Wonen en toerisme in Spanje: wat de cijfers zeggen

Twee dingen zijn tegelijk waar: Spanje heeft een tekort aan woningen op de plekken waar mensen willen wonen, en toerisme is een van de grote motoren van de economie. Het publieke debat wordt vaak samengevat als „toeristen tegen bewoners”. Dit artikel kiest geen kant: het zet de gegevens op een rij die op 5 oktober 2026 beschikbaar zijn, legt uit hoe de onderdelen samenhangen en is eerlijk over wat we nog niet weten.

Het beeld in één minuut

• Woningtekort: de Spaanse centrale bank (Banco de España) schat dat zich tussen 2021 en 2025 een tekort van ongeveer 750.000 woningen heeft opgebouwd. Alleen al in 2025 ontstonden circa 240.000 huishoudens, terwijl er ongeveer 92.000 woningen werden opgeleverd.
• Toerisme: 2025 sloot af met 96,8 miljoen internationale toeristen (+3,2 %) en bestedingen van 134.712 miljoen euro (+6,8 %), volgens het INE.
• Toeristische woningen: in mei 2026 stonden 341.001 woningen op digitale platforms, 10,7 % minder dan een jaar eerder. Dat is zo’n 1,3 % van de 26,6 miljoen woningen uit de volkstelling van 2021.
• Gewicht van het toerisme: volgens de OESO goed voor 13,4 % van de werkgelegenheid, 6,0 % van het bbp (direct effect) en 48,4 % van de export van diensten.
• Sociale huur: ongeveer 2,5–3 % van de totale woningvoorraad, tegenover circa 9 % gemiddeld in de EU.

Het onderliggende probleem: te weinig woningen waar ze nodig zijn

Denk aan stoelendans: elf spelers, tien stoelen. Hoe je de plaatsen ook verdeelt, iemand blijft staan. De regels bepalen alleen wie; om te zorgen dat niemand blijft staan, moeten er stoelen bij.

Met wonen in Spanje is het iets dergelijks. In 2025 ontstonden ongeveer 240.000 nieuwe huishoudens en werden ongeveer 92.000 woningen opgeleverd. Die kloof, jaar na jaar herhaald, vat de Banco de España samen als een opgebouwd tekort van zo’n 750.000 woningen, dat de komende jaren nog kan groeien.

Het tekort is niet gelijkmatig verdeeld. Volgens de Banco de España zit de helft in zes provincies: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia en Málaga. Met andere woorden: Spanje heeft niet simpelweg „te weinig woningen”, maar te weinig waar mensen willen en kunnen werken en wonen.

De vaakst genoemde oorzaken zijn een gebrek aan bouwgrond, stijgende bouwkosten, trage vergunningen en een kleine sociale woningvoorraad (zo’n 2,5–3 % van het totaal, tegenover circa 9 % gemiddeld in Europa).

Welke rol spelen toeristische woningen?

Er zijn twee tegengestelde fouten die u het best vermijdt:

• „Ze zijn irrelevant.” In veel wijken en gemeenten zijn ze dat niet.
• „Ze verklaren de hele crisis.” Ook dat niet: op nationaal niveau zijn ze slechts een deel van het probleem.

Een manier om het te zien: een lepel zout valt nauwelijks op in een grote pan, maar in een glas water verandert het alles. De nationale 1,3 % zegt weinig over wat er in een specifieke wijk gebeurt. De experimentele statistiek van het INE laat zien waar de geadverteerde woningen zich concentreren (mei 2026):

Per gemeente staan Madrid (10.836), Málaga (8.288), Barcelona (8.231), Marbella (6.987) en Sevilla (6.937) bovenaan.

Wat zegt het onderzoek over het effect op de prijzen?

