Acheter en Espagne non-résident 2025 : Guide Fiscal Complet

Acheter un logement en Espagne en étant non-résident est parfaitement légal et il n'existe aucune restriction générale par nationalité : tout étranger peut acquérir un bien immobilier. Mais le parcours administratif et fiscal n'est pas le même pour un citoyen de l'Union européenne (ou de l'EEE) que pour un citoyen d'un pays tiers. Les permis préalables, la documentation exigée, les taux d'imposition ultérieurs, les frais déductibles et, depuis 2025, également les voies de résidence disponibles après l'élimination de la Golden Visa, changent. Ce guide parcourt étape par étape tout le processus, avec des exemples chiffrés, des délais réels et les références légales vérifiables à la fin.

1. Point de départ : un étranger peut-il acheter en Espagne ?

Oui. La réglementation espagnole ne limite pas l'achat de biens immobiliers par des étrangers, qu'ils soient communautaires ou extra-communautaires. La propriété est inscrite au Registro de la Propiedad exactement de la même manière que celle d'un Espagnol. Il n'existe que deux nuances pertinentes :

• Zones d'intérêt pour la Défense Nationale : les non-communautaires ont besoin d'une autorisation militaire préalable pour acquérir des propriétés dans certaines zones (parties des Baléares, Canaries, Ceuta, Melilla, Carthagène, détroit de Gibraltar, Galice et zones frontalières). Base légale : Ley 8/1975 et Real Decreto 689/1978. Les citoyens de l'UE en sont exemptés.
• Prévention du blanchiment de capitaux : le notaire, la banque et le conservateur sont tenus d'identifier l'acheteur et l'origine des fonds (Ley 10/2010). Cela affecte tout le monde, mais en pratique, les contrôles documentaires sont plus exigeants pour les transferts provenant de pays tiers.

2. La grande différence : UE/EEE face aux pays tiers

La différence fiscale est la plus coûteuse à long terme. Un même appartement loué laisse une facture très différente selon le passeport du propriétaire, comme nous le verrons dans l'exemple 3.

3. Étape 1 — Obtenir le NIE (tous, sans exception)

Le Número de Identidad de Extranjero est votre identifiant fiscal en Espagne : sans lui, aucun acte notarié n'est signé, aucun compte bancaire ne peut être ouvert à votre nom et vous ne pouvez pas présenter le Modelo 210.

Documentation

• Modelo EX-15 rempli et signé.
• Passeport (ou CNI de l'UE) en vigueur, original et copie complète.
• Modelo 790 código 012 payé (taxe ≈ 9,84 €).
• Justification de la cause économique : compromis de vente, nota simple, lettre du notaire ou de l'agence. Sans cela, le refus est courant.
• Si un représentant agit : pouvoir notarié avec Apostille de La Haye et traduction assermentée.

Voies

• Consulat d'Espagne dans votre pays de résidence : 2 à 8 semaines selon le consulat.
• Oficina de Extranjería ou Comisaría en Espagne : dans de nombreuses provinces côtières, il est délivré le jour même.
• Représentant avec pouvoir notarié : sans voyager ; coût de gestion habituel 150–350 € plus taxes.

4. Étape 2 — Compte bancaire espagnol et preuve de l'origine des fonds

Ce n'est pas légalement obligatoire, mais en pratique indispensable pour domicilier l'IBI, les charges de copropriété, les fournitures et le paiement de l'impôt lui-même. Pour l'ouvrir en tant que non-résident, la banque demandera le passeport, le NIE et un certificat de non-résidence fiscale (ou le demandera elle-même à la Police).

Si vous transférez des fonds depuis l'extérieur de l'UE, préparez dès le début : relevés bancaires d'origine, contrat de vente d'un autre actif, héritage ou bulletins de salaire. Le notaire doit mentionner le moyen de paiement dans l'acte, et un transfert sans traçabilité peut paralyser la signature.

