y social. Reuters recogió que parte del auge 2024-2025 responde a compradores que buscan un "plan B" permanente.
- Teletrabajo y visado de nómada digital (Ley 28/2022), con régimen especial al 24% hasta 600.000 € durante seis años.
- Conectividad aérea directa desde Barajas y El Prat con más de una docena de hubs estadounidenses.
- Convenio fiscal moderno (1990, modificado por el Protocolo de 2013 en vigor desde el 27/11/2019).
- Diversificación en euros de patrimonio.
Cambio clave de 2025: la Golden Visa por compra de 500.000 € quedó suprimida por la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025. Hoy se compra vivienda, no residencia: las vías son el visado no lucrativo o el de nómada digital.
5. Lo que casi todos los americanos desconocen: el IRNR
Si eres propietario en España y no eres residente fiscal aquí, tienes obligación anual de declarar aunque el inmueble no genere ingresos y al margen de lo que presentes al IRS.
5.1. Modelo 210
- Una declaración por propietario e inmueble. Un matrimonio al 50/50 presenta dos modelos.
- Tipo del 24% por ser extracomunitarios (el 19% es solo UE/EEE).
- Sin deducción de gastos en alquiler: tributan sobre ingreso bruto.
5.2. Renta imputada
Uso propio: 1,1% o 2% del valor catastral (1,1% si fue revisado en los diez últimos periodos impositivos) al 24%. Plazo: 31 de diciembre del año siguiente.
| Situación | Base | Tipo EE. UU. | Plazo |
|---|---|---|---|
| Uso propio / vacía | 1,1% o 2% del valor catastral | 24% | 31 de diciembre del año siguiente |
| Alquilada | Ingreso íntegro, sin gastos | 24% | Según calendario AEAT vigente |
| Venta | Precio − valor de adquisición | 19% | 4 meses desde la escritura |
Ejemplo. Matrimonio estadounidense, piso en Valencia al 50/50, valor catastral 140.000 € revisado. Base: 1.540 €. Cada cónyuge declara 770 € × 24% = 184,80 € en modelos separados.
Ejemplo de alquiler. 18.000 € de renta y 6.000 € de gastos: un propietario UE pagaría 19% sobre 12.000 € = 2.280 €; el estadounidense paga 24% sobre 18.000 € = 4.320 €.
5.3. Venta y retención del 3%
El comprador retiene el 3% (Modelo 211) y el vendedor presenta el Modelo 210 de ganancia en 4 meses; si la cuota real es menor, se solicita la devolución.
5.4. El IBI no sustituye al Modelo 210
El IBI es municipal, un recibo por inmueble. El Modelo 210 es estatal, una declaración por propietario. Pagar IBI no exime.
5.5. El lado estadounidense: 1116, FBAR y FATCA
El alquiler va al Schedule E y el impuesto español se acredita normalmente en el Formulario 1116. Una cuenta bancaria española por encima del umbral obliga a FBAR (FinCEN 114) y, en su caso, al Formulario 8938.
6. Cómo ayuda SpainTaxForm
- Sin certificado digital ni Cl@ve. Formulario guiado en inglés o español; nosotros generamos y presentamos.
- Multipropiedad automática: una declaración correcta por titular.
- Tipo del 24% y coeficiente catastral aplicados automáticamente.
- Renta imputada (desde 30 €), alquiler, ganancia patrimonial y devolución del 3%.
- Avisos de plazos y renovación anual.
- Documentación lista para tu CPA estadounidense.
- Atención en 12 idiomas.
7. Checklist del comprador estadounidense
- Obtén el NIE (consulado en EE. UU. o en España).
- Abre cuenta bancaria española.
- Abogado independiente y nota simple registral.
- Presupuesta 10-13% de gastos: ITP autonómico o 10% de IVA en obra nueva, notaría, registro y honorarios.
- Confirma el valor catastral.
- Si vas a alquilar, revisa la licencia turística autonómica y municipal.
- Da de alta tu obligación anual desde el año de compra (prorrateada).
- Coordina con tu 1040, Schedule E y Formulario 1116.
8. Qué viene ahora
En 2025 hubo 138.254 compraventas con comprador extranjero y los Registradores anotaron un récord de unas 97.515 operaciones. Dentro de ese total estable, la composición rota: baja el británico y suben neerlandés, italiano y estadounidense. Por el precio medio que pagan, su peso en valor crece más rápido que en número.
Comprar es lo fácil. Lo que necesita sistema es la obligación recurrente: un Modelo 210 por propietario, por inmueble y por año, al 24%. De eso nos ocupamos nosotros.
Fuentes
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