• Fedea heeft 429 internationale studies doorgelicht. De conclusie: het duidelijkste en best gedocumenteerde effect betreft de woningmarkt, omdat het aanbod van langdurige woonhuur krimpt en koop- en huurprijzen stijgen, vooral waar de toeristische druk het hoogst is. Fedea erkent ook dat deze verhuur de toeristische bestedingen spreidt naar gebieden zonder hotels.
• Barcelona is de meest onderzochte casus. Een artikel in het Journal of Urban Economics (García-López e.a., 2020) schatte dat in een gemiddelde wijk de Airbnb-activiteit de huren met 1,9 % en de transactieprijzen met 4,6 % verhoogde. In de 10 % wijken met de meeste activiteit waren dat respectievelijk 7 % en 17 %.

Eenvoudig gelezen: het effect bestaat, is gemiddeld bescheiden en groot in de meest verzadigde gebieden. Daarom hangt het debat evenzeer af van „waar” als van „hoeveel”.

De andere kant van de weegschaal: toerisme draagt ook de economie

Toerisme is geen randverschijnsel. Wanneer een bezoeker een verblijf huurt, geeft die ook geld uit aan restaurants, winkels, vervoer, excursies en vrije tijd, wat zich vertaalt in banen, sociale premies en belastingen. De cijfers helpen om het te plaatsen:

• Iets meer dan 13 % van de werkgelegenheid in het land hangt direct af van toerisme (ongeveer drie miljoen mensen).
• Reizen zijn goed voor bijna de helft van de export van diensten: wanneer een buitenlandse bezoeker in Spanje geld uitgeeft, „exporteert” het land toeristische diensten.
• De bestedingen van internationale toeristen bedroegen in 2025 meer dan 134.000 miljoen euro en bleven groeien in de eerste helft van 2026 (63.800 miljoen, 7 % meer).

Een belangrijke nuance: meer toerisme betekent niet automatisch meer publieke woningbouw. De belastingen die het oplevert gaan naar de algemene begroting, en waar ze naartoe gaan, bepalen de begrotingen: pensioenen, zorg, onderwijs, infrastructuur, wonen… Het verband is indirect.

Toerisme heeft ook lokale kosten die niet in het bbp zichtbaar zijn: lawaai, drukte, buurtwinkels die vervangen worden door zaken voor bezoekers, een hogere verhuisfrequentie van bewoners. De door Fedea beoordeelde studies beschrijven ze. Er zijn kosten en baten aan beide kanten.

Als toeristische woningen worden beperkt: drie open vragen

Het reguleren van een activiteit die kosten voor derden veroorzaakt (bijvoorbeeld buren die geen woning vinden) heeft een bekende economische logica, en reguleren is niet hetzelfde als een sector afschaffen. De echte discussie gaat over hoe en met welke neveneffecten. Over drie vragen geven de gegevens nog geen sluitend antwoord.

1. Waar gaan de woningen heen die geen toeristische verhuur meer zijn?

Een woning die de toeristische markt verlaat, kan op verschillende plekken terechtkomen:

• Langdurige woonhuur: het resultaat dat beperkingen beogen.
• Seizoensverhuur: helpt weinig bij het onderliggende probleem.
• Verkoop: aan een bewoner, een belegger of een bedrijf.
• Ander gebruik, of leegstand.
• Hotel of aparthotel, indien haalbaar.

De Banco de España wees er al op dat alternatief gebruik (toeristisch, kamerverhuur en seizoensverhuur) de groei van het aanbod aan woonhuur beperkt. Tellen hoeveel toeristische woningen verdwijnen is dus niet genoeg: wat telt, is hoeveel woningen daadwerkelijk als woonhuur eindigen.

New York, dat zijn regels in 2023 aanscherpte, is een waarschuwing dat het ontwerp ertoe doet. Volgens de beschikbare analyses — sommige in opdracht van de sector zelf, dus met voorzichtigheid te lezen — daalde het aantal advertenties met zo’n 90 %, maar bleven de huren stijgen en werden hotels duurder. Barcelona gaat zijn eigen experiment uitvoeren: vanaf november 2028 worden de ongeveer 10.000 vergunningen niet verlengd. Er zijn nog geen resultaten.