5. Étape 3 — Due diligence légale avant de signer quoi que ce soit

C'est l'étape qui permet d'économiser le plus d'argent. Vérifications minimales :

• Nota simple du Registro de la Propiedad : identité réelle du propriétaire, surface, charges, hypothèques, saisies, servitudes.
• Certificat cadastral et valeur cadastrale (base de l'IBI et du revenu imputé du Modelo 210).
• Certificat de la copropriété : dettes à jour et travaux votés. Les dettes de copropriété des 3 années précédentes continuent d'affecter le bien.
• Dernier reçu de l'IBI et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Licence de première occupation / cédula de habitabilidad et certificat énergétique.
• Situation urbanistique : sur la côte, vérifier la Loi sur les Côtes ; en zone rurale, la légalité de la construction.
• S'il s'agit d'un bien touristique : licence de location de vacances en vigueur et transmissible selon la communauté autonome.

6. Étape 4 — Réservation, arrhes et acte public

1. Contrat de réservation : 1 000–6 000 € ; retire le bien du marché pendant environ 2 semaines.
2. Contrat d'arras penitenciales (art. 1.454 du Code Civil) : normalement 10 % du prix. Si l'acheteur se désiste, il les perd ; si le vendeur se désiste, il rend le double.
3. Acte public devant notaire : paiement du reste du prix, remise des clés et signature. Le notaire vérifie l'identité, les charges et les moyens de paiement.
4. Inscription au Registro de la Propiedad : 1 à 3 mois ; c'est ce qui confère une pleine protection vis-à-vis des tiers.

Vous pouvez tout signer par pouvoir notarié depuis votre pays (notaire local + Apostille + traduction assermentée) sans vous rendre en Espagne.

7. Étape 5 — Impôts et frais de l'achat

7.1. Logement de seconde main

On paie l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), auto-liquidé avec le Modelo 600 dans les 30 jours ouvrables. Le taux est fixé par chaque communauté autonome : environ 6 % à Madrid, 9 % dans la Communauté Valencienne, 7 % en Andalousie, barèmes progressifs en Catalogne et aux Baléares.

7.2. Logement neuf (première transmission)

IVA de 10 % plus AJD (Actos Jurídicos Documentados) de 0,5 % à 1,5 % selon la communauté.

7.3. Reste des frais

• Notaire : 600–1 200 € (tarif selon le prix).
• Registro de la Propiedad : 400–800 €.
• Avocat : 1 %–1,5 % du prix, ou forfait fixe.
• Gestoría / démarches administratives : 300–600 €.
• Évaluation (tasación) si hypothèque : 300–600 €.
• Plusvalía municipal : elle est payée par le vendeur, sauf accord contraire — et si le vendeur est non-résident, l'Administration peut la réclamer à l'acheteur en tant que substitut. Vérifiez-le toujours.

Exemple 1 — Appartement de seconde main de 250 000 € à Alicante (Communauté Valencienne)

Exemple 2 — Construction neuve de 400 000 € à Malaga

8. Étape 6 — Acheter à un vendeur non-résident : la retenue de 3 %

Si le vendeur est non-résident, l'acheteur est obligé de retenir 3 % du prix et de le verser au Trésor Public avec le Modelo 211 dans un délai d'un mois à compter de l'acte notarié. C'est un acompte sur l'IRNR du vendeur. Si vous ne le faites pas, le bien immobilier est affecté au paiement de l'impôt : la dette vous poursuit en tant que propriétaire.

Le vendeur récupère ensuite l'excédent en présentant son Modelo 210 de plus-value patrimoniale dans les quatre mois suivants. Lorsque vous vendrez, vous serez de l'autre côté de cette même règle.

9. Étape 7 — La fiscalité annuelle une fois propriétaire

• IBI (municipal) : 0,4 %–1,1 % de la valeur cadastrale, une fois par an, un reçu par bien.
• Taxe d'enlèvement des ordures et charges de copropriété.
• IRNR — Modelo 210 : obligatoire même si vous ne louez pas et n'obtenez aucun revenu.
• Impôt sur le Patrimoine : pour les non-résidents, il se limite aux biens situés en Espagne, avec un minimum exonéré étatique de 700 000 € (varie selon la communauté).