2. Vertrekt de toerist als verblijf duurder wordt?

Een eenvoudig voorbeeld: een Brits gezin heeft 2.500 € voor de vakantie en vergelijkt Spanje, Griekenland, Turkije en Portugal. Als de totale kosten in Spanje fors stijgen terwijl die van de anderen gelijk blijven, kiest een deel van de gezinnen een andere bestemming.

CaixaBank Research heeft geprobeerd dit te meten. Zij schat dat de internationale toeristische vraag naar Spanje een prijselasticiteit heeft van ongeveer −1,87: een prijsstijging van 1 % gaat samen met een daling van de aankomsten van circa 1,87 %. En een kruiselasticiteit van 1,14: als concurrerende bestemmingen 1 % duurder worden, stijgen de aankomsten in Spanje met 1,14 %.

Twee kanttekeningen. Het is een gemiddelde schatting, gebaseerd op prijzen in het algemeen, niet op de prijs van verblijf of van een specifiek type aanbod. En wat in de praktijk gebeurt, hangt af van hoeveel de prijzen echt stijgen en hoeveel hotels kunnen opvangen.

De recente cijfers laten tot nu toe geen daling zien:

• In 2025 daalde het aantal toeristen in huurwoningen met 9,3 % en steeg het aantal hotelgasten met 7,3 %, terwijl het totaal met 3,2 % groeide.
• In de eerste acht maanden van 2026 kwamen ongeveer 70,4 miljoen toeristen (+5,4 %), en in augustus 12,3 miljoen (+9,2 %).

Dit kan op twee manieren worden gelezen. Een: hotels vangen de vraag op die uit de toeristische verhuur vertrekt. Twee: de sterkste beperkingen beginnen pas en hun effect op prijzen kan tijd kosten om zichtbaar te worden. De huidige gegevens volstaan niet om een van beide uit te sluiten.

3. Wat gebeurt er met investeringen en bouw?

Een projectontwikkelaar besluit te bouwen op basis van de kosten van grond en materialen, financiering, doorlooptijden en de prijs die hij verwacht te halen. Regels die snel veranderen voegen onzekerheid toe, en onzekerheid is een kostenpost.

• Argument van wie beperkingen vreest: als het verwachte rendement daalt of het risico stijgt, gaan sommige projecten niet door en zijn er jaren later minder nieuwe woningen.
• Argument van wie ze verdedigt: duidelijke, stabiele regels geven ook zekerheid, en de beoogde effecten (bestaande woningen terugwinnen) komen eerder dan die van bouwen.

Beide hypothesen zijn redelijk. We hebben voor Spanje geen sluitende schatting gevonden; daarom moet je naar effecten over 5–10 jaar kijken, niet alleen over 12 maanden: een maatregel kan in 2027 helpen en in 2032 drukken, of andersom.

Het nieuws van deze week: het decreet dat niet standhield

Op 29 september werd het koninklijk wetsdecreet 26/2026 (dringende maatregelen voor de sociale functie van wonen) goedgekeurd. Het voorzag onder meer in 10 % btw voor bepaalde toeristische woningen en liet gemeenten toe om in gespannen woongebieden toeslagen op de onroerendezaakbelasting IBI van 50 %, 100 % of 150 % te heffen, afhankelijk van het aantal toeristische woningen van de eigenaar.

Op 2 oktober stemde het Congres over bekrachtiging: het kreeg 172 stemmen voor en 178 tegen, waardoor het decreet werd ingetrokken na iets meer dan een dag van kracht te zijn geweest. Een tweede decreet, over huurcontracten, onderging hetzelfde lot (166 voor, 184 tegen).

Wat betekent dat in de praktijk? Dat die specifieke staatsmaatregelen niet gelden. Het overige kader verdwijnt niet:

• Het eenheidsregister voor verhuur, verplicht sinds 1 juli 2025. In 2025 bereikte het ministerie van Consumentenzaken dat Airbnb meer dan 65.000 als illegaal beschouwde advertenties verwijderde.
• De regionale en lokale regels: het plan van Barcelona om de vergunningen in 2028 niet te verlengen (in 2025 gesteund door het Constitutioneel Hof) of de verhoging van de Catalaanse toeristenbelasting sinds april 2026, waarvan 25 % van de opbrengst naar woonbeleid gaat.