9.1. Si vous ne louez pas : revenu imputé

On impute 1,1 % de la valeur cadastrale (si elle a été révisée au cours des dix années précédentes) ou 2 % dans le cas contraire, et sur cette base on applique le taux de 19 % (UE/EEE) ou 24 % (pays tiers). Délai : au cours de l'année civile suivante.

9.2. Si vous louez

Ici, la différence par nationalité est maximale : les résidents de l'UE/EEE déduisent l'IBI, les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, les assurances, les fournitures, les réparations, la gestion et l'amortissement de 3 % de la construction. Les résidents de pays tiers sont imposés à 24 % sur le revenu brut, sans déduire un seul euro.

Exemple 3 — Même appartement loué, deux passeports

Loyer annuel 12 000 € ; frais déductibles 4 000 €.

Presque le double pour le même bien et le même loyer. C'est pourquoi le certificat de résidence fiscale et une imputation correcte des frais sont décisifs.

Exemple 4 — Revenu imputé sans louer

Valeur cadastrale 90 000 €, révisée il y a 6 ans → base 1,1 % = 990 €. Propriétaire français : 990 × 19 % = 188,10 €. Propriétaire britannique (post-Brexit, pays tiers) : 990 × 24 % = 237,60 €. Avec deux copropriétaires à 50 %, chacun présente son Modelo 210 pour la moitié de la base.

10. L'élimination de la Golden Visa : ce qui a changé depuis 2025

La Golden Visa permettait aux extra-communautaires d'obtenir la résidence en investissant 500 000 € dans l'immobilier (art. 63 de la Ley 14/2013). Elle a été abrogée par la Ley Organica 1/2025, portant mesures en matière d'efficacité du Service Public de Justice, avec effet au 3 avril 2025.

10.1. Conséquences réelles

• Acheter ne donne plus la résidence. Aucun investissement immobilier, quel qu'en soit le montant, ne génère de droit à résider.
• Vous pouvez toujours acheter sans limite : la propriété n'est pas restreinte, seul le lien achat → résidence a été rompu.
• Les titulaires d'une Golden Visa accordée avant le 3 avril 2025 conservent leur autorisation et peuvent la renouveler selon le régime antérieur.
• Sans résidence, le citoyen d'un pays tiers reste soumis à la règle Schengen des 90/180 jours : il ne peut pas passer plus de 90 jours sur 180 dans son propre logement espagnol.
• Fiscalement, rien ne change : auparavant déjà, la Golden Visa ne transformait personne en résident fiscal s'il ne dépassait pas les 183 jours.

10.2. Alternatives légales en vigueur

• Visa de nomade digital (télétravail international, Ley 28/2022) : travail à distance pour des entreprises hors d'Espagne, avec accès au régime fiscal spécial de 24 % jusqu'à 600 000 €.
• Résidence non lucrative : moyens financiers propres (référencés à l'IPREM) et assurance maladie privée ; ne permet pas de travailler.
• Visa d'entrepreneur ou professionnel hautement qualifié (Ley 14/2013, reste des articles en vigueur).
• Regroupement familial ou régime de membre de la famille d'un citoyen de l'UE.
• Loi Beckham (régime spécial de l'art. 93 LIRPF) pour celui qui transfère sa résidence pour le travail : 24 % jusqu'à 600 000 €.

11. Cas particuliers par nationalité

11.1. Royaume-Uni (pays tiers depuis le Brexit)

Autorisation militaire dans les zones sensibles, limite de 90/180 jours, IRNR à 24 % et sans frais déductibles sur la location. La Convention franco-britannique de 2013 évite la double imposition via un crédit d'impôt au Royaume-Uni, mais ne réduit pas le taux espagnol.

11.2. Allemagne, France, Pays-Bas, Belgique, Suède, Pologne (UE)

Sans autorisation préalable, séjour illimité, 19 % et déduction complète des frais. Vous avez besoin d'un certificat de résidence fiscale de votre pays pour justifier du taux réduit.

11.3. Norvège, Islande et Liechtenstein (EEE)

Assimilés à l'UE aux fins du Modelo 210 (19 % et frais déductibles) car il existe un échange effectif d'informations fiscales.

11.4. Suisse

Libre circulation par accord bilatéral, mais ne fait pas partie de l'EEE : en pratique, imposition à 24 % sans déduction de frais. Il convient de le confirmer au cas par cas.

11.5. États-Unis et Canada

Pays tiers : 24 %, sans frais déductibles, 90/180 jours et autorisation militaire le cas échéant. La convention avec les États-Unis (révisée en 2019) permet de faire valoir l'impôt espagnol auprès de l'IRS.

11.6. Russie, Chine, Maroc, pays du Golfe

Pays tiers avec des contrôles renforcés sur l'origine des fonds (Ley 10/2010) et, dans le cas russe, des restrictions bancaires découlant du régime de sanctions de l'UE. Il est impératif de vérifier les modalités opérationnelles avec la banque avant de signer les arrhes.

12. Chronogramme réaliste d'un achat

13. Erreurs les plus coûteuses que nous voyons chaque année

• Signer les arrhes avant d'avoir le NIE ou l'autorisation militaire.
• Ne pas retenir les 3 % lors de l'achat à un vendeur non-résident : la dette reste sur le bien.
• Oublier le Modelo 210 de revenu imputé parce qu'on « ne perçoit aucun revenu » : c'est une obligation autonome et elle génère des majorations.
• Présenter une seule déclaration pour deux copropriétaires : il faut un Modelo 210 par titulaire et par bien.
• Déduire des frais en étant résident d'un pays tiers : redressement fiscal et sanction.
• Louer en touristique sans licence autonome valide.
• Acheter en comptant sur la Golden Visa : elle n'existe plus.

14. Comment nous vous aidons chez SpainTaxForm

Nous intervenons juste là où le notaire s'arrête : dans vos obligations fiscales continues en tant que propriétaire non-résident.

• Revenu imputé : Modelo 210 annuel par titulaire, à partir de 30 €, avec les taux de 1,1 % / 2 % et 19 % / 24 % appliqués automatiquement selon votre résidence fiscale.
• Revenus locatifs : abonnement annuel avec détail complet des frais déductibles pour les résidents UE/EEE.
• Plus-value patrimoniale et remboursement des 3 % : gestion assistée du Modelo 210 après la vente et récupération de l'excédent retenu avec le Modelo 211.
• Copropriétés jusqu'à 10 titulaires : une déclaration par titulaire avec la répartition exacte des quotes-parts.
• Plateforme en 12 langues, calcul à l'écran et présentation au format officiel AEAT.

Si vous venez d'acheter, votre premier Modelo 210 arrive à échéance l'année civile suivante. Vous pouvez le calculer en quelques minutes et clore le dossier depuis votre pays.

15. Questions fréquemment posées

Ai-je besoin d'être résident pour acheter ?

Non. Vous avez seulement besoin du NIE et, si vous êtes extra-communautaire et achetez dans une zone d'intérêt pour la Défense, d'une autorisation militaire.

Est-ce que l'achat d'une maison me donne la résidence ?

Non, depuis le 3 avril 2025, date d'abrogation de la Golden Visa.

Puis-je acheter sans voyager en Espagne ?

Oui, par pouvoir notarié apostillé en faveur de votre avocat.

Dois-je déclarer même si le logement est vide ?

Oui : le revenu imputé du Modelo 210 se déclare chaque année.

Combien de temps dure tout le processus ?

Entre 2 et 4 mois à partir de la réservation ; plus si vous avez besoin d'une autorisation militaire.

Sources

• 1BOE — Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores y su internacionalización
• 2BOE — Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (eficiencia del Servicio Público de Justicia)
• 3BOE — Real Decreto 689/1978 (zonas de interés para la Defensa Nacional)
• 4BOE — Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales
• 5AEAT — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210)
• 6AEAT — Modelo 211 (retención 3 % en compras a no residentes)
• 7Policía Nacional — Número de Identidad de Extranjero (NIE)