We oordelen niet of de uitkomst goed of slecht is. We leggen het vast omdat het het uitgangspunt verandert en omdat het onderliggende debat open blijft.

Een kaart van instrumenten (zonder er een aan te bevelen)

Dit zijn de meest besproken maatregelen, met hun mogelijke voor- en nadelen. Het is geen aanbeveling: welke combinatie en in welk tempo is een politieke beslissing.

Alicante: waarom één recept niet overal past

In de provincie Alicante komen bijna alle onderdelen samen: bevolkingsgroei, een sterke aanwezigheid van buitenlandse inwoners, tweede woningen, internationaal toerisme en toeristische verhuur. De Banco de España rekent haar tot de zes provincies die de helft van het tekort concentreren, en de regio Valencia had in mei 2026 51.268 geadverteerde toeristische woningen.

Een zeer gespannen kuststad en een dorp in het binnenland met weinig vraag hebben niet hetzelfde probleem. Daarom is een van de meest besproken ideeën om maatregelen per zone af te stemmen in plaats van overal gelijk toe te passen. Welke zones en met welke criteria is opnieuw het lastige punt.

Wat we weten en wat niet

Wat de gegevens ondersteunen

• Het woningtekort is structureel: er wordt veel minder gebouwd dan er huishoudens bijkomen, vooral in enkele provincies.
• Toeristische woningen zijn een klein deel van de nationale voorraad maar sterk geconcentreerd, en in die gebieden is er bewijs dat ze de prijzen onder druk zetten.
• Toerisme is een economische pijler van de eerste orde voor werkgelegenheid, export en belastinginkomsten.
• De sociale woningvoorraad is klein in vergelijking met de Europese.

Wat we nog niet weten

• Hoeveel woningen die de toeristische verhuur verlaten daadwerkelijk als woonhuur eindigen.
• Hoeveel toeristische vraag verloren zou gaan (als dat al zo is) door duurder verblijf, en hoeveel hotels zouden opvangen.
• Hoe regelwijzigingen op middellange termijn de bouw beïnvloeden.
• Wat het nettosaldo in werkgelegenheid, belastinginkomsten en toegang tot wonen is voor elke combinatie van maatregelen.

Hoe weet je in 2030 of een beleid heeft gewerkt

Het aantal verdwenen toeristische woningen tellen is niet genoeg. Om een combinatie van maatregelen echt te beoordelen, zou je tegelijk moeten kijken naar:

1. Hoeveel nieuwe woningen zijn opgeleverd.
2. Hoeveel woonhuurwoningen er zijn en hoeveel de huren zijn gestegen.
3. Hoeveel de prijs van toeristisch verblijf is veranderd.
4. Hoeveel toeristen er komen en hoeveel elk uitgeeft.
5. Hoeveel werkgelegenheid in het toerisme er is.
6. Hoeveel vastgoedinvesteringen en bouwactiviteit er zijn.
7. Hoeveel de publieke woningvoorraad echt is gegroeid.

Alleen met al deze indicatoren samen kun je zien of een beleid het geheel heeft verbeterd en niet slechts één onderdeel.

Als u een woning in Spanje bezit (of wilt kopen)

Wat uw mening over het debat ook is, er zijn drie praktische punten:

• Regels veranderen snel en verschillen per regio en gemeente: deze week heeft dat laten zien. Controleer voordat u uw woning verhuurt de geldende regionale en lokale regels.
• Voor toeristische en seizoensverhuur is het nummer van het eenheidsregister nodig, naast de vergunningen die elk gebied vraagt.
• Als u niet in Spanje woont en uw woning verhuurt, wordt dat inkomen in Spanje belast en aangegeven met het Modelo 210; voor niet-verhuurde woningen bestaat bovendien een toegerekend inkomen. Meer daarover leest u in onze gidsen over huurinkomsten en wat het Modelo 210 is.

Meer context in onze artikelen over stijgende huren en het gebrek aan aanbod, de recordzomer van 2026 en buitenlands toerisme in Alicante.